وکیل دعاوی ملکی

‍ ✴️سوال:آیا نقل و انتقال ملکی که در رهن بانک است امکان‌پذیر است؟ ☣پاسخ: در صورتی که ملکی در رهن بانک قرارداشته باشد، اما مالک آن را با «حفظ حقوق مرتهن» فروخته باشد، خریدار می‌تواند با پرداخت بدهی مالک، از بانک تقاضای فک رهن کند. همچنین با توجه به اینکه طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رأی وحدت رویه ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۸/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور معاملات مالک نسبت به مال مرهون در صورتی که نافی حق مرتهن نباشد نافذ است و بر اساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی خریدار قائم‌مقام قانونی فروشنده تلقی می‌شود. شایان ذکر است که بر اساس ماده ۲۶۷ قانون مدنی ایفای دین از جانب غیرمدیون هم امکان‌پذیر است، بنابراین پس از پرداخت بدهی مدیون به بانک، خریدار می‌تواند تقاضای «فک رهن» کند و مباشرت راهن برای این امر شرط نیست. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

✍سوال دعوای  تصرف عدوانی رابهتر از کدام راه (حقوقی یا کیفری) مطرح کنیم؟ ✅پاسخ 🔻۱_ اگر خواهان حقوقی باشیم نیاز به اثبات مالکیت و دلایل مالکیت خود نداریم و صرف اینکه ملکی را که حداقل یک سال در تصرف داشتیم از تصرف ما خارج کرده باشند کافی برای اقامه دعوای حقوقی خواهد بود . 🔻۲_به دلایل و اسناد و مدارک خود نگاه می کنیم.اگر دلایل مالکیت مثل سند مالکیت داشته باشیم بهتر است دعوای کیفری مطرح کنیم چون داشتن سند مالکیت در مراجع کیفری مورد توجه قرار می گیرد ولی در حقوقی به سند توجه نمیشه فقط تصرف قبلی خواهان اگر محرز باشد کافی است . 🔻۳_ در اکثر مواقع خواهان صرفا میخواهد به ملک خود برسد و فقط از دنبال خسارت و آثار مالی و اجرت المثل ایام تصرف و…می باشد و دنبال مجازات خوانده از طریق کیفری ازجمله حبس نمی باشد . 🔻۴_ معمولا روند دادرسی حقوقی طولانی تر از کیفری می باشد . 🔻۵_در صورت داشتن دلایل مالکیت و اسناد مالکیت اقامه دعوای کیفری سهل تر می باشد. 🔻۶_دعوی مربوط به مال غیر منقول از پیچیدگی و اهمیت بالا برخوردار می باشد و قانونگذار توجه ویژه به این مورد داشته است و…. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

✅ اگر ملکی که در اجاره مستاجر است در مدت اجاره نیاز به تعمیر پیدا کند و به موجر( صاحبخانه) دسترسی نباشد چه باید کرد؟ ⁉️ مطابق ماده 21 قانون روابط موجر و مستاجر « رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده و مخارج آنرا حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.»

❓مرجع صالح اعتراض نسبت به آرای صادره از کمیسیون ماده ۳۸ معاملات کجاست؟ ✅مرجع صالح اعتراض نسبت به آرای صادره از کمیسیون ماده ۳۸ در خصوص معاملات قراردادی پیمانکاران با شهرداری (در شهرهای مراکز استان ها و شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت)، طبق رای وحدت رویه ۲۳۰۷ و ۲۰۳۸ هیات عمومی دیوان عدالت اداری و رای وحدت رویه ۸۴۹ هیأت عمومی دیوان عالی کشور دادگاه های عمومی حقوقی است و نه دیوان عدالت اداری. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

"دانستن این قوانین، کلید پیروزی شماست"   آیا میدانستي قولنامه‌های دستی برای معاملات املاک می‌تواند شما را در معرض کلاهبرداری قرار دهد؟ در معاملات ملکی، تنظیم قولنامه دستی بدون استعلام از مراجع رسمی می‌تواند خطرناک باشد. قبل از هرگونه پرداخت وجه، حتماً از طریق دفاتر اسناد رسمی یا سامانه ثبت املاک، مالکیت فروشنده را استعلام کنید. بسیاری از کلاهبرداری‌ها با فروش ملک غیر یا دارای بازداشت و رهن صورت می‌گیرد #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

