Недвижимость Кемерово

Вернемся к нашим "баранам". ЖК "Столичный" на пересечении Терешковой и Притомского. Недавно поступила информация о новом жилом комплексе "Столичный" от застройщика "Програнд" на пересечении улиц Терешковой и проспекта Притомский. Первоначальная стоимость коммерческих помещений меня, признаться, шокировала, и я отложил изучение проекта. Однако, после появления публикаций в профильных группах, решил все же разобраться и поделиться деталями. Проект ЖК "Столичный": Застройщик "Програнд" планирует возвести в центре города 5 жилых домов бизнес-класса, что изначально позиционируется как признак премиальности комплекса. Особый интерес представляет отдельное двухэтажное здание, предназначенное для размещения федеральной спортивной компании World Class. Очевидно, застройщик достиг соглашения с сетью о строительстве специализированного фитнес-центра. Архитектурная концепция проекта выглядит привлекательно. Ключевые параметры: Конструктив: Корпус 1 – монолитно-кирпичный; Этажность: 25 этажей (Корпус 1), часть домов ближе к Притомскому – до 28 этажей; Срок сдачи (Корпус 1): III квартал 2027 года. Отделка квартир: Формат "white box". Паркинг: Двухуровневый отапливаемый. Благоустройство: Закрытый двор. Локация: Удобное расположение вблизи Московской площади с отличной транспортной доступностью Ценовая политика (жилье): Коллеги, приготовьтесь к серьезным цифрам. По данным менеджера проекта, ориентировочная стоимость квадратного метра в жилых корпусах составит от 170 до 190 тысяч рублей. Предлагаются квартиры площадью от 41.2 м² до 83 м². Существует опция объединения смежных лотов в помещения до 120 м². Коммерческая недвижимость: Если 190 тыс. руб./м² за жилье еще можно было бы списать на премиальность локации и "бизнес-класс", то коммерческие ставки за первый этаж – это уже не просто "бараны", а целое стадо единорогов, скачущих по радуге над Притомским. Держитесь крепче: Ставка: Скромные двести пятьдесят тысяч рублей за квадратный метр. Да, вы не ослышались. 250.000 руб./м². Пример: Лот площадью 242.7 м² тянет на ориентировочно более 60 млн. рублей. Карл... 250 тыс. руб./м²! За первый этаж. Ребята, это уже не смешно – это какой-то особый вид коммерческого оптимизма, граничащий с фантастикой. Такие цифры заставляют задуматься, не входит ли в стоимость квадратного метра личное благословение Папы Римского или кусочек метеорита в фундаменте. Анализ окупаемости коммерции (или попытка его сохранить лицо): Чтобы понять масштаб... пардон, абсурдность цены: даже на пике ул. Весенней подобных ставок не сыскать в самых смелых снах. Окупаемость при таких вводных выглядит как проект для внуков: Реалистичная аренда (очень оптимистично): ~1 500 руб./м²/мес. Доход с лота 242 м²: 242 * 1 500 = 363 000 руб./мес. (4 356 000 руб./год). Окупаемость: 60 000 000 / 4 356 000 ≈ 13.8 лет. ТРИНАДЦАТЬ ЛЕТ ВОСЬМЬ МЕСЯЦЕВ, КАРЛ! Это вам не инвестиция, это – ипотека для ваших будущих внуков на их первый бизнес. При условии, что: Арендатор согласится платить топовую ставку за место без удобного подъезда. Инфляция не съест эти 363 тысячи как котлету завтрак. Мировая экономика не решит устроить перформанс еще разок. Фитнес World Class станет точкой притяжения, генерирующей бешеный трафик 24/7 именно в ваше помещение. И таких "перспективных" лотов – три штуки: 113 м², 242 м² и 347 м². Все по 250к/м². Видимо, цена включает не только стены, но и пропуск в элитный клуб мечтателей о сверхприбылях. Заключение: Несмотря на привлекательную концепцию проекта (особенно интеграция фитнес-центра World Class – уникальное для Кемерово предложение с бассейном, spa, залами) и скорее всего потенциальными бонусы для жильцов (скидки на абонементы), текущие цены, особенно на коммерческие площади, выглядят крайне завышенными. Они явно не соответствуют покупательской способности рынка и реалиям доходности коммерческой недвижимости в городе. Мое мнение, что стоимость как квартир, так и коммерции будет неизбежно корректироваться в сторону понижения. Фото, видео и планы проекта доступны. Заинтересованным коллегам готов предоставить контакты для получения дополнительной информации.

