Update on Real Estate

В 2025 году в proptech было инвестировано $16,7 млрд, что на ~68% больше, чем годом ранее. Но уже сейчас это не рынок «давайте попробуем что-то инновационное». Рынок требует: «Покажи мне, как твоя технология встроена в денежный поток реального бизнеса». И вот здесь начинается самое интересное. Потому что главный фильтр не технология, а люди. Сегодня будет не типичный пост с обзором новых технологий или сервисов, я хочу поделиться мыслями об обратной стороне тех.прогресса. И главная мысль:

AI в недвижимости — это не технологическая революция. Это управленческий отбор.

Рынок недвижимости всегда проходил отбор сначала доступом к земле, потом к капиталу, затем к финансированию и масштабированию. Сейчас же новый этап и самый жёсткий. AI пришёл не как инструмент роста. Он пришёл как стресс-тест управленческой зрелости. Большинство компаний уверены, что «внедряют технологии». На самом деле они просто быстрее вскрывают слабые процессы / разрозненные функции / отсутствие операционной логики / неспособность связать решения с финансовым результатом. AI не усиливает бизнес. Он усиливает качество управления этим бизнесом. Технологии отлично решают задачи, которые можно формализовать: ✔️ обработать данные, ✔️ найти закономерности, ✔️ автоматизировать рутину, ✔️ ускорить процессы и тп. Если вашу работу можно описать инструкцией — AI рано или поздно её заберёт. Это не угроза, а всего лишь физика прогресса. Но вот что AI не делает: ✖️Он не создаёт систему там, где её нет. ✖️Он не несёт ответственность. ✖️Он не принимает решения, когда данные неполные, а риски реальные. Недвижимость — это именно такая среда — физический мир с хаосом: стройка, люди, подрядчики, бюджеты, регуляторы, покупатели/арендаторы, сроки, ошибки. AI помогает управлять сложностью, но он не управляет бизнесом. Бизнесом управляют люди, которые понимают систему. И здесь происходит главный сдвиг: Раньше рынок мог позволить себе «средний менеджмент». Людей, которые просто выполняют задачи. С AI этот слой начинает исчезать. Остаются 1️⃣те, кто управляет системой, и 2️⃣те, кем управляет система. Первая категория становится ядром роста. Вторая — издержками. Будущее недвижимости определят не компании с самым большим бюджетом на цифровизацию и технологии, а компании, где есть люди, которые: ➡️ мыслят на уровне системы, а не функции, ➡️ соединяют технологии, процессы и физическую реальность, ➡️ принимают решения в условиях неопределённости, ➡️ берут ответственность, когда алгоритмы заканчиваются. AI не делает нас умнее. Он делает последствия наших решений быстрее. Если у вас сильные люди — вы растёте быстрее.Если слабые — вы ошибаетесь быстрее. TL;DR Технологии — это драйвер. Люди — это направление движения. И именно поэтому в эпоху AI главным ограничением роста становится не капитал, не софт и не данные. А количество людей, способных управлять сложными системами в реальном мире.

В декабре 2025 года Brookfield Asset Management и Qai — национальная AI-компания, подконтрольная суверенному фонду Qatar Investment Authority (QIA) — объявили о создании стратегического совместного предприятия (joint venture) стоимостью 20 миллиардов долларов. Цель проекта — масштабное строительство инфраструктуры для искусственного интеллекта в Катаре и на некоторых международных рынках. Но давайте честно, реальная цель — контроль над будущим. Искусственный интеллект — это не магия. Это электричество, охлаждение и тысячи видеокарт, которые должны где-то стоять. Если у тебя нет инфраструктуры — у тебя нет AI. И вот тут Катар делает ход, который многие осознают слишком поздно. Они не строят «экосистему» или «сообщество». Они строят мозг: ▪️гигантские вычислительные центры, ▪️AI-дата-центры под экстремальные нагрузки, ▪️платформу, куда будут приходить государства, ▪️корпорации и исследователи. Это уровень инфраструктуры, который раньше был только у США и Китая. Катар давно понял простую вещь: нефть закончится, а данные — нет. Сегодня власть не там, где лежит код. Власть там, где стоит сервер. И Катар хочет быть не «рынком». А хабом. Да и Brookfield здесь не случайно, ведь это компания, которая строит то, без чего мир просто не работает: дороги, порты, электросети, дата-центры. Под управлением компании почти $1 трлн. И они открыто говорят: AI-инфраструктура станет крупнейшим классом активов следующего десятилетия (по оценкам аналитиков, к 2030 году в неё зальют $5 трлн+). Brookfield идёт туда, где: ▪️дешёвая энергия ▪️стабильно государство ▪️длинные деньги ▪️амбиции Спойлер: Катар идеально под это подходит. Здесь не про технологии. Здесь про влияние Этот проект притянет глобальные компании, создаст новый слой высокооплачиваемых профессий, превратит Катар в региональный AI-хаб, встроит страну в мировую цифровую архитектуру и еще многое другое. Когда через 5–10 лет все будут говорить «где взять мощности?», ответ уже будет известен. Следующий большой рынок для девелоперов не офисы и не жильё. И пока одни всё ещё спорят «open space или кабинеты, гибрид или классика», другие уже решают где будут стоять мозги нового десятилетия.