سوال شما شهروندان🌱 سلام پروانه ساختمان امسال صادر شود و ملک ساخته شود ولی پایان کار ده سال بعد اخذ شود، کمیسیون ماده ۱۰۰ مطابق چه سالی جریمه رو تعیین می کنند؟ سلام🌱  تاريخ وقوع تخلف ملاک هست. مستند: رای وحدت رویه شماره 210 مورخ 1387/04/02 هیات عمومی دیوان عدالت اداری: رای هیات عمومی همانطور که در رای وحدت رویه شماره 42 مورخ 25/2/1378 هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیز تصریح شده است، ماده صد قانون شهرداری و تبصره‌های آن به ویژه قسمت اخیر تبصره 11 ماده مزبور در باب جواز تجدید نظر در میزان ارزش معاملاتی ساختمان در هر سال و اصول مسلم حقوقی مفید لزوم تعیین جریمه تخلفات ساختمانی به ماخذ ارزش معاملاتی ساختمان در تاریخ وقوع تخلف است که تحقق آن از طریق بررسی اسناد و مدارک معتبر و در صورت لزوم جلب نظر کارشناس متخصص در زمینه قدمت ساختمان و تاریخ وقوع تخلف ساختمانی میسور است. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

✅ جریمه تخلفات ساختمانی بر چه اساسی محاسبه میشه؟ اگه تاریخ تخلف ساختمونی با تاریخ تشکیل پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری فرق داشته باشه، سوال اینه که جریمه باید بر اساس تعرفه‌های چه سالی محاسبه بشه؟ ✳️ پاسخ روشنه: طبق آرای هیات عمومی دیوان عدالت اداری، مبنای محاسبه جریمه، سال وقوع تخلفه، نه سال تشکیل پرونده! یعنی چی؟ یعنی اگر مثلا ساختمون در سال ۱۳۹۸ بدون مجوز ساخته شده، ولی پرونده‌اش تازه در سال ۱۴۰۳ به جریان افتاده، جریمه باید بر اساس تعرفه‌های سال ۱۳۹۸ محاسبه بشه. تعیین زمان دقیق تخلف هم می‌تونه با استفاده از: اسناد و مدارک معتبر یا در صورت نیاز، نظر کارشناس متخصص در زمینه قدمت ساختمان انجام بشه. این نظر مشورتی توسط آقای جواد سپهری‌کیا، معاون قضایی دیوان عدالت اداری، در تاریخ ۱۴۰۳/۱۲ صادر شده. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

  آموزش ساده برای عموم عنوان: ۳ دلیل قانونی برای فسخ قرارداد اجاره یا خرید ملک طبق قانون مدنی و رویه قضایی، فسخ قرارداد ملکی در این ۳ حالت قطعیه: وجود شرط فسخ در قرارداد (مثلاً عدم پرداخت به‌موقع) عیب یا غبن فاحش در ملک (مثلاً ترک‌خوردگی اساسی که پنهان شده) تخلف طرف مقابل از مفاد قرارداد (مثلاً تحویل ندادن یا انجام‌ ندادن تعهد) ماده ۴۲۳، ۴۳۸ و ۳۹۶ قانون مدنی

فسخ = ابزار نجات قانونی، نه اسلحه تهدید طرف مقابل!

قبل از هر اقدامی  ، حتماً از وکیل  راهنمایی بگیر #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

دانستن حق شماست، دفاع از آن تخصص ماست⚖️🙂 ✅ اگه سند رسمی نداری اما از دادگاه حکم مالکیت داری، شهرداری باید بهت پروانه ساخت بده؟ ✳️ پاسخ: بله! بر اساس نظر رسمی دیوان عدالت اداری، اگه ملکی داخل محدوده قانونی شهر باشه و مراحل قانونی مثل تفکیک، افراز و پرداخت حق و حقوق شهرداری انجام شده باشه، و شما هم حکم دادگاه مبنی بر مالکیت یا فروش ملک (بیع) داشته باشین، شهرداری موظفه بهتون پروانه ساخت بده. حتی اگر این نظر مشورتی هم وجود نداشت، باز هم چون احکام قطعی دادگاه‌ها مثل سند رسمی هستن، میشه از طریق قانونی، شهرداری رو به صدور پروانه ساختمانی الزام کرد. مستندات قانونی: نظر مشورتی شماره: ۹۰۰۰/۲۳۰/۲۱۳۳۷/۲۰۰ تاریخ: ۱۴۰۱/۱۱/۲۳ مرجع صادرکننده: کمیسیون مشورتی اقتصادی، اراضی و شهرسازی دیوان عدالت اداری صادرکننده: جواد سپهری‌کیا، سرپرست معاونت حقوقی، پیشگیری و پژوهش دیوان عدالت اداری مستند به ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری (مصوب ۱۳۹۰/۲/۷) - #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

