Занудство как искусство

⬆️ Вот, кстати, вопрос, не оспорят ли сделки Central Properties? Я напомню мою давнюю теорию, согласно которой логистическая недвижимость оказалась в зоне повышенного риска национализации. В итоге мы что имеем? Равены - всё; над ВБ нависла угроза "временного управления", хм... Собственно, мы ж не в курсе, над кем ещё, кто там в этот список вошёл обязанных защищаться. У Леруа и Ашана вообще что там есть? Огромные торговые площади? Мой внутренний конспиролог шепчет, мол, они ведь так похожи на склады, но это, наверное, дичь.

⚡️В числе компаний, которые президент России Владимир Путин передал во временное управление некой «Л.Е.В. менеджмент», помимо российской «дочки» Auchan, «Ле монлид» (экс-«Леруа Мерлен») и Nestle оказался и логистический оператор FM Logistic. Ему в России до 2022 г. принадлежали 22 склада на 816 000 кв. м. Часть из них он продал, в частности Central Properties. Остались у него еще какие-либо логистические объекты в нашей стране, мне неизвестно.

Есть же ощущение, что идеи гонять танкеры через Ормузский пролив и иметь какой-нибудь актив в РФ по степени риска стремительно сближаются?

Наблюдение В спортивных пабликах, в рилзятине и даже в не к ночи будь помянутом Москвичмаге я уже пару недель натыкаюсь на хейт некой загадочной экспоненты и, само собой, на ответку хейтерам. Сначала я вообще не понимала, что это, и отчего-то решила, что это очередная программа типа "Секты" или "Бешеной сушки". Оказалось - это йогурт. Йогурт, блин! У людей всё настолько хорошо, что они хейтят йогурт! А другие его защищают. Я сперва даже заинтересовалась настолько, что собралась его купить (назло хейтерам), потом подумала, что, возможно, на это и рассчитано, и они не дебилы, а хорошо оплаченные инфоюэнсеры, которые хейтят за денежку. Короче, обойдусь без импульсивной покупки. Но, блин, хейт йогурта - это реально очень тупо выглядит.

⬆️ В этой ситуации меня удивляет только то, что покупатель никак не прочухает фишку и не выбивает из застройщика скидку на размер агентского вознаграждения. Если посмотреть на плачь брокеров нежилья, там почти 80% жалоб на то, что клиент вышел на собственника и подписался напрямую, поделив агентские %. Во вторичке тоже это практикуется. Так почему покупатель новостроек не научился выбивать такой бонус? Так хочется заплатить лишний лям за то, что его просто нашли?

10% агенту. А рекламному агентству мы все еще задаем вопрос, почему лид подорожал на 500 рублей? Свежая статистика, которая мне кажется очень показательной. Еще в 2022–2023 годах средняя комиссия агенту за продажу квартиры в новостройке составляла около 3%. Сегодня в массовом сегменте минимальная комиссия уже около 5%, а в отдельных проектах доходит до 10% стоимости сделки. При этом через риелторов сейчас может проходить до 86% продаж первичного жилья. Исследование «Белой каски» о комиссиях девелоперов⁠ 🔜Посчитаем. Квартира стоит 15 млн рублей. 5% агенту = 750 тыс. рублей. 10% = 1,5 млн рублей за одну сделку. А теперь открываем отчет по digital и начинаем серьезный разговор о том, почему CPL вырос на 500 рублей. Кажется, где-то здесь у нас немного сбился масштаб дискуссии. На юге ситуация еще интереснее. В Сочи через брокеров проходит около 85-90% сделок, в Ростове-на-Дону и Краснодаре участники рынка называют долю порядка 80%, а в отдельных южных проектах агентский канал может превышать 90% По открытым предложениям на Черноморском побережье комиссии сегодня доходят до 12%: в Сочи диапазон 5–12%, в Анапе и Геленджике — до 10%. А в нашей практике на южных рынках мы встречали предложения агентам до 15%. И у меня здесь нет тезиса «агенты слишком много получают». Если агент приводит дополнительную сделку, которую застройщик без него не получил бы, высокая комиссия вполне может быть экономически оправданна. Вопрос в другом. Почему performance мы разбираем буквально под микроскопом: 🔴CPL вырос; 🔴CTR упал; 🔴CPA выше плана; 🔴лид стал дороже на несколько процентов. А агентский канал при комиссии в сотни тысяч или даже миллионы рублей за сделку иногда анализируем значительно менее подробно? Я бы считала одинаково строго: 🔴сколько стоит сделка; 🔴какие сделки действительно дополнительные; 🔴какие произошли бы и без агента; 🔴какие лоты агент помогает реализовать; 🔴насколько быстрее происходит продажа; 🔴какую маржу проект сохраняет после комиссии. Потому что главный вопрос не: «10% агенту — это много или мало?» Главный вопрос: «Сколько стоит дополнительная продажа и сколько денег она приносит проекту?» Вот это уже экономика маркетинга и продаж. Здесь без сквозной аналитики не обойтись

