Дзен-риэлтор | Канал про московскую недвижку

⚠️ Всю прошлую неделю занималась подбором новостроек для клиентов. Что сказать? Я удручена. Купить что-то приличное крайне затруднительно. Берешь конкретную нужную клиенту локацию, а там: ⛔️ или транспортная доступность - только на оленях можно доскакать часа за 1,5 от ближайшего метро. ⛔️ или ключи ждать не раньше 2027 года, а где 2027 год и где мы с вами ⛔️ или совсем никакой отделки, а многие ли из нас готовы сегодня вкладываться в ремонт от возведения стен? ⛔️ или окна на какую-нибудь хорду, поэтому к квартире бесплатно прилагается астма или рак легких на выбор в недалеком будущем. ⛔️ И цена в каждом случае совершенно неадекватна предложению! Представляете, мы 2-ку с изолированными комнатами искали до 20 млн. Думала, ну до 20-ти много чего найдем. Неа, не помещаемся в бюджет! Так же, как и с 1-комнатной за 14-ть. Да я вас умоляю, кому это нужно все? В это я своих клиентов селить не хочу. Не могу убеждать, что это стоит покупать, потому что сама не верю. Такая у меня специфика, работаю на клиента, а не на застройщика. С другой стороны, еще раз убедилась, что надо доверять себе и своим ощущениям, а не мнениям окружающих. Сколько я слышу в профессиональной среде, что надо продавать новостройки. Это, мол, выгодно и все такое. Честно говоря, думала, что я не умею их продавать. Надо поучиться. Но нет. Я не хочу продавать то, что вижу. И на это есть серьезные четко формулируемые основания. Но завтра я вам все таки покажу новые объекты на первичном рынке. Обсудим. #новостройки

⚠️ И последнее на ту 👆 же тему. Меня учили, что одна из основных миссий агента в сделке -соблюсти ее законность. Для всех сторон, включая себя самого. Не должно быть, как в той истории, когда клиенту после сделки прилетает 5 млн штрафа, потому что его агент - тупой безответственный балабол. Не должно быть и так, что агент идет на откровенное правонарушение, лишь бы остаться хорошим в глазах клиента и заработать комиссионные. Но иметь такие принципы - удовольствие дорогое. За них придется много регулярно и тяжело работать и иметь намерение долго оставаться на плаву. Тем, кто называет себя агентом, чтобы снять сливки с рынка и убежать так далеко, как позволит заработанное, принципы ни к чему. Поэтому выбирайте внимательно, кому доверяете самые дорогие сделки своей жизни. #проагентов

☄️ Продолжение предыдущего поста. Я могу себе позволить не заключить договор, если клиент заявляет, что планирует нарушить закон. В ряде других случаев тоже. Вплоть до того, что человек мне не симпатичен. Я, безусловно, никогда не проявлю открыто свою антипатию. Но запроста откажусь работать. У меня такая установка - мне должно работаться приятно, а не мучительно. Конечно, так имеет возможность поступать только тот агент, который умеет продавать свою услугу. У него появляется выбор. #проагентов