За десять лет рынок прошёл путь от PDF-планов и субъективных обходов к объективным данным. Долгое время отрасль говорила о цифровизации, но оставалась привязанной к человеческому фактору. Сегодня ситуация изменилась: компьютерное зрение стало новой инфраструктурой недвижимости, влияя на то, как объекты строятся, оцениваются, страхуются и управляются. ↗️От изображений к данным Matterport, OpenSpace, VergeSense, CAPE Analytics, Snappt и SurfaceAI сделали главное — вернули рынку объективность. ▪️Matterport создал постоянный цифровой двойник, который живёт с объектом весь цикл — от подготовки сделки до сдачи арендаторам. ▪️OpenSpace сделал стройку прозрачной: 360-камера и нейронка заменили субъективные отчёты и размытые формулировки «выполнено на 85%». ▪️VergeSense дал владельцам и операторам офисов новую метрику ценности — не «сколько метров арендуем», а как пространство реально используется. Каждый из этих сервисов привлек более $50–100 млн инвестиций не за красивые визуализации, а за возможность превратить стены и планы в структурированные, проверяемые данные. ↗️Риск, страхование и новая точность Следующий уровень — анализ рисков. CAPE Analytics использует аэрофото и street-view, чтобы оценивать состояние объектов: кровлю, материалы, пожарную нагрузку, риски затопления. Страхование перестало опираться на редкие отчёты и базируется на постоянно обновляемых фактах. Интеграция CAPE в инфраструктуру Moody’s подтверждает: компьютерное зрение становится системным инструментом оценки активов. ↗️Документы — источник правды Недвижимость — это не только стены, это еще и документы: исходная документация, договоры, rent roll, платежки, ковенанты, акты. Каждый управляющий объектом знает: неразбериха в документах разрушает экономику быстрее, чем трещина в стене. ▪️Snappt сделал CV-проверку документов стандартом защиты от мошенничества. ▪️SurfaceAI анализирует весь массив документов актива, выявляет расхождения, финансовые ошибки и «утечки» доходов.

Это уже не просто автоматизация — это новая модель операционного контроля, необходимая для управления крупными портфелями.

↗️Рынок переходит к непрерывной верификации Вместе цифровые двойники, строительные 360-обходы, аэрофото-оценка, occupancy-анализ и аудит документов формируют новую логику управления объектами: недвижимость перестаёт быть объектом разовых проверок и становится системой постоянной видимости. ➡️крыша фиксируется аэрофото, ➡️стены документирует Matterport, ➡️стройку подтверждает OpenSpace, ➡️офисы живут на данных VergeSense, ➡️риски оцениваются CAPE, документы проверяет SurfaceAI.

Ручной менеджмент уступает место инфраструктуре, которая сама поддерживает актуальное состояние объекта.

Рынок вырос, портфели стали сложнее, скорость сделок увеличилась, а риски ужесточились. В этой среде выигрывают те, кто работает с объективными данными, а не ощущениями. Компьютерное зрение позволяет принимать решения точнее и быстрее, снижая стоимость ошибок. ▪️Девелоперы, работающие с OpenSpace и Matterport, ускорят строительство и снизят конфликтность. ▪️Владельцы портфелей, внедряющие CAPE и SurfaceAI, получат более стабильную экономику и меньше рисков при проверках. ▪️Операторы офисов и жилого фонда, использующие VergeSense и Snappt, лучше поймут спрос и защитят доходы. Оставаться в мире PDF и ручных проверок — значит уступать в скорости, точности качестве управления и стоимости капитала. Недвижимость, наконец, перешла от «мы что-то посмотрели» к «мы точно знаем». И это не просто цифровизация. Это переход от периодического наблюдения к непрерывной верификации. Но если сегодня компьютерное зрение кажется высокими технологиями, то завтра это будет таким же стандартом, как, например, CRM.

Это переход от периодического наблюдения к непрерывной верификации. И если сегодня компьютерное зрение кажется высокими технологиями, то завтра это будет таким же стандартом, как CRM.

Десять лет рынок говорил о цифровизации. Но пока обсуждали «будущее», реальные процессы так и жили в PDF-ках, ручных обходах и субъективных отчётах. И тут незаметно случился сдвиг: компьютерное зрение стало новым базовым слоем инфраструктуры недвижимости. ➡️От картинок к данным: новый язык недвижимости Самое важное, что сделали Matterport, OpenSpace, VergeSense, CAPE Analytics, Snappt, SurfaceAI и другие — они вернули нам то, чего всегда не хватало рынку — объективность.

▪️Matterport создал постоянный цифровой двойник, который живёт с объектом весь цикл — от подготовки сделки до сдачи арендаторам. ▪️OpenSpace сделал стройку прозрачной: 360-камера и нейронка заменили субъективные отчёты и размытые формулировки «выполнено на 85%». ▪️VergeSense дал владельцам и операторам офисов новую метрику ценности — не «сколько метров арендуем», а как пространство реально используется.

Каждый из этих сервисов собрал больше $50–100 млн инвестиций — и не за красивые визуализации, а за возможность превратить стены и планы в структурированные, проверяемые данные. ➡️Страхование, риск и цена ошибки Следующая волна — анализ рисков. Ещё вчера оценка состояния крыши или пожарных рисков выглядела как компромисс: приехал инспектор, посмотрел, сделал вывод. Часто субъективный.

CAPE Analytics перевернул эту модель. Нейросети анализируют аэрофото и street-view-изображения: состояние кровли, материалы фасада, перекрытия деревьями, риски затоплений.

Появилась новая реальность: страхование основано не на отчёте раз в год, а на обновляемой карте фактов. ➡️Документы: самая болезненная часть рынка автоматизируется Это, честно говоря, моя любимая часть. Недвижимость — это не только стены, это еще и документы: документация, договоры аренды, rent roll, платежки, ковенанты, акты. Каждый управляющий объектом знает: неразбериха в документах разрушает экономику быстрее, чем трещина в стене.

Snappt пошёл первым — он обнажил масштаб проблемы мошенничества в аренде и сделал CV-проверку документов стандартом. SurfaceAI пошёл дальше — он читает

все документы актива

, находит расхождения, раскрывает ошибки в финансовой модели, ловит «утечки» доходов и несостыковки в договорах.

