André. Lisboa. Portugal.

​​​​​​​​Спойлер, crypto-friendly предложение. Всем привет! Давно не было от меня новостей, исправляюсь. Смотрите, что я покупаю: португальский антигламур, небольшое скромное здание (то, что называют prédio, подъезд) с утвержденным проектом полной реконструкции в здание из нескольких апартаментов. Антигламур - потому что находится в очень простом резидентском районе, в окружении простого бюджетного португальского жилья. А перспективу в этом проекте я вижу как в основном целевом сценарии реализации инвестпроекта (а именно, реконструкция и продажа апартаментов), так и в переоборудовании всего этого здания в комплекс доходной недвижимости. Рядом торговый центр UBBO и Leroy Merlin, это сотни, если не тысячи рабочих мест и необходимость бюджетного жилья поблизости. 📍https://maps.app.goo.gl/rqdZjEUzenFX5MXB8 Это и диктует альтернативную модель капитализации, а именно создание доходного дома с большим количеством отдельных юнитов для аренды. Площадь здания можно перекроить примерно в 15-16 микростудий, и глубина реконструкции будет чуть меньше, чем при реализации полноценного проекта реконструкции под квартиры. Хотя сам факт, что проект уже прилагается, повышает привлекательность объекта и позволяет планировать минимум два сценария. Это то, что я люблю и на что обычно делаю ставку. Если вам захочется стать частью данного проекта, пожалуйста, обращайтесь. В случае доходного дома общий бюджет на покупку и реконструкцию составляет порядка 500-600 тысяч. В случае переоборудования в отдельные квартиры общий бюджет порядка 700-750 тысяч евро. Какой именно реализовывать, я решу после покупки и с учетом интересов инвесторов. Пока же у меня подписан договор резерва и внесена первая оплата по нему. Одним из сценариев я вижу привлечение большого количества мелких инвесторов для отработки на практике подобной модели. Учитывая, что цена покупки всего 300 тысяч евро, это, наверное, самый бюджетный из всех моих проектов. Я подумываю именно о розничном мелком инвесторе. Поэтому, если вы такой, не стесняйтесь, обращайтесь. Возможно, именно этот проект я разделю на максимально мелкий чек. Всё это можно официально, после комплаенс и по договору, в USDT. Вопросы? ➡️@oknoagency Подписаться

Минутка саморекламы, не о стройках и недвижимости. Там пока нет бурного потока новостей, но скоро обязательно поделюсь тем, что есть. Итак, самореклама. Step by step собираю полноценный family office, под одним зонтиком объединяю не только услуги по иммиграции и переезду, но и полноценный юридический отдел. Надеюсь в ближайшие пару месяцев добавить бухгалтерию in-house и, даст бог, наконец-то дожмём лицензию ипотечного брокера на мою компанию. Будет всё очень функционально. А пока рекомендую подписаться на "магазин" юридических услуг. Там можно задавать вопросы и консультироваться по тем или иным задачам. https://t.me/okno_lawyer_service/60

Наглядная иллюстрация кризиса с жилой недвижимостью в Португалии. 1. Покупаешь два здания под реконструкцию. Идеальный профиль под бюджетное жильё. Бюджетное - это 220-250 тысяч евро за Т1 в 300 метрах от метро в Лиссабоне. 2. Изучаешь нормативную базу, допустимую высотность и этажность, генеральный план, нормативы инсоляции и ещё 100500 других штук, за которые отвечает архитектор. 3. Готовишь и подаёшь проект на максимальное количество вот таких бюджетных квартир. Ничего сверхъестественного. Плотность квартир и общая этажность даже ниже соседних домов. Но выше текущей, уже существующей. Ведь рынку нужны квартиры, а мне и инвесторам деньги. 4. В итоге нам говорят: "не, что-то вы очень много хотите, давайте скромнее, зачем столько квартир, давайте не перегружать, пару этажей скиньте". И обязательно обустройте sala de condomínio. Куда ж без неё, ведь ведь в пятидесятиметровых квартирах живут люди, которые без sala de condomínio не выживут, это же ключевой элемент. 5. Сказано, сделано. Всё урезали и умерили аппетиты. Переподали уже давно, вот-вот ждём разрешения. В итоге на рынке будет на 6 квартир меньше, чем могло бы. Как хорошо, что финансовая модель изначально посчитана без единого дополнительного метра нового жилья. И даёт желаемую рентабельность в любом случае. Изначально я и не думал достраивать столько. Но аппетит приходит во время еды. Как приходит, так и уходит. В Португалии надо быть к этому всегда готовым. Хоть и хотелось побольше. Если кому интересно, то полный комплект проектов (архитектура + инженерия + все спецификации) на такие объекты стоит порядка 100к за каждый подъезд. Ниже прикрепляю несколько картинок. Как мы хотели. И как в итоге будет. Если вас интересует стать инвестором в подобном проекте и рентабельность от 30-40% за 18-24 месяца, пишите @oknoagency На картинках как было при покупке. Как мы хотели. И как скорее всего будет в реальности. Подписаться

