🇺🇦Секрети Адвоката з нерухомості

ПРО РИНОК В ФОРМАТІ 1984! У зв’язку з актуалізацією безпекових викликів, турбулентністю ринкового середовища та необхідністю забезпечення стабілізаційного зростання відбувається перехід до нової парадигми відчуження об’єктів житлового фонду. Якщо ваша нерухомість перебуває під арештом, має проблеми зі спадкуванням, неврегульовані питання приватизації або накопичений борговий потенціал, не варто передчасно кваліфікувати це як проблему. Існують способи комплексної реанімації активу, юридичної трансформації та поетапного подолання реєстрової турбулентності. Проактивна правова адаптація, синхронізація документального контуру та мінімізація негативного впливу історичних обтяжень – ключ до успіху. Арешт? Це не блокування, а тимчасове обмеження транзакційної мобільності. Спадкоємці не можуть домовитися? Це багатосторонній комунікаційний виклик. Документи загублені? Маємо ситуацію з дефіцитом документального підтвердження. Покупець зник після авансу? Відбулася негативна корекція клієнтської конверсії. Квартира не продається три роки? Спостерігається пролонгована фаза ринкової адаптації. Головне - поступальне просування до правової визначеності та процес юридичного оздоровлення нерухомості. Якщо ж після всіх стабілізаційних юридичних та маркетингових заходів об’єкт все ще не продається — це не провал! Це новий етап накопичення ринкового досвіду! Якщо забудовник затримує здачу об'єкта — це не дефолт, а його непросте рішення в рамках від'ємного просування графіку будівництва. Напевно запроваджено стабілізаційні заходи. Невирішена проблема — це не проблема. Це актив із відкладеним юридичним потенціалом! 🆘Якщо Вам потрібна допомога, - нічого не робіть! Розсмокчеться само собою! ✅Бути добру) 🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський ☎️095-897-11-18 #адвокатігорбузовський

💔🔑КОХАННЯ МИНАЄ, А ЄОСЕЛЯ ЗАЛИШАЄТЬСЯ! Реальна історія! 🔝 Купувати квартиру в «єОселю» разом без штампу в паспорті — це новий рівень романтики XXI століття. 👍Замість клятв «і в горі, і в радості» закохані підписують нотаріальну заяву: «Ми живемо разом, майно спільне сумісне, і взагалі ми одна сім’я». ❤️‍🩹 Але життя — штука динамічна. Любов закінчилась, розбіжались, а єОселя залишилась! 😳Виникає класичне питання: «Квартира оформлена на дівчину, хлопець згоден усе віддати і піти в туман. Можна просто скасувати заяву в нотаріуса і жити далі?» Спойлер: ні. Розбір: 👉Підписавши заяву про спільне проживання, ви офіційно визнали квартиру спільною сумісною власністю (ст. 74 СК). Тобто колишній цивільний чоловік юридично вже має там свою частку, навіть якщо його прізвища немає в основному договорі. Просто передумати й вдати, що заяви не було — не вийде. 👉Шлюбний статус не вирок Чи можна поділити майно без шлюбу? 👍Так! Нотаріус може посвідчити Договір про поділ майна між особами, які проживають однією сім’єю без реєстрації шлюбу. Відсутність штампу в паспорті поділу не заважає. 👉Головний тут БАНК! Квартира — в іпотеці. А отже, будь-який поділ майна без письмової згоди банку-іпотекодержателя є нікчемним (ст. 9 ЗУ «Про іпотеку»). ⚠️Коли ви брали кредит, банк рахував ваші сукупні доходи. Якщо зараз хлопець іде на всі чотири сторони, банк має переконатися: «А дівчина сама витягне ці виплати?». 🛠 Алгоритм дій, поки колишній ще згоден: 👉Дівчина подає заяву в Банк на зміну умов та надає документи про свої доходи. 👉Якщо банк погоджує, що дівчина платоспроможна, то банк дає письмову згоду. 👉Укладаємо Договір про поділ майна (де квартира стає її особистою власністю) та вносимо зміни до ДРРП. 🤞Порада дня: Якщо колишній зараз каже «мені нічого не треба», дійте негайно! 😂Бо за рік у нього може з'явитися нова муза, яка нагадає, що взагалі-то половина квартири — його. 😎Пишіть вашу думку в коментарях)   🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся! ☑ Бути добру)   🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський ☎️095-897-11-18 #адвокатігорбузовський