Немного отойдем от темы недвижимости, хотя то, о чем я хочу рассказать, с ней тесно связано. БАР «СЕРВАНТ» 1. Скромные Начала в «Редакции» Наше знакомство началось еще в «Редакции». Тогда заведение казалось мне тесноватым для такого популярного пространства: народу всегда было много, а места – маловато. Однако бар рос. Сначала расширился, арендовав соседнее помещение, затем обустроил летнюю веранду. Дух предпринимательства и умение улавливать тренды здесь всегда чувствовались. В общем, бар уверенно развивался. 2. Взлет, Падение и Поиск Нового Дома Изначально ставки аренды в «Редакции» держались на уровне 1000-1200 рублей. Но по мере раскрутки площадки, по моим данным, они поднялись до 1500-2000 рублей. Однако после известных проблем с пожарной безопасностью (тут история темная), «Сервант», как и многие другие арендаторы, был вынужден уйти. Ставки, понятное дело, ползли вниз. Помню ту атмосферу: толпы людей с «ГАЗелями» кричали о срочной потребности в помещениях. Я тогда активно предлагал варианты и даже помог нескольким найти новые площадки. «Сервант» долго искал свое место под солнцем. Как раз в это время продавалось здание на Ноградской ,5А – за внушительные 100 млн рублей. Объект был крупным, (1000+ кв. м) с участком земли, сзади Ноградской 5. Кто в итоге его купил – история умалчивает. Слухов ходило много, но в детали я не вдавался. 3. Феноменальное Преображение: Энтузиазм и Стиль В результате бар арендовал именно это здание. Сумма аренды мне неизвестна. Настоящим откровением стало то, что ремонт делали сами собственники – своими руками и с привлечением мастеров (диджея и барменов) ! Этот подход, полный энтузиазма и личного вклада, сразу задал высокую планку. Позже они преобразили прилегающую территорию: установили контейнеры под точки общепита, обустроили стильный летник, похожий на уютную клумбу небольшого формата, с зонами для кальянов и бара. Получилось не просто функционально, а по-настоящему атмосферно и фотогенично! Идеально для выходного вечера: есть где потанцевать, пообщаться. А их смелое решение – бассейн прямо в центре танцпола! Это, конечно, смело и создает совершенно уникальный, запоминающийся образ места. 4. Современность Внутреннее пространство клуба оформлено безупречно: новейшее оборудование, авторские коктейли, все выглядит очень современно. Качество исполнения и внимания к деталям здесь ощущаются повсюду. Создается ощущение, что это не Кемеровский проект – настолько он выбивается из привычного ряда. По уровню замысла и исполнения — это шаг вперед. И это здорово – наконец-то появилось по-настоящему новое, качественное место для людей! Сам клуб двухэтажный: тем, кто не в настроении для танцев, можно подняться на второй уровень, спокойно посидеть, покурить кальян... поиграть в нарды? Ладно, в нарды, наверное, не поиграешь)) Но перекусить – от сэндвичей до суши – точно можно. Продуманное зонирование – большой плюс, позволяющий каждому найти свой уголок. 5. Личное Признание Сам бар расположен по адресу Ноградская, 5А. Лично мне это место нравится больше всего – и не только потому, что собственники мои друзья!))) Честно говоря, раньше меня смущал контингент – место казалось излишне молодежным, но сейчас ситуация заметно меняется! И это, пожалуй, самое ценное изменение! Приятно видеть микс и молодежи, и людей постарше – это создает по-настоящему крутую, живую, непринужденную и разнообразную атмосферу. Именно такой баланс делает «Сервант» по-настоящему притягательным местом силы сейчас. P.S. Кстати, кому нужна скидка на концерт Lizerа в июле – пишите мне! https://t.me/barservant Всем настоятельно рекомендую заглянуть, оценить атмосферу этого уникального пространства, зарядиться его энергией и, самое главное, – ВЫПИТЬ!