Есть слабая надежда, что механизму эскроу всё-таки приходит конец. Антон пишет о том, что их начали частично раскрывать для ИЖС, я ещё держу в голове, что для реновационных МКД эскроу тоже обнулили. Вот так, по крошечке, по кирпичику может и раздолбают эту адову конструкцию.

⬆️ Между тем до результатов ГКО осталось чуть-чуть, как и до объявления бюджета на три года. Что-то мне подсказывает, что с такими дырами (дефицитом то есть) ГКО будет прям адовое.

До квадриллиона осталось всего 77 трлн ₽ 🤯 #кадастроваястоимость Ребят, помните, год назад я писал: «Квадриллион! Карл!»? Тогда Росреестр оценивал кадастровую стоимость всей недвижимости России примерно в 886 трлн ₽ и собирался довести показатель до квадриллиона к 2030 году. Я тогда пошутил: никаких «умных управленческих решений» для этого не нужно. Просто продолжайте оценивать так же — и квадриллион нарисуется сам 😂 Прошёл год. Свежие данные Росреестра: общая кадастровая стоимость объектов ЕГРН уже превысила 923 трлн ₽. Вот вам математика: — было 886 трлн ₽; — стало 923 трлн ₽; — плюс 37 трлн ₽, или около 4,2%; — до квадриллиона осталось 77 трлн ₽. План выполнен уже на 92,3%. С такими темпами до 2030 года можем и не дотянуть — в хорошем или плохом смысле, пока вопрос 😅 923 трлн ₽ — эффектная цифра, но не доказательство того, что Россия за год стала богаче на 37 трлн ₽. Зато для собственников это не абстрактная статистика: кадастровая стоимость влияет на налоги, аренду и выкуп недвижимости. В общем, год назад до квадриллиона не хватало 114 трлн ₽. За год прошли почти треть дистанции. Как думаете, квадриллион пробьём уже после ГКО-2026 или всё-таки дадим Росреестру дотянуть до 2030 года? 😉

«Самолета» рискует попасть под управление своего крупного кредитора — Сбербанка Высокая долговая нагрузка девелоперской группы «Самолет» вынуждает акционеров компании договариваться с кредиторами о новых условиях обслуживания обязательств. По информации «Коммерсантъ», Сбербанк, как крупнейший займодатель застройщика, может поручить одной из своих структур заняться управлением частью бизнеса «Самолета». Скорее всего, речь идет о проектах, которые кредитует госбанк. Издание, ссылаясь на свои источники, пишет, что в рамках реструктуризации займов компании перед кредитором в качестве залога могут выступить активы бенефициаров «Самолета», не имеющих отношения к бизнесу застройщика. Еще один из обсуждаемых вариантов — вхождение «Сбера» в капитал дочерних структур девелопера, строящих жилые комплексы за счет проектного финансирования со стороны госбанка. Собеседники «Коммерсанта» оговариваются, что окончательные условия сделки находятся на стадии обсуждения. К сегодняшнему утру ни Сбербанк, ни «Самолет» появившуюся информацию о возможной реструктуризации кредитов не прокомментировали. В то же время этот вариант, кажется. Логичным, учитывая, что треть долгового портфеля «Самолета» приходится на Сбербанк. По итогам первой половины 2026 года объем краткосрочных кредитов «Самолета» составлял 325,3 млрд руб., долгосрочных — 448,1 млрд руб., говорится в отчетности компании. По данным той же отчетности, по итогам 2025 года Сбербанк выступал крупнейшим кредитором «Самолета»: на 274,2 млрд руб., или 30,6% от общей задолженности группы. Еще один крупнейший кредитор застройщика — ВТБ с займом в 85,9 млрд руб. (9,6% от общего объема кредитов). О проблемах у «Самолета» стало известно в начале 2026 года. Тогда застройщик обратился в федеральное правительство с просьбой предоставить льготный кредит в размере 50 млрд руб. В компании объясняли обращение за господдержкой попыткой оптимизировать финансирование бизнеса в условиях жесткой денежно-кредитной политики, что «является нормальной рыночной практикой для многих системообразующих отраслей». Однако подкомиссия Минфина пришла к выводу об отсутствии критических проблем у ГК «Самолет», рекомендовав продолжить работу с банками и принять необходимые меры для поддержания финансовой стабильности. ▪️Читайте ЖБЗ в МАХ|| Дзен