Это не автоматизация ради эффективности. Это — новая форма операционного контроля, без которой невозможно управлять портфелями в сотни или тысячи единиц недвижимости. ➡️Рынок меняется: непрерывная видимость вместо разовых проверок Если объединить всё вместе, то возникает новая логика: недвижимость перестаёт быть объектом периодических проверок. Она становится системой постоянной верификации: - крыша мониторится из космоса, - стены документируются в Matterport, - стройка сверяется с OpenSpace, - офис живёт на метриках VergeSense, - риски оцениваются Cape Analytics, - документы читаются SurfaceAI. То, что раньше было «ручным менеджментом», превращается в инфраструктуру, которая сама поддерживает правду о здании. Индустрия выросла. Портфели смешались. Скорость сделок — выше, ставки капитала — жёстче, рисков — больше. В этих условиях выигрывают те, кто работает не «по ощущениям», а по объективной картине. И компьютерное зрение даёт именно это: возможность принимать решения быстрее, точнее и с меньшим риском. Компьютерное зрение — это не «тренд». Это повторение истории с property-management-системами начала 2000-х и revenue-management середины 2010-х. Те, кто внедрил тогда — сегодня опережают рынок. То же произойдёт и здесь.

— Девелоперы, которые используют OpenSpace и Matterport, будут закрывать проекты быстрее и с меньшим количеством конфликтов. — Управляющие портфелями, которые внедрят CAPE и SurfaceAI, будут иметь более чистую экономику на объекте и меньше сюрпризов в due diligence. — Операторы офисов и жилых объектов, которые применяют VergeSense и Snappt, будут точнее понимать спрос и лучше защищать доходы. А те, кто продолжит жить на PDF и ручных проверках, будут проигрывать в стоимости капитала, скорости сделок и качестве управления.

Недвижимость, наконец, перешла границу: от «мы что-то посмотрели» к «мы точно знаем». Это не просто цифровизация.

История Sonder: как мечта о «новой гостиничной модели» закончилась банкротством В мире недвижимости нередко появляются компании, которые обещают «перепридумать гостиничный бизнес». В середине 2010-х такой звездой стал Sonder — оператор, который хотел соединить стиль бутик-отелей с масштабом технологической платформы. По сути, это был гибрид: компания арендовала квартиры и апарт-отели по долгосрочным контрактам, самостоятельно делала ремонт, наполняла их мебелью и управляла как единым гостиничным продуктом. Снаружи это выглядело красиво: минимальные активы, технологическая платформа, быстрый рост. Но внутри модель была куда тяжелее. Sonder строила бизнес на мастер-лизинге: они брали недвижимость на долгий срок и фиксированную ставку, а потом перепродавали «гостиничную ночь» по динамическим ценам. Доходы — переменные, расходы — фиксированные. Это идеальная конструкция для роста, но опасная при малейшей турбулентности. ↗️Компания быстро масштабировалась, вышла в 40+ городов, привлекла более $2 млрд инвестиций и в 2021 году вышла на биржу через SPAC. Казалось, что рынок гибкого проживания — их. Но реальность оказалась жёстче презентаций. Что показали цифры К 2024 году Sonder столкнулась с тем, что: — выручка росла медленно, — убытки оставались огромными, — обязательства по аренде копились, — операционные расходы не сокращались. При ~$621 млн выручки компания получила ~$224 млн чистого убытка — и это всё при наличии обязательств на сумму более $1,4 млрд. Денег в кассе становилось меньше, а сценариев успешного выхода — практически не осталось. Последним ударом стало расторжение партнёрства с Marriott, которое должно было обеспечить стабильный поток клиентов. Вместо спасения оно привело к дополнительным затратам и ещё более хрупкой позиции. ✖️Проблема Sonder — не в идее, а в структуре модели. Компания считала себя технологическим бизнесом, но жила в реальности классического гостиничного оператора: с дорогими обязательствами и крайне чувствительной экономикой. Это не «легкий» asset-light стартап, а capital-intensive бизнес с постоянными платежами. Когда рост остановился, а доступ к капиталу подорожал, модель просто не выдержала нагрузки. Денег хватало чуть больше чем на один квартал. Осенью 2025 Sonder объявила о банкротстве. 💾История Sonder напоминает нам - технологии могут улучшить операционку, но не отменяют базовой экономики недвижимости. Если у тебя длинные обязательства и короткая выручка — рано или поздно баланс сломается. Sonder не провалили ставку на технологии. Их подвела ставка на быстрый рост в модели, где скорость — не преимущество, а риск.