⚠️СУДИ ПОЗБАВЛЯЮТЬ РІЕЛТОРІВ КОМІСІЙ! (Засновано на реальній консультації)! ❌Угода закрита, покупця знайдено, а на виході відмова від сплати комісії! ❌Коли справа доходить до суду, виявляється, що договір рієлтора юридично нікчемний! 🤞Головні вимоги та критичні помилки при укладенні ексклюзивного договору: 1️⃣ Перевіряйте реального власника об’єкта (ДРРП) Помилка: Підписання договору з особою, яка називає себе «власником» або «представником», без перевірки повноважень. Як правильно: Перед підписанням ексклюзиву обов’язково отримуйте свіжий витяг із ДРРП. 2️⃣ Чітка тотожність суб’єктів: «Хто замовляє — той і платить» Помилка: Розрив ланцюга сторін (договір підписує один, акт — інший, а продаж здійснює третій). Як правильно: Особа у преамбулі договору, замовник послуг, той, хто підписує акт виконаних робіт, та той, хто сплачує комісію, мають бути тотожними. 3️⃣ Юридична чистота статусу виконаця (жодних «директорів ФОП») Помилка: Вказувати у договорі формулювання на кшталт «АН в особі директора ФОП...». Як правильно: ФОП не є юрособою і не може мати «директорів». Якщо ви ФОП — підписуйте договір як ФОП (можна із зазначенням вашого зареєстрованого комерційного найменування/бренду). Якщо над об'єктом працює декілька ФОПів — оформлюйте договір про співпрацю. 4️⃣ Ідеальна доказова та цифрова дисципліна Кожен Акт має суворо відповідати пунктам та умовам базового договору. Сума винагороди повинна бути чітко зафіксована або розраховуватися за зрозумілим алгоритмом. 5️⃣ Фіксація кінцевого результату У вас має залишатися доказ переходу права власності на знайденого вами покупця. Це єдиний спосіб підтвердити в суді факт настання умов для виплати комісії та її точний розмір. 👉ВИСНОВОК: Правильно складений ексклюзивний договір — це не просто формальність для клієнта, це ваш фінансовий щит! ❌Не залишайте юристам відповідача жодного шансу розвалити вашу справу в суді через дефекти в документах!   🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся! ✅Бути добру)   🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський ☎️095-897-11-18 #адвокатігорбузовський

⚠️ПРО МОЇ ШАХРАЙСЬКІ ДОПИСИ! 💡 «Ти поводиш себе як побита шлюха, у тебе немає мужності визнати свою помилку. Ти не чоловік, ти просто кусок говна», - Олег Поліщук, тренер та викладач по шахам на сайті chess_com. 😡Таке повідомлення я отримав від абсолютно незнайомої людини! ❌Профіль у нього закритий, і я не можу нічого відповісти! 😳Причина: під моїм останнім дописом про переважне право орендаря квартири на її покупку активізувалася особа з нікнеймом «Ilya Pugachov» та написав, що допис шахрайський і його мета залякування населення. 👉В тому дописі я лише описав норму права (ст.777ЦК) про те, що якщо у вас живе орендар і ви продаєте квартиру, то орендар має переважне право на її покупку, а якщо його право буде порушено, то в суді він зможе перевести на себе прав та обов’язки покупця на тих умовах, на яких відбувся продаж. 