Как я сдал в аренду помещение крупному федеральному арендатору – банк «Совкомбанк» теперь на Радищева, 4, микрорайон Южный Как это было В нашем распоряжении было помещение площадью порядка 37-40 кв. м, которое не так давно освободил предыдущий арендатор "Счастливый взгляд". Изначально мы думали разместить там еще одну точку общепита, но высокая концентрация локаций с шаурмой, пиццами и так далее, из-за чего там большая конкуренция, вынудила нас отказаться от этой затеи. Через некоторое время мы практически достигли договоренностей с сетями по продаже штор, причем на весьма привлекательных для них условиях и начинал параллельно думать о пиве:)) Но не то, чтобы его выпить, а просто планировал проработать возможность размещения нового пивного магазина, даже вел переговоры с крупным «игроком» рынка – это был "Крюгер". Хотя признаюсь, что в процессе согласования условий аренды с обоими претендентами, уж очень хотелось чего-нибудь выпить и с кем-нибудь. К слову, на этапе согласования возникли принципиальные разногласия, сделка сорвалась. Почему мы сделали ставку на банк Именно тогда в голову пришло неожиданное решение: меня осенило во время очередного спам-звонка от Халвы/Совкомбанка. Тогда подумал, что помещение с отдельным входом отлично подойдет для офиса банка, предложил им место. В итоге идея понравилась руководству финансовой организации, и представители приехали на объект, осмотрели его. Ключевыми преимуществами локации стали: • Высокая проходимость (трафик); • Более качественное помещение с витринными окнами; • Центральное расположение Радищева 4 на Южном; • Соседство с федеральными продуктовыми арендаторами, генерирующими собственный стабильный трафик. Коммерческие условия и согласование договора Финансовые условия оказались взаимоприемлемыми и комфортными для обеих сторон. После согласования стоимости начались переговоры по вывеске и, что стало главным вызовом, договору аренды. На согласование всех пунктов договора ушло в районе одного месяца. При этом мы детально прорабатывали каждый из них, после чего направляли документы на внутренние рассмотрения в «Совкомбанк». Процесс требовал терпения: из-за распределенной структуры банка (подразделения расположены в разных городах РФ) ожидание ответов затягивалось на несколько недель. Опыт долгих согласований, например, со «Сбербанком», где допсоглашение обсуждалось аж полгода, позволял мне сохранять выдержку и терпение. Хотя честно признаюсь, что и здесь было непросто. С чем были связаны трудности Основные положения согласовали относительно быстро, а вот детали (особенно те, что касались пожарной безопасности, сигнализации и специфики работы банковского офиса) вызвали длительные дискуссии. Мы потратили на решение этих вопросов не одну неделю и это был отдельный и весьма "увлекательный" для меня этап. Еще был курьезный момент: когда договор уже практически приготовили, причем сделали это накануне майских праздников и длинных выходных, с моей стороны (я работаю от лица собственника) тоже внезапно появились дополнительные коррективы по некоторым пунктам. Тогда Руководитель банка, отвечавший за переезд, даже заподозрил, что мы сознательно затягиваем процесс, чтобы разместить другого арендатора! P.S Ольга, это было не так!) Итоги работы с федеральным арендатором В целом, это был ценный и интересный опыт, обогативший меня множеством полезных знакомств. Арендатор выполнил качественный ремонт помещения и зарекомендовал себя, как надежный партнер. Отдельная благодарность сотрудникам «Совкомбанка» за оперативную обратную связь, готовность идти навстречу и находить компромиссы, а особенно в сложных вопросах, касаемых договора. Ну и, несомненно, я тоже красавчик, ведь такого арендатора поставить это не шутки!))) Если у Вас тоже есть помещения для аренды или продажи, то можете направить информацию мне в личных сообщениях. Более того, принимаю заявки от арендаторов и потенциальных покупателей. @novapropertyy