⚡️ Отвечу на этот комментарий отдельным постом. Вопрос Геннадий задал отличный. Рассказываю, что делала бы я: 1️⃣ Обратила бы внимание продавца, на вопрос налогообложения. 2️⃣ Объяснила бы, что я специалист в другой области, и не возьмусь решать задачу с налогом. 3️⃣ Добавила бы, что я не организую сделки, прямо нарушающие закон. Сделки с уменьшением цены в договоре именно такие. 4️⃣ Отправила бы к специалисту по налогам. 5️⃣ Вместе со специалистом по налогам поискала бы возможность провести сделку не через 3-5 лет, а сейчас. 6️⃣ Предложила бы продавцу честные варианты решения его вопроса. И он, обладая всей полнотой информации, смог бы принять наиболее правильное для него решение. Теперь вторая часть комментария, где риэлтор был бы послан клиентом далеко и надолго. Потенциальный клиент планирует нарушить законодательство. Действовать намерен руками своего агента. Мы с вами уже знаем, что это может повлечь за собой возбуждение уголовного дела с нежелательными последствиями. И для клиента, и для меня. Более того, если клиента возьмут за одно место, он постарается свалить вину на меня. Вы в этом сомневаетесь? Я - нет. Зачем мне под это подписываться? Ради относительно небольшой комиссии? Так вряд ли ее окажется достаточно,чтобы кормить и лечить меня и оставшуюся без кормильца мою семью во время заключения. Один агент как-то мне сказал: "Я сделаю все, что захочет мой клиент." Юноша, похоже, былинеискушенным. А если твой клиент захочет от тебя секса? Или чтобы ты его детей пол года из школы забирал. Или свежего борща на обед? Или убить соседа, потому что тот ему не нравится? Надо, исполнять любую причуду, лишь бы клиент не отказался со мной работать? Я так не считаю. Конечно, если агент - частный маклер в серой зоне, и у него полтора объекта в продаже, каждый мимокрокодил ему клиент. Каждая сделка на вес золота! #проагентов #изнанкасделки

📌 И так, что делать, чтобы не выплатить случайно сумму однушки в Подмосковье в качестве налога после сделки: 1️⃣ Нанимайте нормальных агентов для организации сделки. Если агент берется консультировать вас по налогообложению - это не нормальный агент. Если агент считает, что у него есть право на такие консультации, пусть докажет соответствующими дипломами и рекомендациями. 2️⃣ Но вы все равно возьмите еще второе мнение. Как в медицине. 3️⃣ Сначала задумайтесь о налогах, потом начинайте продавать квартиру. А то многие думают о налогах прямо накануне сделки. Некоторые - только после нее. 4️⃣ Лучше всего опираться на квалифицированную помощь специалистов по налогообложению. До сделки - взять консультацию, после - поручить составить декларацию и минимизировать ваши налоги. Да, знаю, найти специалистов непросто, но у меня есть партнеры, проверенные временем и множеством успешных кейсов. Вот вам ссылка https://vernitenalog.ru/?ysclid=lqdg2f209a129531015&refLinkId=8131&partnerId=20346 Не благодарите. #налоги

🤫 Криминал на вторичке не так часто возникает по вине отпетых мошенников, как из-за фатальных ошибок самих участников рынка. Сегодня в рубрике #криминальнаянедвижимость история об ошибке продавца, стоившей ему 5 миллионов рублей. И угрозы лишения свободы. В 2021 году после рождения первенца в одной семье было решено, что мама супруги переедет из своего района проживания поближе к молодым. Чтобы было удобно помогать с малышом. Квартиру новоиспеченной бабушке пришлось сначала приватизировать. Наняли риэлтора, который в то же самое время начал квартиру продавать. Покупатель нашелся быстро. Цена продажи - 24 млн. р. Квартиру в новом районе удалось найти также быстро и за те же 24 млн. Сделки провели по полной стоимости через аккредитив. Риэлтор объяснил продавцу, что налога с продажи у нее не возникнет, потому что получился равноценный обмен. 24 млн получила, 24 млн потратила - никакой прибыли, а значит, никакого налога. И декларацию можно не подавать. Клиентка риэлтора согласилась. Она ведь даже не видела эти 24 млн в глаза. В 2023 году женщина получила от ФНС требование об уплате налога на сумму 2 млн 754 тыс. рублей. Еще против нее было возбуждено уголовное дело по ст.198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов, до 1 года лишения свободы) и начислены штрафы и пени в размере более 2 млн рублей. Риэлтор проходил по уголовному делу пособником (ст.33 УК РФ) Пособник - это тот, кто содействовал совершению преступления советами, указаниями, предоставлением информации. Агенты, эта часть специально для вас. Вы когда уверяете продавцов, что надо просто уменьшить стоимость в договоре, чтобы не платить налог, а потом каждому позвонившему об этом в трубку рассказываете, вспоминайте Уголовный Кодекс. Если его не уважать, он может отнестись к вам аналогично. Эта история закончилась почти благополучно. Если не считать, что клиенту риэлтора пришлось найти и отдать ФНС сумму в 5 миллионов рублей. Уголовное дело было закрыто. Ни один агент по недвижимости не понес наказания за содеянное. Мораль этой истории ищите в следующем посте.👇