😂Після цього «Ilya Pugachov» запропонував мені доказати, що я не шахрай і надати судову практику, на що отримав зустрічну пропозицію: замовити платну консультацію, де я зроблю підбірку, а якщо не знайду, то консультація безкоштовна. 😡Після цієї пропозиції прилетіло смс від «поважного» викладача без можливості відповісти. 🤞Я дійсно міг помилитися, адже я жива людина, всі дописи пишу сам, у мене немає редакторів чи помічників. 🤞Всі дописи – це мій досвід та мої думки. 👍Провірив! Така судова практика є! ⚠️Суди переводять права покупця на орендарів! 👉Ось приклади: Справи № № 686/17616/17, 757/37175/14-ц, 428/7601/14-ц, 686/7439/2, 127/20086/20 (посилання дам в коментарях). 👉ВИСНОВОК: якщо ти Бог шахів, це не означає, що ти Бог юриспруденції! Якщо ти сам шахрай, то не факт, що всі навколо шахраї! Якщо у тебе на душі болить, то для цього є профільні лікарі! Або пропонуйте орендарям квартиру ПЕРЕД продажем, або прописуйте пункт про ВІДМОВУ від переважного права в договорі оренди, або будьте готові до подорожі в суд! 🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся! ☑ Бути добру) 🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський ☎️095-897-11-18 #адвокатігорбузовський

⚠️ ОРЕНДАР В КВАРТИРІ ПРИ КУПІВЛІ – БОНУС ЧИ РИЗИК? Купівля нерухомості з уже «готовими» квартирантами – це ідеальна інвестицієя Не потрібно нікого шукати, а пасивний дохід капає з першого ж дня. Але на практиці це часто перетворюється на міну уповільненої дії. Нещодавно в юридичній спільноті знову піднімали показовий приклад, який чудово ілюструє, чим ризикує покупець: Згідно зі ст. 777 ЦК чинний орендар має переважне право на купівлю квартири в якій живе.  Якщо продавець «забув» офіційно запропонувати орендарю викупити приміщення, той може через суд перевести права та обов’язків покупця. Орендар лише сплатить покупцю суму, вказану в договорі і стає на його місце. А тепер уявіть, якщо в договорі прописали занижену ціну для «оптимізації» податків? Якщо орендар реалізує своє право через суд, покупець отримає назад лише офіційну занижену суму, втративши і квартиру, і свої реальні кошти! ❌ 4 ГОЛОВНІ РИЗИКИ, ПРО ЯКІ ВАРТО ПАМ’ЯТАТИ: ❌ 1. Переважне право купівлі Якщо між попереднім власником та орендарем укладено письмовий договір, орендар має пріоритет на викуп. Порушення цієї процедури створює пряму загрозу судового оскарження. ❌ 2. Зміна власника не припиняє оренду Зміна власника об’єкта не припиняє дію договору оренди. Усі права та обов’язки орендодавця автоматично переходять до вас. Тому до укладення угоди обов’язково потрібно вивчати чинний договір оренди, а ще краще — розривати його та укладати новий вже з вами. ❌ 3. Відсутність довірчих стосунків Як би продавець не хвалив своїх квартирантів, ви для них — чужі люди. Стосунки доведеться вибудовувати заново.   💡ВИСНОВОК: Щоби уникнути проблем з переважним правом, одразу в договорі оренди потрібно прописувати ВІДМОВУ орендаря від переважного права покупки, а якщо така відмова не передбачена, то покупець має взяти її у орендаря перед тим, як віддавати кошти! 🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся! ✅Бути добру)   Ідея для допису: @RealtorCPNLarshina (www.cpn.com.ua)   🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський ☎️095-897-11-18 #адвокатігорбузовський