В октябре 2025 года американская компания Vantaca привлекла более $300 млн инвестиций, получив оценку $1,25 млрд. Эти средства направлены на развитие agentic AI-платформы — системы, способной самостоятельно выполнять значительную часть операционных процессов в сфере управления жилыми комплексами. Vantaca — это облачная платформа для управления ассоциациями собственников жилья (HOA) и компаниями, обслуживающими жилые комплексы и кварталы. Ключевая идея: полностью цифровизировать и автоматизировать взаимодействие между управляющей компанией, советом собственников и жильцами. Система объединяет несколько критически важных блоков: ▪️Финансовые процессы — автоматическая обработка счетов, бюджетирование, отчётность. ▪️Управление задачами — распределение и контроль поручений менеджеров, SLA, уведомления. ▪️Порталы жильцов — онлайн-платежи, заявки на обслуживание, оповещения, коммуникации. ▪️Аналитика и отчётность — встроенные дашборды для контроля операционных и финансовых показателей. Главное отличие Vantaca от классических SaaS-решений — использование agentic AI. Это архитектура, в которой искусственный интеллект не просто предлагает решения, а сам инициирует действия: проверяет счета, классифицирует обращения жильцов, формирует задачи для менеджеров, отслеживает статус исполнения. Сегодня платформа обслуживает более 500 управляющих компаний и 6 миллионов домохозяйств в США. Почему инвесторы оценивают Vantaca в $1,25 млрд: ➡️Глубокая специализация: Vantaca не распыляется на смежные сегменты вроде аренды или коммерческой недвижимости. Компания сфокусирована на HOA-рынке США — а это более 370 тысяч комплексов и порядка 75 миллионов жильцов, создающих огромный объём повторяющихся процессов. ➡️Agentic AI как конкурентное преимущество: В отличие от традиционных ERP-систем, решение Vantaca выстраивает автономные сценарии: от счёта до оплаты без участия человека. Это сокращает операционные издержки и снижает нагрузку на сотрудников. ➡️Сильные инвесторы: Cove Hill Partners известна инвестициями в зрелые технологические компании с устойчивой моделью прибыли, а JMI Equity — один из ведущих инвестфондов в сегменте SaaS. Их участие подтверждает устойчивость бизнеса и потенциал масштабирования. ➡️Рост выручки и маржинальности: По данным на 2025 год, совокупная база клиентов и объём операций в системе растут двузначными темпами ежегодно. Автоматизация создаёт эффект сетевой экономики — чем больше данных в системе, тем выше точность работы ИИ и привлекательность для новых клиентов. Рынок управления жилыми комплексами долгое время оставался низкомаржинальным и трудоёмким. При этом цифровизация в нём развивалась медленно — большинство компаний останавливались на базовой CRM или бухгалтерии. Vantaca фактически формирует новый стандарт операционной платформы, где все процессы объединены в единую систему с элементами автономности. Для девелоперов и управляющих компаний это означает: ▪️резкое сокращение расходов на back-office и повышение скорости обслуживания жильцов; ▪️возможность гибко масштабироваться без увеличения штата; ▪️рост удовлетворённости жильцов — а значит, повышение стоимости объектов и бренда управления. Vantaca — пример того, как технологии и искусственный интеллект становятся ядром управления недвижимостью. Компания доказала, что даже в традиционном секторе можно построить масштабируемую, прибыльную и привлекательную для инвесторов модель.

В третьем квартале 2025 года в PropTech вложили $4,2 млрд. Много? Да. Но важнее другое: это деньги, которые меняют архитектуру рынка, а не интерфейсы приложений. Почти две трети суммы пришлись всего на десять компаний. И все они объединены одной чертой — реальными активами и работающей экономикой. Финансовая инфраструктура становится ядром PropTech: Когда-то PropTech ассоциировался с онлайн-площадками и CRM для агентов. Теперь всё внимание — на цифровые финансовые платформы, которые делают недвижимость управляемым активом. ▪️Kiavi ($400 млн, США) — онлайн-кредитор для инвесторов в жилую недвижимость. Компания уже профинансировала более 80 000 объектов, используя собственные алгоритмы оценки рисков и автоматическую секьюритизацию займов. ▪️Hometap ($300 млн, США) — предлагает владельцам жилья продать долю в собственном доме инвесторам вместо классической ипотеки. Модель активно поддерживают пенсионные и страховые фонды, которые ищут новый класс доходных активов. ▪️Pacaso ($100 млн) — сервис совместного владения домами. Компания дробит недвижимость на доли (обычно 1/8), организует покупку, управление и последующую перепродажу. В итоге роскошные дома становятся ликвидными как акции. ▪️Bilt Rewards ($250 млн) — объединяет аренду и кредитный рейтинг. Каждый арендный платёж превращается в бонусные баллы, которые можно использовать на авиабилеты или ипотеку. По сути, Bilt — это “финансовая экосистема для арендаторов”. ▪️Yieldstreet ($77 млн) — открывает доступ частным инвесторам к сделкам в недвижимости, инфраструктуре и кредитам. Компания создала платформу для “массового альтернативного инвестирования”, с упором на прозрачность и регулярные выплаты. В итоге: недвижимость превращается в финансовый продукт с понятными данными, метриками и возможностью торговли. Регион MENA проходит тот же путь, что США десять лет назад, только в три раза быстрее: Здесь рынок делает ставку не на “поиск квартир”, а на сквозные платформы для сделок. ▪️Property Finder (Дубай) привлёк $525 млн — крупнейший раунд региона. Платформа объединяет объявления, аналитику, ипотеку и данные по транзакциям, фактически создавая экосистему real estate data. ▪️Huspy ($59 млн) — автоматизирует ипотеку: пользователь выбирает жильё и получает одобрение кредита прямо на сайте. Стартап сотрудничает с 20 банками и крупнейшими застройщиками ОАЭ. ▪️Holo ($22 млн) — аналогично интегрирует поиск, финансирование и оформление сделки, снижая бюрократию почти до нуля. В итоге: вместо десятков посредников появляются платформы, где сделка — это одна цифровая цепочка от выбора объекта до регистрации. Стройка становится цифровым производством: Ключевой тренд — переход от “строительства на площадке” к фабричному производству зданий с применением ИИ и роботизации. ▪️Reframe Systems ($20 млн) строит модульные здания на заводе. Программы подбирают оптимальные планировки и минимизируют отходы. ▪️Dextall ($15 млн) производит готовые фасадные системы, сокращая срок строительства на 70%. ▪️DroneDeploy ($15 млн) развивает платформу для съёмки и мониторинга прогресса на стройке с помощью дронов и ИИ. ▪️PassiveLogic ($74 млн) — “автопилот для зданий”: AI-платформа, которая сама управляет климатом, вентиляцией и энергопотреблением. Это уже не «умное здание», а самоуправляемое. В итоге: стройка превращается в управляемый процесс с обратной связью в данных — от проектирования до эксплуатации. Мировой PropTech перешёл в стадию зрелости: рынок уже не ищет идей — он ищет системы. Те, кто строит цифровую инфраструктуру рынка — кредиты, стройку, эксплуатацию, ESG — получают капитал и глобальное признание. Для России это сигнал: пора уходить от MVP и экспериментальных приложений. Будущее — за компаниями, которые создают институциональные решения, соединяя финансы, технологии и физические активы.