Возможность для инвесторов с относительно небольшим чеком. Доля на 150-200 тысяч евро. Речь о проекте строительства двух таунхаусов и виллы на участке в Estoril. Исходя из предварительных подтверждений (есть для этого классное английское слово commitment) вижу, что этот проект будет на несколько инвесторов с чеком в 150-300к. Если вам тоже хочется поучаствовать, пишите. Речь и доходности порядка 40% за 1.5-2 года. Можно в евро, можно в USDT.

Для инвесторов в криптовалюте бонус - отличная возможность получить возврат инвестиции в евро на счёт. И чуть менее отличная в виде оплаты налогов с прибыли. Зато всё на счету и в декларации.

Все вопросы можно задавать мне в ЛС @oknoagency Чуть больше информации о проекте вот здесь 👇 https://t.me/property_pt/176?single

Всем привет! Пользуясь случаем, хочу сообщить (или напомнить), что одно из ключевых направлений моего бизнеса – это сопровождение сделок по приобретению недвижимости или инвестициям в реальный сектор экономики, включая девелопмент, с оплатой в цифровых валютах. Ещё с 2021 года я провожу сделки по юридически прозрачной и безопасной модели с оплатой в цифровых активах (например, в криптовалюте). Сделок было несколько десятков, чеки от ста тысяч до полутора миллионов евро. Как это работает? В Португалии существует несколько способов проведения таких операций, но модель, которую использую я, кажется мне наиболее корректной, безопасной и безрисковой. В двух словах: 1. Моя компания выступает транзитным покупателем, приобретая необходимый объект недвижимости на свое имя. 2. В тот же день (буквально через полчаса) мы перепродаем этот объект финальному покупателю, который рассчитывается за недвижимость в криптовалюте. 3. Для продавца (владельца недвижимости) сделка проходит как обычная продажа за евро, без каких-либо сложностей, связанных с цифровыми активами. Как правило, продавцы знать ничего не хотят ни о какой криптовалюте. Хотят получить банковский чек. И получают. 4. Для покупателя оплата проводится на 100% в цифровых активах. Он не взаимодействует с португальскими банками. Не требуется вывод средств в фиат (ни для покупки, ни для уплаты налогов и сопутствующих расходов) – всё беру на себя. Таким образом, покупатель получает юридически чистую сделку с полной оплатой в цифровых активах, а продавец – традиционный расчет в евро, без каких-либо дополнительных вопросов. Для обеспечения легальности и прозрачности таких сделок я сотрудничаю с португальской компанией, имеющей лицензию Banco de Portugal. Категорически не рассматриваю операторов этого рынка с лицензиями в третьих странах. Пусть даже в ЕС. Почему - отдельная тема. Фрагмент самой свежей сделки, оформление договора было буквально было вчера, прикрепляю в комментариях в качестве иллюстрации. Если у вас есть вопросы или вас интересует подобный формат приобретения активов либо инвестиций в один из моих девелоперских проектов, пишите в ЛС @oknoagency Спасибо. Подписаться

UPD Можно в USDT, официально как инвестиция по договору или как займ учредителя, если инвестор будет соучредителем компании под этот проект. А назад потом на счёт в EUR или так же в USDT.