تملک ملک توسط شهرداری؛ حق مردم و حدود دولت آیا می‌دونستید شهرداری یا نهادهای دولتی نمی‌تونن هر طور که خواستن، ملک شما رو برای پروژه‌های عمرانی تملک کنن؟ طبق "لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت" مصوب 1358، دولت و نهادهایی مثل شهرداری، فقط در شرایط مشخص و با رعایت حقوق مالک، می‌تونن اقدام به تملک کنن. نکات مهم این قانون: ✅ تملک فقط برای "نیاز قطعی" ممکن است هرگونه تملک باید مستند به نیاز قطعی و طرح مصوب باشد، نه صرفاً تصمیم داخلی سازمان. ✅ پرداخت "قیمت عادله روز" الزامی است دستگاه اجرایی باید قیمت ملک را بر اساس ارزیابی رسمی (کارشناس دادگستری) و مطابق با بهای روز بپردازد. نه کمتر، نه تعلیقی. ✅ امکان اعتراض مالک وجود دارد مالک اگر به قیمت یا اصل تملک اعتراض داشته باشد، می‌تواند موضوع را در دیوان عدالت یا دادگاه‌های صالح پیگیری کند. ✅ تصرف بدون پرداخت کامل ممنوع است دولت یا شهرداری فقط در صورت پرداخت بها یا سپردن آن به صندوق دادگستری می‌تواند ملک را تصرف کند. --- یادآوری مهم: بسیاری از مردم به‌دلیل ناآشنایی با این قانون، ملک‌شان را به راحتی از دست می‌دهند؛ درحالی‌که می‌توانند یا از تملک جلوگیری کنند یا قیمت عادلانه‌تری بگیرند. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

✅ درز انقطاع چیست و چرا باید رعایت شود؟ ✳️ پاسخ: درز انقطاع فاصله‌ای است که بین دو ساختمان مجاور (معمولاً ۵ تا ۱۰ سانتی‌متر) رعایت می‌شود تا هنگام زلزله یا نشست زمین، ساختمان‌ها به هم برخورد نکنند و از خسارات جبران‌ناپذیر جلوگیری شود. این الزام بر اساس آیین‌نامه‌های ملی ساختمان و مقررات شهرسازی تعریف شده و رعایت آن برای حفظ جان و مال ساکنان ضروری است. ✅ اگر درز انقطاع رعایت نشود، چه مشکلاتی پیش می‌آید؟ عدم رعایت درز انقطاع، صرفاً یک تخلف فنی یا مهندسی نیست بلکه می‌تواند تبعات جدی حقوقی، مالی و کیفری به دنبال داشته باشد و توصیه می‌شود مالکین در اجرای ساختمان‌ها حتماً مطابق مقررات ملی ساختمان و آیین‌نامه 2800 عمل نمایند. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

پاسخ به سوالات شما🌱 تبدیل دوبلکس به دو واحد مجزا؛ نیاز به مجوز دارد؟ بله، اگر ملکی بر اساس پروانه ساختمانی به صورت دوبلکس ساخته شده باشد، هرگونه تغییر در آن مثل تبدیل به دو واحد مجزا، حتماً نیاز به دریافت مجوز جدید از شهرداری دارد. افزایش تعداد واحدها بیش از آنچه در پروانه آمده (مثلاً ساخت دو واحد به جای یک واحد) غیرقانونی است و در صورتی که باعث حذف یا کاهش تعداد پارکینگ‌ها هم بشود، تخلف محسوب می‌شود. در این شرایط، موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بررسی شده و ممکن است رأی به جریمه، تخریب یا بازگرداندن ملک به وضعیت قبلی صادر شود. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