💪ПОТУЖНІ ЦИФРОВІ ЗМІНИ В  СИСТЕМУ ВИКОНАВЧОГО ПРОВАДЖЕННЯ! ✊Цифровізація дісталася і виконавчої системи! 👉Так, 23.10.2026 набирають чинності важливі зміни до законодавства про виконавче провадження (Закон 4833-IX від 07.04.2026). 😨Що реально змінюється і чого варто боятись? 1. Поріг для відібрання єдиного житла підняли до 432 350 грн Раніше виконавці могли звернути стягнення на єдину квартиру чи будинок боржника, якщо борг перевищував 20 мінімальних зарплат. Тепер цей поріг зростав до 50 мінімалок. 😳Що це означає? Через дрібні споживчі кредити, штрафи чи заборгованість за комуналку забрати ваше єдине житло виконавець більше не зможе. ⚠️Важливо: Це правило НЕ стосується іпотеки, аліментів та відшкодування шкоди життю чи здоров’ю! 2. Додатковий захист для військових та постраждалих від війни 👍Законодавець передбачив особливий режим: на єдине житло військовослужбовців та осіб, які постраждали від російської агресії, не можна звертати стягнення під час воєнного стану та протягом 1 року після його закінчення (за умови подання відповідної заяви виконавцю). 3. Цифровий режим та шалене пришвидження 👉Для боржників: якщо борг сплачено повністю, зняття арешту з рахунків відбувається автоматично не пізніше наступного робочого дня. 👉Раніше відкрите виконавче провадження, якщо немає запису в реєстрі боржників або арешту, не було перешкодою для продажу нерухомості, а тепер одночасно з відкриттям виконавчого провадження боржник отримує медаль боржника із записом в реєстрі боржників і повний стоп на продаже нерухомості. 4. Депозити під прицілом Якщо ти в реєстрі боржників, то після закінчення терміну депозиту кошти можуть бути одразу направлені на погашення боргу. 👉ВИСНОВОК: Цифровізація робить процеси швидшими, але й помилки системи чи забуті давні борги тепер «спливають» миттєво. Тепер все варто ретельніше перевіряти і продавцям і покупцям. 🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся! ☑ Бути добру)   🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський ☎️095-897-11-18 #адвокатігорбузовський

10 ПИТАНЬ ПРЕДСТАВНИКУ ПЕРЕД ЗАВДАТКОМ! Після передачі завдатку повернути кошти надзвичайно складно!   Контрольні питання треба поставити представнику продавця ДО того, як відкривати гаманець: 1. На якій підставі ви дієте та чи є оригінали документів на квартиру? Довіреність має бути нотаріальна з повноваженням отримати кошти. Іноземна з апостилем. Бажано пред’явити оригінали документів на квартиру. 2. Хто є власником і чи будуть усі власники особисто на основній угоді? Особлива увага на неповнолітніх та недієздатних співвласників. Якщо не будуть особисто, то відеодзвінок (читайте в попередньому дописі). 3. Якщо майно було придбано в шлюбі, чи є письмова згода іншого з подружжя? Майно, придбане в шлюбі, є спільною власністю, навіть якщо в доках вказаний лише один із подружжя. 4. Чи є зареєстровані в квартирі? Вимагайте зняття з реєстрації всіх до моменту підписання основного договору. 5. Чи є якісь обтяження, арешти, застави або судові спори щодо цієї квартири? Самостійно безкоштовно перевірте інформацію на порталі «Судова влада» та в Реєстрі боржників. 6. Яка поточна заборгованість за комунальні послуги? Вимагайте довідки до підписання Основного договору. Борги НЕ  переходять автоматично, але судові тяганини та відключення комунікацій можливі. 7. Чи робилося перепланування і чи воно узаконене? Звірте планування в квартирі із техпаспортом. 8. Яка вартість буде вказана в основному договорі купівлі-продажу? Важливо вказувати повну дійсну вартість. 