⬆️ Несколько мыслей появилось у меня по прочтении этого поста Ильи Пискулина уважаемого. 1. Количества запущенных проектов и/или кв. м недостаточно, чтобы сделать вывод, который сделал Илья. Надо всю эту массу разобрать по составу, и мы наверняка найдём там следующее: - московские стройки по реновации, которые даже от эскроу недавно избавили; - проекты, которые были перепроданы теми самыми закредитованными ребятами более успешным, ну или более беспечным; - кстати, про ожидания снижения ставок - уверена, что народ уже создал новые финмодели, в которых когда ставки снизятся, учтены какие-то доходы от продажи готовых, а только потом строящихся корпусов. Ну это актуально для тех, у кого много нераспроданного введенного. Хз, как это может быть упаковано, возможно, сумма ПФ меньше, собственное участие больше? Или готовые метры выступают предметом залога и из структуры ПФ выведены? Тут я пас, нужно больше информации. Но в чём я уверена - даже самые наивные уже всё-таки поняли, что когда/если рыночная ипотека станет дешевле, сперва раскупят готовую первичку и свежую вторичку, потом то, что на грани ввода, а до котлована доберутся после всего. Короче, призываю всех прежде, чем публичить выводы, сперва разобрать данные по составу. Там могут обнаружиться вещи, которые перечеркнут все ваши рассуждения) И ведь в данном случае это довольно просто, инфа про запущенные проекты доступна. Дерзайте, братья и сёстры!)

Позавчера все каналы о недвижимости в стране публиковали данные по продажам августа на рынке новостроек. Если коротко, то падение августа 2026 к августу 2025 очень сильное. В некоторых регионах до 50%. В среднем - 40%. Не буду повторять за всеми. Скажу лишь, что ситуация скверная:) Но некоторые каналы одновременно с публикацией результатов провального августа и лета 2026, задаются вопросом о том, почему же девелоперы продолжают запускать проекты не смотря на проблемы с реализацией. Ведь на сегодня в стране строится рекордный 121 миллион жилья! Ну вдумайтесь:) 1 2 1 м и л л и о н ! Это где-то 2,5 миллиона квартир. Добавьте к ним все уже построенные и непроданные в последние годы, докиньте вторичку, приплюсуйте все, что еще не начало строиться, но стартанет в ближайший год. И журналисты сходятся во мнении, что дело в том, что застройщики просто ждут, что ставки опустятся и спрос нормализуется. Но все кратно прозаичнее:) просто банки дают недостаточно денег на содержание девелопера при выдаче проектного финансирования и, чтобы компания жила, чтоб в ней работали бухгалтера, маркетологи и даже директор по стройке (ведь кирпич сам по себе не организуется и в стены не сложится), девелоперу приходится набирать портфель проектов. А с одного проекта это хозяйство не прокормишь:) Вот и всё:) а низких ставок уже давно никто не ждет. Ну и еще причина запусков - бриджи, набранные 2-3 года назад и КРТ, запущенные тогда же.

Гайз, а кто-нибудь из вас видел приличный текст, в котором бы разобрали наиболее вероятные причины нападений медведей? Которые в РФ прямо сейчас? А то мне какая-то конспирологическая ересь попадается только

Загадка: зачем на одной площади два Дикси?!