Следующие единороги недвижимости не будут помогать покупать здания — они изменят то, как эти здания финансируются, строятся и управляются.

AI и PropTech: не пузырь, а гонка за лидерство За последние годы в PropTech пришла новая волна — искусственный интеллект. Инвесторы заливают рынок миллиардами и логично задаться вопросом: не превратится ли это в очередной пузырь? Аналитики уверены — нет. Но победителей и проигравших станет больше, а сама отрасль изменится до неузнаваемости. Рынок и цифры В 2024 году PropTech-компании по всему миру привлекли около $15 млрд. Уже в 2025 этот объем может удвоиться, а доля AI-стартапов вырастет с нынешних 20% до 50%. JLL Spark сегодня говорит примерно о 7 000 PropTech-компаний, более 700 из них используют AI. При этом 83% таких игроков уже показывают выручку или прибыль. Это говорит о долгосрочном потенциале, а не о краткосрочном хайпе. Кто играет первую скрипку ▪️EliseAI — один из лидеров в жилом сегменте США. Стартап помогает застройщикам и управляющим компаниям автоматизировать общение с арендаторами. В августе 2025 года привлек $250 млн, закрепив лидерство. ▪️Bilt — программа лояльности для арендаторов. Недавно получила $250 млн инвестиций. ▪️Entrata — платформа для управления многоквартирными комплексами, в которую инвестировал Blackstone ($200 млн). ▪️Runwise — операционная система для «умных» зданий, закрыла раунд на $55 млн. Эти примеры показывают: капитал идет туда, где AI реально встраивается в бизнес-процессы, а не остается модной надстройкой. AI позволяет стартапам дешевле и быстрее масштабироваться. Но у крупных платформ есть главное преимущество — доступ к данным. Чем больше база клиентов, тем точнее модели и тем сильнее эффект масштаба. Поэтому именно такие компании, как Yardi, RealPage и уже упомянутая EliseAI, рискуют закрепить монополию на рынке. Что ждет рынок 1️⃣Консолидация: слабым игрокам будет все сложнее выживать без покупки со стороны больших. 2️⃣Фокус на сегментах: страхование, стройка, безопасность на площадках — инвесторы активно смотрят туда. 3️⃣Стандартизация: клиенты будут выбирать крупные экосистемы, где AI встроен в каждую операцию — от заявок на ремонт до финансового анализа.

Мировой рынок PropTech переживает переломный момент. Инвестиции в AI-стартапы создают жесткую конкуренцию и ведут к консолидации. Лидерами станут компании с доступом к большим массивам данных и встроенным AI-движком в ДНК продукта.

А что в России? В России AI-решения в PropTech пока на ранней стадии: ▪️Сегмент жилой недвижимости — управляющие компании начинают внедрять чат-боты для коммуникации с жильцами, автоматизировать заявки на ремонт и платежи. Это локальные аналоги EliseAI, но пока без масштабных инвестиций. ▪️Коммерческая недвижимость — интерес к системам predictive maintenance (прогнозирование отказов оборудования) и energy management. Здесь в ближайшие годы спрос будет расти, потому что владельцы БЦ и ТРЦ ищут способы сокращения операционных расходов. ▪️Застройщики — начинают тестировать AI для маркетинга (динамическое ценообразование, прогноз спроса) и автоматизации проектирования и стройки.

Вероятно, через 3–5 лет российский AI-PropTech будет напоминать «мозаичный рынок» — множество небольших нишевых игроков, часть из которых смогут закрепиться и вырасти за счет уникальных решений под локальные условия.

Появление $10-млрдного гиганта Compass объявляет о покупке Anywhere Real Estate. Сделка, оценённая в $1,6 млрд, объединяет двух гигантов, формируя компанию с совокупной оценкой почти $10 млрд и сетью из 340 000 агентов по всему миру. ➡️Кто такие Compass? Compass — это «дитя» Кремниевой долины, основанное в 2012 году Робертом Рефкиным (бывший топ Goldman Sachs). Его амбиция была проста: «сделать для агентов то, что Apple сделала для пользователей» — дать красивый и удобный инструмент, который делает сложное простым. Сегодня Compass — крупнейший в США брокер по объёму продаж жилья. В 2023 году через платформу прошло сделок на сумму свыше $200 млрд. У компании около 28 000 агентов. Главная ставка на технологии: собственная CRM, аналитика рынка, маркетинговые инструменты. ➡️Кто такие Anywhere? Если Compass — это стартап-новатор, то Anywhere — это классика жанра. Компания владеет самыми узнаваемыми брендами рынка: Century 21 (145 тыс. агентов и более 80 стран), Coldwell Banker (около 100 тыс. агентов), Sotheby’s International Realty (премиум-сегмент, более 26 тыс. агентов в 81 стране), Corcoran Group (сильные позиции в Нью-Йорке и Флориде). Anywhere зарабатывает не только на комиссионных, но и на франчайзинге. В 2023 году её выручка превысила $6,9 млрд, однако чистая прибыль оставалась под давлением — рынок замедлился, а расходы на поддержку брендов и офисов велики. *️⃣Зачем им объединяться? ▪️ипотечные ставки колеблются вокруг 7%, ▪️объём продаж упал на десятки процентов по сравнению с 2021 годом, ▪️маржа агентов и брокеров снижается. В таких условиях объединение логично: 💬Масштаб: фиксированные расходы распределяются на сотни тысяч агентов. 💬Дополнительные сервисы: Anywhere приносит титул, эскроу и релокацию — Compass интегрирует это в свою платформу. 💬Технологии: Compass получает возможность «навязать» цифровые инструменты гораздо большей сети. 💬Рынки: бренды Anywhere сильны в регионах, где Compass до этого был слабее. Но не всё так просто Слияние — это не только цифры в Excel. Это интеграция культур: молодая технологичная компания и корпорация со 100-летними традициями. Это вызовы перед регуляторами и инвесторами: смогут ли они показать реальную синергию или всё закончится красивыми пресс-релизами? А ещё это угроза для бутиковых агентств. Если раньше клиент выбирал между Century 21 или небольшим локальным агентством, то завтра «гигант на $10 млрд» сможет давить не только брендом, но и технологиями. Выжить смогут только те, кто предложит что-то уникальное: гиперсервис, глубокую локальную экспертизу, новые форматы работы с клиентом. ⚡️Что это может значить для рынка Эта сделка — сигнал: рынок брокериджа становится концентрированным. Завтра мы можем увидеть, как сделки всё чаще будут проходить через несколько крупных платформ, а условия диктовать будут именно они. Compass уже боролся с Zillow за эксклюзивные листинги — теперь у него появилось больше рычагов. И если рынок оживёт, это объединение станет для них выигрышной партией. Но если ставки останутся высокими и спрос не вернётся, Compass рискует пожалеть о цене сделки. Compass и Anywhere создают «суперброкера» с колоссальным охватом, брендами и технологиями. Но в недвижимости, как и в шахматах, важно не только сделать красивый ход, но и просчитать всю партию.