9. Яка форма попереднього договору при передачі завдатку? Договір має бути письмовим, бажано нотаріальним. 10. Що відбувається із завдатком, якщо угода зірветься з вини продавця або через виявлені юридичні дефекти? У договорі має бути чітко вказано: якщо продавець відмовляється від угоди або виявляються приховані проблеми — завдаток повертається. Збір відповідей на ці питання та подальша юридична перевірка вбережуть вас від втрати грошец.   Для хейтерів: я знаю різницю між авансом і завдатком, а також те, що всі завдатки – це аванси (і нотаріальні).   🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся! ☑ Бути добру)   🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський ☎️095-897-11-18 #адвокатігорбузовський

👌 ГОЛОВНЕ — ПЕРЕВІРИТИ ДІЙСНІСТЬ ДОВІРЕНОСТІ? ❌ Не зовсім так! 👉 Останнім часом через війну нікого не здивуєш продажем нерухомості за довіреністю, у тому числі іноземною. ⚠️ Хоча ще 5 років тому це вважалося вкрай ризикованою угодою та траплялося досить рідко. 😎 Слід зауважити: більшість вважає, що для безпеки покупця достатньо перевірити чинність довіреності на момент угоди та пересвідчитися, що довіритель живий. Однак‼️ Тут є ще одне підводне каміння, про яке мало хто замислюється: а що буде з переданими грошима? 👉 Представництво — це вчинення правочину ВІД ІМЕНІ ТА В ІНТЕРЕСАХ ІНШОЇ ОСОБИ (ч. 1 ст. 237 ЦКУ). 👉 Тобто гроші за квартиру отримує представник, який не є її власником. 😳 А що станеться, якщо гроші так і не дійдуть до справжнього власника? ⚠️ Виникає реальний ризик визнання угоди недійсною або розірвання договору в судовому порядку з ініціативи продавця. Як підстрахуватися покупцеві? 👉 Я завжди пропоную використовувати ТРИ запобіжники: 🔹 Відеопідтвердження від власника квартири безпосередньо в день угоди; 🔹 Розписка представника спеціальної юридичної форми; 🔹 Письмова заява від власника після розрахунку (нотаріальна або рукописна). 📽 Як це працює на практиці: Відео зберігається у покупця на кількох носіях; Оригінал розписки додається до основного пакета документів; Заява від власника одразу відправляється кур’єрською службою на адресу покупця (а фото заяви та трек-номер квитанції надсилаються в месенджер у день угоди). 🎁 Бажаєте захистити свою угоду? Я підготував для вас готові зразки всіх трьох документів. В них враховано все: від перевірки дієздатності довірителя до фіксації фактів передачі коштів. 👉 Отримати їх можна абсолютно безкоштовно — просто напишіть будь-який коментар під цим дописом, і я надішлю матеріали. ⚠️Усі інші правила безпеки під час купівлі майна за довіреністю, про які я писав у попередніх дописах, також залишаються обов’язковими до виконання. 🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся! ✅Бути добру) 🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський ☎️095-897-11-18 #адвокатігорбузовський

⚠️ТЕРЕМОК ПІД ДЕРЖПРОГРАМИ! 💡На перевірку зайшла квартира, в якій прекрасно все: юридично, технічно та ментально! ☑ В моменті ок: ✔️нотаріальний договір купівлі-продажу; ✔️новий технічний паспорт з QR кодом; ✔️новий ремонт+меблі в подарунок; ✔️ціна пісня; ☝️Але є моменти. ⚠️ ПРИВАТНИЙ БУДИНОК. ❌1. По документам продається просто окрема квартира в багатоквартирному будинку, а фактично в «нагрузку» зобов’язують придбати клаптик землі під квартирою. Виявилось, що квартиру намалювали шляхом поділу приватного будинку садибного типу на квартири без дозволів. ❌2. ПРИМАНКА. У всіх оголошеннях великими літерами написано, що квартира підходить під будь-які