⚠️ Кстати, нам нужен еще 1 специалист по подборам. Готовы взять человека вообще без опыта, с нуля, и научить подбирать квартиры так, чтобы клиенты с радостью платили комиссионные и с удовольствием писали комплиментарные отзывы. Если у вас кто-то есть на примете, отправляйте ко мне. Нужен выносливый человек со здоровой психикой, способный поддерживать множество контактов с людьми одновременно. Готовый много и часто курсировать по Москве, не выпуская из рук телефон. #вакансия

🔥 Помните эту квартиру? Вокруг нее было много дискуссий о том, как правильно указывать данные в объявлении. Мария пишет в отзыве, что сама не подозревала, что живет в 3-комнатной квартире.😆 Сделка полностью завершена. Мария с супругом переехали на новое место жительства. Про то, что иногда мы лучше знаем, что надо нашим клиентом, это про Михаила. Он супер специалист по подборам квартир. Действительно, часто лучше знает и находит для вас самое подходящее. Благодарю Марию за доверие, комфортную совместную работу и комплиментарный отзыв. Отличный был кейс! #отзывы

👀 Сегодня просто шквал звонков с Циана. По всем объектам буквально массово назначаем показы. Если вы думаете, я знаю, что происходит, то нет. Просто наблюдаю пока. #чтопроисходит

💬 Попался сегодня на глаза короткий ролик из суда над Куандыком Бишимбаевым. Наверное, все слышали эту историю? Бывший министр национальной экономики Казахстана жестоко убил свою супругу - Салтанат Нукенову. В видео из суда зачитывали переписку из телефонов жертвы и обвиняемого. Из написанного Салтанат стало ясно, что она обладала всей полнотой информации о психологических проблемах своего мужа. Она знала, что он был перверзным нарциссом. И что он не остановится никогда, ей тоже было известно. В своих сообщениях она просила его измениться. До последнего надеялась, что волк может стать овцой. Не думайте, что я поменяла тему своего канала. Сейчас будет связка с риэлторской деятельностью. Многим людям помогающих профессий свойственно желание помогать. Особенно хочется обогреть сирых и убогих. Я тоже не раз попадала в эту ловушку. После многих неприятных случаев и длительной работы над собой вместе с психотерапевтом, приняла решение никогда больше не работать с людьми, которые живут и действуют из состояния жертвы. Вижу жертву - не заключаю договор. Я умею с ними работать, но это всегда буквально ценой собственной жизни и здоровья. Единственный тип жертв, которым я до сих пор не отказывала, были жертвы домашнего насилия. Как истинный спасатель в душе, я все еще надеялась, что их можно, если не спасти, то помочь сделать верный шаг. Сейчас у меня собирается сделка с такой жертвой. И я наглядно, во всей красе вижу, что 1. Помочь никому из них нельзя 2. Тебя обязательно постараются затянуть в треугольник Карпмана 3. Жертва всех вокруг превращает в орудие насилия над собой Посмотрев видео процесса по делу Салтанат, еще раз задумалась об этой сложной теме. Обвинять жертву домашнего насилия нельзя. Это еще сильнее ухудшает ее положение. Но по факту, то, что с ними происходит, они делают своими руками. Делаю для себя 2 важных вывода сегодня: 1. Не работать ни с какими жертвами. 2. В любых жизненных обстоятельствах стараться не входить в состояние жертвы. Даже если все совсем плохо, надо повторять себе: "Я - не жертва. Я сама управляю своей жизнью."