Смотрите, что я купил. Вернее, что зарезервировал. На "купил" ещё надо деньги приготовить. Если вам интересно быть инвестором в таком проекте, пишите. Участок 13 соток с заапрувленным проектом и разрешением от Câmara municipal de Cascais. Оплати 16 тысяч и копай хоть завтра. Проект на два небольших таунхауса с бассейнами и отдельностоящий дом, тоже с бассейном. Суммарно 650 метров площади. Проект, ссылку на Google Maps и на объявление о продаже (на idealista уже сняли) оставлю в комментариях к посту. Кстати, Google Maps. Участок в двух минутах от выезда на А5 и в 7 минутах (2.5 км) от Casino Estoril. Если это похоже на то, в чём бы вы хотели участвовать как инвестор, пишите @oknoagency PS речь идёт о доходности (по скромным оценкам) порядка 40% за полтора-два года. Апд. Можно в USDT Подписаться

​​Знаю, что меня читают/следят люди, которых интересуют инвестиции в Португалии. У меня снова подвернулась возможность выкупить вот это здание. Там чуть больше 600 метров, 7 квартир под полную реконструкцию, два коммерческих помещения плюс потенциальная возможность достроить ещё один этаж. Если вас интересуют инвестиции в редевелопмент такого профиля, свяжитесь со мной @oknoagency Речь идёт о сумме порядка 1.5 млн. Это бюджет на покупку и проектную документацию. Точка на карте https://maps.app.goo.gl/rFaH2CBKPouq5BSp7?g_st=ac Подписаться

​​​​​​​​​​У меня есть хобби, которое многим может показаться странным. Последние лет пять, может даже семь, раз в несколько месяцев я приезжаю в салон Mercedes-Benz. Мне нравится вид новых машин, мне нравится ощущение новых машин, мне нравится в них сидеть, мне нравится трогать материалы в новых авто. Ещё и авто моей любимой марки. Что-то вроде медитации, помогает настроиться на нужный лад при обдумывании тех или иных рабочих вопросов. Ну и очередная морковка перед носом, материальная морковка, как бы это банально не звучало. Тоже помогает быть более эффективным в делах и заботах. Недавно решил, что следующая морковка будет Гелендваген. Но публикация не об этом, а о том, что в португальской экономике, либо как минимум в структуре заказов Mercedes в Лиссабоне происходит что-то странное. За все годы я не видел ни одного Maybach в этом выставочном зале. Максимум один Гелендваген. Сейчас это просто выставка топовых моделей. Ощущение, что вскрыли гараж какого-нибудь Януковича. Происходит что-то странное. Вряд ли есть связь с тем, что вчера предъявлены обвинения более 60 протугальским политикам и чиновникам. Обвинения в коррупции, а португальская коррупция - это не столько о Maybach, сколько о 78 тысячах евро неучтённого кэша на рабочем месте чиновника. Тем не менее, что-то явно происходит. Может последняя волна иммиграци, а может биткоин по сто. С другой стороны, я не последняя волна иммиграции, на волатильной крипте только терял всю жизнь, но и я не стою на месте, не в А-классе посидеть приходил. Интересно, кто же все остальные. Больше картинок в комментариях. Подписаться

Если вы или кто-то в вашем окружении часто использует формат P2P обменов на биржах, перешлите это видео. Такие обмены - прямой путь к проблемам, раньше или позже. Если хочется меняться с людьми, меняйтесь в кэш с теми, кого знаете. Если хочется обязательно на счёт, очень рекомендую пересмотреть запрос. На счёт только тогда и с теми, кто в случае вопросов не только будет на связи, а ещё и будет готов выписать вам квитанцию на продажу товара или услуги. Да, это будет уже не обмен крипты) Всё остальное - такой high risk, что оно вообще того не стоит. Поверьте человеку с целым букетом разных уголовных дел, где переквалификация из свидетеля или даже обвиняемого в потерпевшего стоила больших нервов. Уверен, никому такие приключения не в радость. Любителям длинного формата: 1. Моё видео о схемах, которые используют для легализации капиталов. https://youtu.be/rwLpaRwHMt4 2. Моя давняя история об обысках и арестах (меня), как раз за P2P. https://youtu.be/U7ukeV7RcL8

Все мы, включая вашего покорного слугу, последние годы всё больше и больше жалуемся на ужесточение регулирования, на более жесткий комплаенс в банковской сфере, на отсутствие возможностей беспрепятственно платить за товары и услуги в той форме, которой нам хочется, а не которая не вызовет вопросов у банков, налоговой и других субъектов. Тем не менее, все познается в сравнении. Если вспомнить, в какой реальности живут жители Испании, Франции, Германии и других стран Евросоюза, нам с вами здесь в Португалии грех жаловаться. Допускаю, что жители Румынии, Болгарии ряда других стран наверняка пользуются еще большей свободой и гибкостью институтов институтов чем мы здесь Португалии. Но хотели ли бы мы с вами жить в Румынии и Болгарии? Ответ скорее всего "нет". Поэтому давайте ценить то, что у нас есть, меньше жаловаться и регулярно нагружать свой мозг и воображение все более интересными и сложными задачами. Продолжение в комментариях👇 Подписаться

