Сергей Разуваев про девелопмент

Обучение сотрудников = поддержка руководства Если девелопер уделяет внимание обучению своих сотрудников, они воспринимают это как поддержку со стороны руководства. К такому выводу пришли коллеги из #GMKStudy по итогам исследования образовательных трендов в девелопменте. Таким образом, обучение команды не только повышает компетенции сотрудников, но и становится весомым доводом для соискателей, которые принимают решение о работе в той или иной компании. Мы сами зашли в эту историю, создав собственную образовательную платформу. На тот момент на рынке не было нужного обучения, поэтому мы решили сделать свое. А теперь активно используем эту площадку, обмениваясь экспертизой между сотрудниками и предоставляя обучение коллегам по отрасли — через онлайн-курсы, вебинары и другие форматы. P.S.: Посмотрел все исследование, довольно занимательные выводы, хоть картинок и не так много. Зато есть диаграммы. Советую и вам тоже — получить документ можно здесь: https://clck.ru/3Axeov

Можно ли ограничить прибыль девелопера?

В России предложили ограничить прибыль девелоперов. Такая просьба поступила в адрес вице-премьера Марата Хуснуллина из Госдумы. Речь может идти о лимите для прибыльности на уровне 20%. Цель — повышение доступности жилья и контроль за ценами.

Краткий курс экономики говорит о том, что любые ограничения, связанные с рентабельностью проекта, продукта или услуги приводят к: 1️⃣ Появлению черного рынка и обходных маневров. В качестве примера хочу привести недавнюю ситуацию. Запад объявил России множество санкций, в том числе ограничение цен на нефть в $60. Они грозились вторичными санкциями и еще какими-то вещами. Что видим в итоге? Цена нефти гораздо выше. Потому что Россия, как страна предприимчивая, нашла обход этих санкций. То же самое будет и с девелопментом. 2️⃣ Дефициту (если санкции обойти не удастся). Причем дефицит может быть не в самом физическом наличии квартир, а в наличии адекватных, инженерно наполненных квартир с хорошим благоустройством и прочими вещами.

Еще несколько дней, и наступит лето: пора отпусков, хорошей погоды и сложных продаж недвижимости. В целом до 2020 года лето было достаточно сложным периодом для рынка. С точки зрения строительно-монтажных работ это всегда были самые активные месяцы, когда девелоперы пытались выполнить наибольшие объемы работ. А вот продажи в это время ожидаемо прогибались, потому что потребитель переключался на другие сценарии жизни: ездил в отпуск и на дачу, занимался оздоровлением, семьей, детьми. Приобретение квартиры было не в фокусе. Исключение — период с 2015-го по 2019-й, когда у девелоперов иногда неплохо стрелял июль. Это приносило много приятных удивлений, но если честно, мы так до конца и не разобрались, с чем это было связано. С 2020 года всё смешалось. Ковид, программы льготной ипотеки, СВО... Классическая рыночная сезонность изменилась. Что ждет девелоперов этим летом? Июнь. Думаю, продажи будут хорошими или очень хорошими. Это последний месяц льготной ипотеки, люди понимают, что у них остался, возможно, единственный шанс приобрести квартиру по такой низкой ставке. Июль. Я полагаю, что этот месяц также будет не очень плохим. Причина: могут быть реализованы одобрения банков, выданные в июне. Август. А вот здесь, очевидно, рынок ждет серьезное падение. Сколько это будет в процентном отношении, предсказать пока сложно. Я сейчас общаюсь с разными девелоперами, и их прогнозы очень различаются. Кто-то дает оценку до минус 50% на первые 2-3-4 месяца, кто-то говорит минус 30%, кто-то называет другие цифры. Но совершенно очевидно, что мы все так привыкли работать в модели, где присутствует льготная ипотека, что теперь нам сложно даже прогнозировать, каким будет падение. Я полагаю, что в совокупности за три месяца лето—2024 принесет девелоперам более высокие результаты, чем они рассчитывают. Как будет на самом деле? Продолжаем наблюдать.

Обладатель черного пояса по КРТ…

Ну что сказать? Минфин предложил. Государственная дума, я уверен, единогласно поддержит, потому что богатые должны платить больше — как можно больше. Но я хочу поговорить о другом. Вот человек получает зарплату. Он осознает, какую сумму налогов он с нее платит? Нет. Потому что он не платит налоги сам, за него это делает работодатель. Условно, ко мне приходит человек и говорит: «Я хочу 100 тысяч рублей». Ок, он получает их на руки, а еще около 50 тысяч уходит в различные фонды. Соответственно, человек живет в иллюзии, что компания ему платит 100 тысяч, хотя по факту — почти 150. И это удобно: ▪️ самому человеку (его не парят дополнительные 50 тысяч); ▪️ государству (налоги очень удобно собирать). Но самое главное: человек, который не видит этих 50 тысяч, не задает вопрос: «А за что? За какие такие блага, за какое такое развитие я плачу государству такие деньги?». И у него меньше вопросов к государству по поводу сервиса, дорог, благоустройства и всего прочего. А вот было бы прекрасно, если бы предприятие заплатило человеку 150 тысяч, он сам заполнил декларацию и заплатил налоги государству. Тогда, я уверен, у людей было бы гораздо больше вопросов. И государству пришлось бы на них отвечать. Налоговые нововведения, отмену льготной ипотеки и другие изменения этого лета обсудим в прямом эфире в моем Telegram-канале. Пятница, 31 мая, 16:00 по мск. Приходите.