⬆️ Я как ещё более лучезарный оптимист, чем сам Глеб Белавин уважаемый, добавлю, что есть у этого спроса нюанс. Он форс-мажорный, это мы понимаем. А у нас тут как бы рецессия (даже в кавычки брать не буду) и инфляция, и ещё некоторые обстоятельства. Вывод? У большинства игроков, формирующих спрос на склады, год и так скудный, а тут непредвиденные и большие расходы. Что-то мне подсказывает, что уже через год, если не раньше, мы начнём подсчитывать, кто этими расходами "ранен", а кто "убит".

«Я всегда открыто выступал против сами знаете чего» Стартовали отраслевые мероприятия по коммерческой недвижимости. Пачками читаю «сводки с полей», тезисы, отзывы очевидцев и, прости Господи, инсайты. Сложно представить себе тему, которая интересовала бы меня меньше, чем пересказ этой повестки. А вот несколькими своими непечатными и, по традиции, неприятными наблюдениями со стороны с вами поделюсь. «Инсайт» первый – продажи ЗОКов (Защитных Ограждающих Конструкций). Представители компаний, которые занимаются производством и монтажом сеток и пр., очень быстро поняли, куда они могут пойти со своим ивент-маркетингом (как-то двусмысленно сформулировал. Нехорошо вышло). Пишут знающие люди, что рекомендательный Свод правил № 542 по проектированию таких ЗОКов был утверждён в ещё 2024 году. Ну, вот показатель: ещё в марте текущего года подобных «торговых представителей» на мероприятиях не было. Про год назад и говорить нечего. Сегодня – ложка к обеду дорога. Считайте, примета времени. «Инсайт» второй – все отмечают рост спроса на склады. Он и правда есть, вот и уважаемым Ведомостям я на днях комментировал эту динамику 👉 https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/09/09/1227324-v-moskovskom-regione-nachal-rasti-spros-na-skladi Кто инициирует этот спрос, мы с вами обсудили ещё раньше. Интересно, что средняя площадь сделки – по официальным данным – выросла на 37% до 26,5 тысяч кв метров. Здесь я шлю привет всем Свидетелям Мелкой Нарезки. («Вы хотите поговорить о распределенной логистике? Разрешите оставить вам наши брошюры»). «Инсайт» третий – по какой-то общей негласной договорённости все избегают обсуждать сами причины роста спроса на склады. И вопросы защиты объектов (не страховки). Да просто признать прямым текстом, как все о*уели в июле – и не вы*уели по сей день. Зато мы продолжаем с деловым видом и корпоративной улыбкой на лице говорить про инвестиции, лайты, маркетинговые активности, недвигу за рубежом... То есть уже даже не метафорически, а буквально обсуждаем занавески, когда горит дом. «Вакансия падает, ура, можно снова инвестировать, строить, вводить…» Да, падает – а какой ценой? И когда мы уже будем говорить об этом, а не ограничиваться фразами типа «по всем понятным причинам»? … Не даёт ответа.© #всмысле_недвижимость

⬆️ А помните, я переживала, как ТЦ смогут отработать внезапное счастье (летучий упс для маркетплейсов, случившийся строго в прайм тайм)? Так вот, судя по этому посту, они его никак не отработали((

Трафик ТЦ после школьного пика вернулся к обычному сентябрьскому уровню. Прошедшая неделя дала ожидаемую коррекцию после back-to-school. По TrafficIndex, по России посещаемость ТЦ снизилась на 9,6% к предыдущей неделе. В Москве снижение мягче, минус 5,6%. При этом важнее другое. Год к году рынок практически не падает. По России трафик сейчас на 0,1% выше 2025 года, Москва всего на 0,4% ниже. Получается, после очень сильного конца августа посещаемость быстро откатилась, но закрепилась примерно на уровне прошлого года. Следующие две-три недели покажут реальный базовый уровень посещаемости ТЦ. Если годовая динамика останется около нуля, это можно будет считать стабилизацией после слабого первого полугодия.

Подмосковье умеет удивлять. Вот несколько дней назад я любовалась подводной лодкой, сегодня - летающей тарелкой. Обе просто без видимой причины торчат в деревнях и радуют глаз своей внезапностью. Обожаю такое! Продолжу поиски, разумеется)

⬆️ Бензиновый кризис - больше долбодятлов на СИМ - больше аварий.