Пару лет назад казалось, что будущее офисной работы навсегда останется в Zoom и Slack, а слово «гибрид» станет главным в словаре любого HR-менеджера. Но времена меняются и «офисные войны» завершаются победой традиционного формата работы. Недавний отчет консалтинговой компании JLL зафиксировал резкий поворот тренда: впервые с начала пандемии большинство компаний из списка Fortune 100 (54%) требуют полного возвращения сотрудников в офис. Всего два года назад таких компаний было лишь 5%. Гибридная модель, которую совсем недавно использовали 78% компаний, рухнула до 41%. ↩️Причина такого резкого изменения кроется в стратегии крупнейших игроков рынка, которые сокращают возможности удаленной работы. И рынок недвижимости мгновенно отреагировал на изменения — занятость офисных помещений в США в апреле-мае этого года выросла на 1,3%. Особенно высокий спрос на премиальные офисы зафиксирован в таких городах, как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Майами, где средняя арендная ставка достигла рекордных $92,38 за квадратный фут. Однако не все офисы переживут этот ренессанс: уровень вакантности помещений остается высоким — свыше 22%. В России тренды аналогичные, но со своими особенностями. По данным аналитиков, в первом квартале 2025 года арендная активность снизилась на 14%, но не из-за снижения спроса, а из-за дефицита качественных площадей. По-прежнему востребованы современные «умные» офисные решения с гибкими планировками, продуманным дизайном и интеллектуальной инфраструктурой. В фаворе эргономика и экологичные технологии. 🔄Таким образом, после нескольких лет неопределенности рынок офисов снова становится полем битвы за лучших сотрудников. Гибкость уступила место четкой структурированности, а офис вновь стал ключевым аргументом работодателей в борьбе за таланты. Даже кофемашины и офисные фикусы счастливы, что снова обрели смысл своего существования

Цифровая революция, или как разогнать ипотеку на $7 млрд Когда Джад Антун и Зиад Нассар в 2020 году запускали Huspy, никто не мог представить, насколько быстро их проект изменит ипотечный рынок ОАЭ и выйдет за пределы региона. Начав с простой идеи – упростить и ускорить получение ипотеки с помощью цифровых технологий – сегодня компания стала одним из ведущих игроков в сфере недвижимости на Ближнем Востоке и Европе. ↗️В июле 2025 года Huspy привлекла $59 млн в рамках раунда Series B, во главе с крупным фондом Balderton Capital. Для стартапа это уже не первая крупная инвестиция – ещё в 2022 году компания получила $40 млн, подтвердив доверие рынка и инвесторов. Сейчас Huspy обрабатывает более 25 000 сделок на сумму свыше $7 млрд ежегодно, занимая впечатляющие 30% ипотечного рынка в ОАЭ. ✨Секрет успеха стартапа прост: вместо того чтобы владеть недвижимостью, стартап создал мощную цифровую платформу, которая объединяет ипотечных брокеров, агентов и покупателей. Это полноценная экосистема с искусственным интеллектом, которая автоматизирует одобрение ипотек, ускоряет заключение сделок и помогает брокерам работать эффективнее. Одним из самых ярких примеров успешного развития Huspy стала экспансия в Испанию. За год компания выросла в этой стране более чем в 20 раз, выйдя на рынок сразу шести крупных городов, включая Мадрид, Валенсию и Малагу. Теперь Huspy входит в тройку крупнейших агентств недвижимости Валенсии и не собирается останавливаться. На горизонте – выход на рынок Саудовской Аравии и дальнейшее расширение в Европе. Цель Huspy – упростить доступ к ипотеке в большинстве крупных городов, сделав процесс максимально быстрым и прозрачным. 🎙История компании показывает, что даже сложные и бюрократизированные рынки можно изменить к лучшему, используя технологии и нестандартные подходы.