Наконец стало больше конкретики по налоговым изменениям. Минфин внес законопроект в правительство. ▪️Прогрессивную шкалу НДФЛ предлагают расширить до 5 ступеней: • 13% при доходах до 200 тыс. руб. в месяц (2,4 млн руб. в год); • 15% для части дохода в диапазоне 200–416,7 тыс. руб. в месяц (2,4–5 млн руб. в год); • 18% для части дохода в диапазоне 416,7 тыс. — 1,67 млн руб. в месяц (5–20 млн руб. в год); • 20% для части дохода в диапазоне 1,67–4,17 млн в месяц (20–50 млн руб. в год); • 22% при доходах свыше 4,17 млн руб. в месяц (50 млн руб. в год). В России 64 млн плательщиков НДФЛ, изменение шкалы затронет около 2 млн из них — это 3,2% работающего населения. Для доходов по дивидендам и депозитам сохранятся действующие ставки. ▪️НДФЛ с продажи недвижимости будет применяться к чистому финансовому результату, а не ко всему доходу. При этом с 5 млн начнут применять ставку в 15%. ▪️При продаже акций или долей в бизнесе начнут начислять НДФЛ, даже если срок владения превысил 5 лет. Правда, для этого доход от таких сделок должен превысить 50 млн в год. ▪️Ставку налога на прибыль предлагается повысить с 20 до 25%. Это позволит отказаться от оборотных сборов, таких как курсовые экспортные пошлины. ▪️Для производства минеральных удобрений, добычи железной руды, повысят налог на добычу полезных ископаемых. ▪️УСН можно будет применять при доходах до 450 млн руб. (сейчас 265,8 млн) и остаточной стоимости основных средств до 200 млн (сейчас 150 млн). Весь бизнес на УСН будет применять базовые ставки 6% при базе «доходы» и 15% («доходы минус расходы»). ▪️Компании с оборотом выше 60 млн руб. в год обяжут стать плательщиками НДС, который сегодня бизнес на УСН в общих случаях платить не обязан.

Решил выйти в прямой эфир и пообщаться с подписчиками лично Пару месяцев назад провел здесь эксперимент и выложил анкету для подписчиков. Отклик оказался очень активным. Мне задали достаточно много интересных вопросов, касающихся бизнеса в целом и девелоперского бизнеса в частности, и я до сих пор постепенно на них отвечаю. Но я подумал, что намного интереснее будет пообщаться в прямом эфире. Это лето обещает быть насыщенным с точки зрения изменений в девелопменте. Это и отмена льготной ипотеки (по крайней мере, в том виде, в котором она существует сейчас), и увеличение налогов. Предлагаю обсудить: что ждет рынок в связи с этими изменениями, как к ним подготовиться, как планировать работу на перспективу. Встречаемся в моем Telegram-канале 31 мая, в 16:00 (мск). Если у вас есть ко мне вопросы, задавайте в комментариях. Постараюсь ответить во время эфира.

Очень интересный вопрос прилетел: "Насколько форматы жилья зависят от локации и размера региона?" Форматы жилья, безусловно, зависят от регионов, от их: ▪️размеров, ▪️численности населения, ▪️количества представителей разных групп населения, ориентированных на разные форматы жилья. Например, количество ультрахайнетов (людей с капиталом свыше $30 млн) в Москве несопоставимо больше, чем, допустим, в Новосибирске. Понятно, что и предложений жилья для этой аудитории в Москве гораздо больше, чем в Новосибирске. Да и есть ли релевантное предложение для этой категории населения в региональных городах — это большой вопрос. Вероятнее всего, они сталкиваются с вынужденным самостоятельным строительством. А это всегда неудобно, дорого и чревато. В столицах же такие предложения всегда есть готовые. Так что богатые тоже плачут 😅

Тема ограничений на строительство малогабаритного жилья развивается — причем уже на уровне всей страны. Правда, теперь обсуждается не полный запрет, а отказ в преференциях от государства. Например, студии и однокомнатные квартиры меньше 28 квадратных метров собираются исключить из Семейной ипотеки и договорах о КРТ. Я считаю, что это меры правильные и адекватные и своевременные. Во-первых, доля квартир меньше 28 квадратов в целом в России составляет 11%. Это больше, чем требуется с точки зрения демографической потребности на такое жилье. Во-вторых, рынок знает прецеденты, когда размер квартир составляет 15–17 кв. м. Говорить о том, что в них возможно формировать какие бы то ни было позитивные #сценарии_жизни, не приходится. В-третьих, люди зачастую приобретают такие квартиры, чтобы реализовать государственные программы (материнский капитал, льготная ипотека), или как инвестиционный актив. Но что с ними потом делать — это большой вопрос. С другой стороны, я не очень понимаю, почему речь идет об ограничениях в отношении такого формата как студия. Студии сами по себе не являются ущербным жильем. Да, в них совмещены функции нескольких помещений. Но если это студия хорошего размера, к ней вопросов нет. Поэтому дело не в формате жилья, а именно в размере. И ограничения стоит вводить именно по площади. Тогда это будет достаточно существенная мера, девелопер будет понимать, что преференции начинаются с определенной квадратуры, и изменит квартирографию. В результате рынок очень быстро поменяется, и это будет на благо людям.