پاسخ به سوالات شما🌱 تبدیل دوبلکس به دو واحد مجزا؛ نیاز به مجوز دارد؟ بله، اگر ملکی بر اساس پروانه ساختمانی به صورت دوبلکس ساخته شده باشد، هرگونه تغییر در آن مثل تبدیل به دو واحد مجزا، حتماً نیاز به دریافت مجوز جدید از شهرداری دارد. افزایش تعداد واحدها بیش از آنچه در پروانه آمده (مثلاً ساخت دو واحد به جای یک واحد) غیرقانونی است و در صورتی که باعث حذف یا کاهش تعداد پارکینگ‌ها هم بشود، تخلف محسوب می‌شود. در این شرایط، موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بررسی شده و ممکن است رأی به جریمه، تخریب یا بازگرداندن ملک به وضعیت قبلی صادر شود.

انتقال ملک بدون سند رسمی؟ راه باز شده! اگه ملکی دارید که هنوز سند رسمی نداره اما می‌خواید بفروشید یا منتقلش کنید، بدونید که طبق آیین‌نامه جدید (مصوب ۱۴۰۴/۳/۲۱)، این کار قابل انجامه؛ البته با شرایط خاص: 1️⃣ مرحله اول: باید فیلم و صدای طرفین معامله (خریدار و فروشنده) توی سامانه ماده ۱۰ بارگذاری بشه؛ این فایل‌ها خلاصه‌ای از توافق بین دو طرف رو نشون می‌دن. 2️⃣ مرحله دوم: اطلاعات ثبت‌شده از نظر هویتی، از طریق بیومتریک (مثل چهره، صدا، اثر انگشت) با داده‌های ثبت‌احوال تطبیق داده می‌شن تا مطمئن شن که هر طرف، واقعاً همون فردیه که خودش رو معرفی کرده. 🗂 این اطلاعات تا زمانی که دادگاه یا مراجع قانونی در مورد ادعای مالکیت تصمیم نهایی نگیرن، باید به‌طور کامل نگهداری بشه. 💡 نکته تکمیلی: اگه سندی دارید که قدیمیه و حدنگار (کاداستری) نیست، می‌تونید با مراجعه به سامانه ساغر، درخواست بدید که سندتون به سند حدنگار تبدیل بشه. اینطوری توی معاملات آینده هم کارتون راحت‌تره، هم قانونی‌تر. مستند: 📄 (ماده ۱۲ آیین‌نامه تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول – مصوب ۱۴۰۴/۰۳/۲۱) #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

🏠 ⚠️ فقط زمین با سند رسمی پروانه ساخت می‌گیرد! زمین بدون سند رسمی → پروانه ساخت نمی‌گیرد، حتی با قولنامه یا وکالت. زمین مشاع → برای ساخت، رضایت همه شرکا یا حق قانونی شریک متقاضی ضروری است. فقط سند رسمی مالکیت، انتقال رسمی یا سند ارث معتبر است. 💡 شهرداری‌ها بر اساس قولنامه یا وکالتنامه، پروانه صادر نمی‌کنند. هدف: جلوگیری از ساخت غیرقانونی و حمایت از حقوق مالکین. 📜 مستند: نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه شماره ۷/۱۴۰۴/۴۷ – تاریخ ۹ شهریور ۱۴۰۴ و رأی وحدت رویه شماره ۳۲۲۰۵۶ #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

❌پایان‌کار حتی با جریمه؟!❌ طبق تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (۱۴۰۴)، شهرداری الزاماً باید برای برخی املاک بدون پایان‌کار، گواهی پایان‌کار صادر کنه. ❗️حتی اگر ملک جریمه داشته باشه! (به‌جز املاکی که مشمول حکم تخریب می‌شن.) 🏠 مثال: ➕ اضافه بنا 🏗 تخلف در تراکم یا کمبود پارکینگ 🔸 قبلاً شهرداری به خاطر همین جریمه‌ها پایان‌کار نمی‌داد... 🔹 اما حالا باید پایان‌کار بده و میزان جریمه رو دقیق قید کنه (چه در مشاعات و چه در قسمت اختصاصی). 🔎 نکته مهم: شهرداری موظفه جریمه رو بر اساس تعرفه سال وقوع تخلف حساب کنه. 📁 برای تعیین تاریخ تخلف از مدارک معتبر و در صورت نیاز، نظر کارشناس رسمی استفاده می‌شه. 📚 مستند: تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول – مصوب ۱۴۰۴/۰۳/۲۱ #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