Май показал, что венчурный капитал в PropTech сосредоточился на инфраструктуре: за месяц почти миллиард долларов инвестиций и более 40 сделок. Особенно активно инвесторы поддерживали стартапы, которые автоматизируют рутинные процессы и внедряют ИИ в "первую милю" — этапы планирования, мониторинга и исполнения. Именно поэтому сегодня о тех, кто создает новый технологический стандарт на стройке. 1️⃣ Buildots: цифровой прораб с компьютерным зрением Buildots — израильский стартап, который использует компьютерное зрение и ИИ, чтобы автоматически отслеживать прогресс на строительных площадках. Камеры на касках строителей сканируют объект, а система сравнивает происходящее с 3D-моделью BIM, выявляя отклонения, задержки и ошибки в реальном времени. Основан в 2018 год. Основатели выходцы из израильских оборонных и инженерных структур. Buildots уже используют крупные девелоперы и подрядчики по всему миру. Продукт особенно популярен на объектах со сложной логистикой и высокой стоимостью ошибки. В мае 2025 года Buildots привлек $45 млн в раунде серии D. Общая сумма привлеченных средств превышает $106 млн. По оценкам экспертов стоимость комании $300–400 млн. Стартап превращает субъективный строительный надзор в цифровую систему контроля качества и сроков. Это особенно актуально для крупных инфраструктурных проектов и девелопмента с жёсткими рамками по срокам и бюджету. 2️⃣ Neuron Factory: ИИ-помощник для подрядчиков Neuron Factory — молодой стартап, создающий ИИ-инструменты для оценки смет, стоимости и сроков работ. Это не просто калькулятор, а самообучающаяся система, которая учится на прошлых проектах подрядчика, подсказывает оптимальные подходы и находит слабые места ещё на стадии планирования. Основан в 2022 год. Команда основателей — выпускники ETH Zurich и MIT, ранее работавшие в Autodesk и SAP. В мае 2025 года стартап привлек $6 млн посевных инвестиций от Earlybird VC и частных ангелов из строительной отрасли. Деньги планируется направить на масштабирование в Германии, Австрии и скандинавских странах. Neuron Factory помогает автоматизировать рутинные процессы и повысить точность в расчетах, что критично на фоне роста стоимости стройматериалов и дефицита кадров. 3️⃣ Converge: сенсоры и предиктивная аналитика на стройке Converge — британский стартап, который внедряет сенсоры и алгоритмы для мониторинга бетона, температур, вибраций и других параметров на стройке. Система в режиме реального времени показывает, когда бетон набрал прочность, предсказывает риски и предлагает оптимальный график работ. Основан в 2014 год. Основатели бывшие инженеры-консультанты. Компания работает с крупными подрядчиками в Великобритании, ОАЭ и Сингапуре. В мае 2025 года компания закрыла инвестиционный раунд на $22 млн от VC-фондов и отраслевых стратегов. Общие инвестиции на сегодня — около $35 млн. Бетон — это дорого, и ошибка в расчетах может стоить миллионы. Converge дает прорабу и девелоперу точные данные, чтобы не гадать — застыл ли бетон или нет, можно ли продолжать работы или подождать.

Все три проекта не просто автоматизируют, они переосмысливают как строится недвижимость — точные данные, предсказуемость и цифровой контроль. Инвесторы это понимают: сегодня деньги идут туда, где технологии становятся операционной инфраструктурой, а не просто красивыми дашбордами.

Несколько лет подряд пенсионные фонды по всему миру сокращали долю вложений в коммерческую недвижимость. Казалось бы, класс активов уже не тот: офисы по всему миру пустуют, торговые центры переживают не лучшие времена, а риски только растут. Но теперь мы наблюдаем другую картину: Правительство Японии дало неожиданный сигнал рынку. Крупнейший в мире пенсионный фонд — GPIF (Government Pension Investment Fund) — заявил о расширении инвестиций в коммерческую недвижимость. GPIF управляет активами на более чем $1,5 трлн и его действия всегда рассматриваются как маркер глобальных трендов. Если такой консервативный инвестор возвращается к недвижимости, это может говорить о постепенном восстановлении интереса к сектору со стороны институционалов. Но важна структура портфеля GPIF: ▪️Только 25% от недвижимости приходится на офисы ▪️А вот 45% — на логистические хабы Во многом именно такой фокус помог фонду пережить пандемию с минимальными потерями. Что логично: логистические центры в эпоху e-commerce чувствуют себя гораздо увереннее, чем пустующие небоскрёбы в деловых кварталах. 💾Важный контекст: GPIF недавно повысил целевую доходность с 1,7% до 1,9% годовых. Чтобы её достичь, приходится выходить за пределы облигаций и искать более «рабочие» активы. Недвижимость — один из немногих классов, способных давать стабильный доход выше инфляции. В управлении фонда — крупнейшие игроки рынка: CBRE, JLL, а также доли Blackstone и Brookfield. Это говорит о том, что GPIF делает ставку не просто на «бетон», а на профессиональные команды с хорошим треком. Но почему именно Япония? Локальный рынок выглядит сейчас относительно стабильно. Пока в США и Европе ставки растут, Банк Японии держит ключевую ставку всего на уровне 0,05%🫣. Это делает недвижимость более привлекательной: стоимость денег низкая, а доход от аренды — стабилен.

Стратегия GPIF может стать сигналом и для других институциональных инвесторов, особенно в Азии. Если крупнейший фонд мира возвращается к недвижимости, значит, этот актив снова начинает «звучать» в инвестиционных стратегиях. Но теперь с новым фокусом: не просто офисы, а логистика, управление и гибкость.

Берлин делает ставку на гейминг: первый в мире специализированный коворкинг откроется в 2026 году Берлин уверенно шагает в будущее гибких офисных пространств с проектом House of Games — уникальным коворкингом и инновационным центром, площадью более 15.000 квадратных метров, который станет специализированной площадкой для игровой индустрии. ↗️House of Games символизирует растущий тренд — создание нишевых коворкингов. Внутри предусмотрены не только традиционные рабочие зоны и офисы, но и многофункциональные студии, пространства для мероприятий и выставок, а также игровой музей. Это продуманная экосистема, отражающая сложность и разнообразие современной игровой индустрии, которая охватывает технологии, медиа, культуру и коммерцию. Якорным арендатором уже заявлена компания Ubisoft, а более 25 других потенциальных резидентов проявили активный интерес. 🎙К слову, игровая индустрия — один из наиболее динамично развивающихся секторов с ожидаемым мировым объёмом рынка более 300 млрд долларов к 2027 году. House of Games не ограничивается локальным масштабом, он представляет собой модель, которая может быть успешно применена и в других городах мира. Подобные инициативы уже реализуются, например, в Лос-Анджелесе, ориентируясь на развлекательную индустрию и виртуальную реальность.