Планы на 2025. Начать не только дарить партнёрам и инвесторам всякое такое, а и свой собственный бар таким наполнять. Ну и сам бар достроить. У меня в доме ещё никогда не был своего полноценного бара, в этом году появился. Чем не итог года. Подписаться

Новое видео на YouTube. О том, почему я бы не особо рассчитывал на госгарантию тем, кто настроился. Если действительно повезёт, пусть станет бонусом, будет вам на отпуск или ремонт в новом доме. Если же нет, то купить хоть без гарантии, зато без стресса и разочарований. Смотреть по ссылке Подписаться

До прошлой недели мой рекорд по сделкам с недвижимостью, связанной с наследством, был четыре наследника. На прошлой неделе подписал резерв и оплатил шесть платежей шести наследникам одной квартиры. Казалось бы, какая разница: один продавец или шесть. Но такие сделки требуют огромной работы. У каждого наследника могут быть супруги с имущественными правами. Их нужно найти, идентифицировать, убедиться в их присутствии в Португалии в нужную дату, либо оформить доверенности. Сам факт, что я платил каждому отдельно, а не через одного из наследников, указывает на низкий уровень доверия между ними. Вероятно, согласование условий и цены заняло много времени. Подобные сделки — это всегда сложные согласования, учёт человеческого фактора. Думаю, на сделке будет более десяти человек, а нотариус должен проверить, что: 1. Все вступили в права наследования. 2. В реестре нет препятствий. Я привык, что сделки не гарантированы до последней минуты, здесь будут секунды) Подписаться

В Португалии (и не только) есть традиция, которую я очень люблю. Коллегам, партнёрам, всем, кого ценишь и кому хочешь сделать приятно, дарят рождественские корзины - Cabazes de Natal. https://www.elcorteingles.pt/cabazes-de-natal/ Я в последние годы иногда иду немного против традиции. Дарю шампанское. Тем, кто был важен и ценен в уходящем году, а это нотариусы, адвокаты, менеджеры банков и много кто ещё. Уже третий год выше Dom Perignon Vintage пока не поднимался. Хотя есть экземпляры и по 7к+. Это означает, что есть куда расти в 2025)

Более расширенная версия приключений моего архитектора в Junta de freguesia. Mikhalevich, Abramovich, кто вас там разберёт. Полное видео тут 👇 https://youtu.be/6fRLqGpLe0M Подписаться

Кому интересна тема инвестиционной недвижимости, не пропустите. Видео о том, как я чувствую себя Буратино, проткнувшим носом нарисованный на холсте очаг. В Лиссабоне (думаю, по всей стране) огромное количество инвестиционной недвижимости, которая никогда публично продаваться не будет. Но в которой огромный потенциал. И капля за каплей этот потенциал просачивается на рынок наравне с тем, что мы видим на Idealista. За каждым объектом свои скелеты в шкафу. И это очень интересно. https://youtu.be/dAPPYh2GAlM?si=OITPzFuJEq2w2bQI Подписаться

Вчера поснимали сверху. Примеры того, что я хочу построить. Вот на этом видео можно увидеть то же, но внизу, у меня за спиной. На фото/видео два разных "посёлка", на 22 и 34 домика. Один из них как раз мой собственный дом. В сегодняшних ценах на землю, инфраструктуру, проекты и застройку надо порядка 17-20 миллионов. Конечно же, не всё сразу. Пока начинаю с земли, два с небольшим гектара, надо чуть более 4 миллионов. В идеале сможем построить 44 дома. Под залог земли можно отстроить первую серию, потом за счёт резервов и продаж продолжать. Если вам интересно участвовать в таком проекте, пишите мне @oknoagency Подписаться

Но есть у меня и светлая сторона. Пользуясь случаем, очень советую всем, у кого дети. Chat-GPT и встроенный движок для генерации AI изображений - очень крутая штука для развития фантазии. Мы с сыном каждый день придумываем сюжеты и "рисуем". Попробуйте и вы, если ещё не. Подписаться

Раз в жизни допустил в видео обсценную лексику и уже тысячу раз пожелел. В том числе пожалел монтажёра. Эту мою грань оставлю, пожалуй, для самого узкого круга. Подписаться