програми! Може вона і підходить, а от для покупки…. В оголошеннях написано, що є газ, а по факту він дійсно є, але в кожній квартирі в балоні! Газу в будинку немає. Опалення електрокотли. Світло – субконтрольні лічильники. Каналізація – одна ЯМА на ВСІ квартири! ❌3. ІСТОРІЯ. Протягом майже 10 років цей будинок готувався до продажу. Все почалось із покупки розвалюхи. Потім землю ділили, об’єднували, змінювали кадастрові номери, будували будинок садибного типу, потім без декларацій ділили на квартири і тд. Зазвичай, просто так, для будівництва такі довгі креативні юридичні схеми не використовуються. ❌4. ВИШЕНЬКА НА ТОРТІ: ЛОКАЦІЯ. Біля будинку висить адресна табличка, на якій і вулиця інша і номер інший! Документи і карта не співпадають на 4-5 будинків! Розгадати цю загадку можна тільки після покупки, але покупець відмовився від цього квесту. «Багатоквартирний будинок» знаходиться всередині приватного сектору і до нього веде грунтова дорога. Рядом немає нічого. Хіба що можна в поле на фазана сходити. ВИСНОВОК: продати таке можна, а купувати не варто! Хоча, з точки зору ЗУ «Паро нотаріат» посвідчення ДКП не заборонено. І ДА! Головна умова продажу: продаж за договором Дарування. 🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся! ☑ Бути добру) 🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський ☎️095-897-11-18 #адвокатігорбузовський

🔥 КУДИ ДИВИТИСЯ ПРИ КУПІВЛІ КВАРТИРИ, АБИ НЕ ВЛЯПАТИСЯ? ❌Зараз НЕ про вікна, планування і той прекрасний «вид на море», який чомусь видно тільки в оголошеннях. 🤞При купівлі квартири є речі, на які треба дивитися ДО передачі грошей. 1. НА ПРОДАВЦЯ Хто власник та на підставі чого? Чи немає співвласників? Чи є довіреність? Іноді на цьому етапі подальше дослідження стає не потрібним. 2. НА ДОКУМЕНТ, ЗА ЯКИМ ВИНИКЛО ПРАВО Купівля? Спадщина? Дарування? Приватизація? Суд? Новобудова? Це принципово важливо. Різні документи = різні юридичні ризики. 3. НА ПОПЕРЕДНІХ ВЛАСНИКІВ Не завжди достатньо перевірити тільки продавця. Іноді проблема народилася ще два-три переходи права тому, а сьогоднішній власник навіть не знає про її існування, або просто торгує відбіленою квартирою. 4. НА АРЕШТИ, ІПОТЕКИ, ЗАБОРОНИ ТА ІНШІ ОБТЯЖЕННЯ Квартира може бути прекрасною, ремонт дизайнерський, а юридично вона може мати величезний «багаж». 5. НА ШЛЮБ І СІМЕЙНУ ІСТОРІЮ Коли, кому і за які гроші квартира придбавалась? Чи перебував власник у шлюбі (цивільному шлюбі)? Не завжди титульний власник є повноправним та єдиним власником. 6. НА ДІТЕЙ І ОСІБ, ЯКІ КОРИСТУЮТЬСЯ ЖИТЛОМ Хто був зареєстрований? Хто мав право користування? Особливо уважно — до дітей та осіб, права яких могли бути порушені під час приватизації або інших операцій. 7. НА СУДИ ТА БОРГИ Чи є судові спори щодо квартири або її власника? Чи не має продавець проблем, через які нерухомість може опинитися під арештом або стати предметом спору в майбутньому? 8. НАРЕШТІ НА САМУ КВАРТИРУ Площа, перепланування, технічна документація, відповідність фактичного стану документам. Бо «та ми так живемо вже 15 років» — це не спосіб узаконити перепланування. 👉Бажано запитати про причину продажу. ✊Хороша квартира - це не та, яку вдалося дешево купити, а та, після купівлі якої вам не доведеться зустрічатись з продавцем ще раз у суді. 🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся! ☑ Бути добру) 🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський ☎️095-897-11-18 #адвокатігорбузовський