Жильё по подписке? Легко! Американский стартап Landing уверенно завоёвывает рынок жилья с гибкой моделью. Компания недавно привлекла $180 миллионов долгового финансирования, чтобы расширить свою сеть квартир с гибкими условиями аренды по подписке. ➡️ Что делает Landing? Landing предлагает аренду квартир по модели подписки: вы платите фиксированную сумму в месяц и можете жить в полностью меблированной квартире в одном из 300+ городов США, а через пару месяцев просто переехать в другой. Без покупки мебели, без депозитов, без годовых контрактов. Просто нажимаете кнопку — и новая жизнь ждет вас в Майами, Нью-Йорке или Остине. ➡️ Чем они отличаются от других? Секрет Landing — не в технологиях, а в модели: Вместо того чтобы владеть или арендовать квартиры напрямую, компания заключает соглашения с девелоперами и собственниками многоквартирных домов. Она берет у них часть юнитов, полностью подготавливает их, подключает к своей платформе и сдаёт по подписке. Так они масштабируются быстро и почти без капитальных затрат. Для собственников — это способ сократить простои и повысить доход. Для арендаторов — свобода переезда и минимум бумажной волокиты. Сегодня доступно более 5000 вариантов жилья. ➡️Финансовая сторона И вот тут начинается самое интересное: Общая сумма привлечённых инвестиций: более $200 млн equity и более $400 млн долгового финансирования. Это делает Landing одним из самых ярких представителей нового тренда: рост через долговое финансирование, а не через венчур. Почему это важно? Потому что это устойчиво. Венчурные деньги могут быстро закончиться (вспомним WeWork). А модель с поддержкой институциональных кредиторов сигнализирует: бизнес устойчив, денежный поток прогнозируем и даже банки в него верят. ➡️Как у них с бизнесом? Landing не раскрывает точное число подписчиков, но в некоторых интервью прошлого года фигурируют цифры около 20 тысяч активных пользователей. После пандемии гибкий стиль жизни стал нормой: люди совмещают удалёнку, командировки и личную свободу. А значит — меняют жильё так же легко, как берут очередную машину в каршеринге. На мой взгляд, Landing — пример реальной трансформации рынка аренды жилья, где: ▪️классические долгосрочные договоры вытесняются гибкими моделями, ▪️аренда становится "as-a-service", ▪️девелоперы зарабатывают больше, а арендаторы живут свободнее. И всё это происходит не в теории, а уже на практике — на миллионах долларов и десятках тысяч арендаторов. 🎙Вместо вывода Вот еще один реальный бизнес, который доказывает: рынок аренды может быть удобным, гибким и при этом финансово устойчивым. И если вы думаете, что модель подписки — это только про онлайн сервисы, уже всё не так.

Дубай продолжает прокладывать себе путь в будущее. Недавно город представил Dubai PropTech Hub. Цель хаба — ускорить внедрение инноваций и цифровых решений в недвижимости — одном из ключевых секторов экономики эмирата. Проект полностью соответствует амбициям стратегии Dubai Economic Agenda D33 и плану развития рынка недвижимости до 2033 года. Для понимания масштабов: в 2023 году рынок PropTech в Дубае оценивался около $600 млн. Новый PropTech Hub планирует привлечь более $300 млн инвестиций к 2030 году и увеличить стоимость этого сектора до $1,2 млрд. Центр поддержит более 200 PropTech-компаний и привлечёт как минимум 20 инвестиционных фондов. Для стартапов здесь создают всесторонне поддерживающую среду: от продвинутых инкубаторов и гибких офисов до интеллектуальных общественных пространств и инфраструктуры для разработки ИИ-моделей. Всё, чтобы упростить путь от идеи до продукта. 🎙Инициатива выглядит как приглашение к диалогу, эксперименту и прорывным решениям. Возможно, именно здесь появятся технологии, которые завтра будут определять, как мы покупаем, арендуем и управляем недвижимостью по всему миру.

Как один стартап навел порядок на стройке и стал единорогом PropTech — это не только про красивые рендеры и умные замки. Иногда это про бетон, проводку и стройплощадки. BuildOps — как раз такой случай: Стартап из Лос-Анджелеса делает ПО для подрядчиков — тех, кто выполняет строительные или ремонтные работы, чинит кондиционеры, проводит электричество, обслуживает здания и следит, чтобы ничего не сломалось. В марте 2025 года BuildOps привлек $127 млн в раунде C и получил статус единорога. Стартап помогает подрядчикам работать как современные IT-компании — с аналитикой, автоматизацией и единой системой управления. Это облачная платформа, в которой всё под одной крышей: ▪️управление проектами и выездными заявками, ▪️планирование и логистика, ▪️финансы и счета, ▪️отслеживание техники и материалов, ▪️отчёты в реальном времени. И всё это не просто в Excel, а в понятном интерфейсе, который реально помогает бизнесу. 💾Почему это важно? Потому что большинство подрядчиков до сих пор работают на бумажках, в Google Таблицах и софте времён динозавров. BuildOps говорит: «хватит». И предлагает систему, которая экономит время, деньги и нервы. Платформа уже помогает тысячам подрядчиков в США. А с $127 млн (инвесторы — Meritech Capital, BOND, Schneider Electric и другие) команда будет масштабироваться и внедрять больше AI: умное планирование, предиктивное обслуживание, аналитику. BuildOps — отличный пример того, как «скучный» рынок можно сделать крутым за счёт технологий. Они не строят здания. Они строят операционные системы для того, чтобы здания строились эффективнее и безопаснее. И в этом настоящая сила Proptech ❤️