👷‍♂️ تصور کن ساختمونی ساختی… همه چیز خوب پیش رفته، ولی یه روز رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ میاد: ❌ یا باید جریمه سنگین بدی ❌ یا حتی بدتر… بخشی از ساختمون تخریب بشه! می‌گی: «عیبی نداره، اعتراض می‌کنم.» اما 😰 مهلت ۳ ماهه اعتراض گذشته! حالا چی؟ همه‌چیز تمومه؟ ⚖️ جواب: نه! هنوز راه هست… 📌 چرا؟ چون اگر ملک شریک داشته باشه و رأی فقط به اسم یکی از شرکا صادر شده باشه، بقیه شرکا (که رأی بهشون ابلاغ نشده) می‌تونن مستقلانه اعتراض کنن. یا فرض کن توی ملکت مستأجر داری؛ اون مستأجر قرارداد اجاره داشته باشه، به‌عنوان ذی‌نفع قانونی حق اعتراض داره! 🔑 یعنی حتی وقتی پرونده بسته شده، باز هم می‌شه دوباره درشو باز کرد و جلوی تخریب یا جریمه ناعادلانه رو گرفت. خیلیا دقیقاً با همین راه نجات پیدا کردن! ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

🚨 یکی از بزرگ‌ترین ریسک‌های معاملات قولنامه‌ای 🚨 گاهی چند نفر با تبانی و کلاهبرداری ملکی که یا مالک مشخصی ندارد (مثلاً ملک دولتی) یا مالک آن در دسترس نیست را تصرف می‌کنند. سپس با قولنامه‌های جعلی قدیمی و چند انتقال صوری، سعی می‌کنند اسناد و مدارکی به ظاهر معتبر به شما نشان دهند. 💬 معمولاً این‌طور می‌گویند: • “سال‌هاست اینجا معامله شده و هیچ مشکلی پیش نیامده!” • “همه سود کرده‌اند، و الان هم دست ماست.” • “تا الان برای ما کلی منفعت داشته!” گاهی حتی کپی اسناد جعلی یا مدارک باطل‌شده قدیمی هم برای قانع کردن شما ارائه می‌دهند. ⚠️ اما بعد از خرید و تصرف ملک، مالک اصلی پیدا می‌شود و شما می‌فهمید که هیچ چیز نخریده‌اید! 🔺 قبل از هر معامله قولنامه‌ای، با دقت بیشتری عمل کنید و از افراد حرفه‌ای کمک بگیرید. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

دانستن این قوانین، کلید پیروزی شماست"   آیا میدانستي عنوان: خرید ملک در رهن بانک، خطر بزرگی داره! طبق ماده ۳۴ قانون ثبت: اگر ملکی در رهن بانک باشه و فروشنده بدون تسویه بدهی اون رو به شما بفروشه، بانک می‌تونه ملک رو توقیف و در مزایده بفروشه. حتی اگر شما کل پول رو پرداخت کرده باشید، چون سند رسمی هنوز آزاد نشده، مالک قانونی محسوب نمی‌شید. پس قبل از هر اقدامی          از یه وکیل مشورت بگیر #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

"دانستن این قوانین، کلید پیروزی شماست"   آیا میدانستي ⚖️💡 قولنامه‌های دستی برای معاملات املاک می‌تواند شما را در معرض کلاهبرداری قرار دهد؟ در معاملات ملکی، تنظیم قولنامه دستی بدون استعلام از مراجع رسمی می‌تواند خطرناک باشد. قبل از هرگونه پرداخت وجه، حتماً از طریق دفاتر اسناد رسمی یا سامانه ثبت املاک، مالکیت فروشنده را استعلام کنید. بسیاری از کلاهبرداری‌ها با فروش ملک غیر یا دارای بازداشت و رهن صورت می‌گیرد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki