وکیل دعاوی ملکی

دعوای مزاحمت: دعوای مزاحمت عبارت است از : دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواس جلوگیری از مزاحمت کسی رامی نمایدکه نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد .(ماده ۱۶۰ ق.آ.د.م) 🔷 عناصر دعوای مزاحمت: تصرف بدون مزاحمت سابق خواهان مزاحمت فعلی خوانده مزاحمت،بدون رضایت خواهان و به غیر وسیله قانونی بوده است. مزاحمت باید فعلیت داشته باشد یعنی در حال وقوع باشد و مزاحمت غریب الوقوع و احتمالی برای اقامه ی دعوای رفع مزاحمت کافی نیست. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

حکم معامله صوری چیست ؟

آيا مي دانيد قانون در مورد باز كردن پنجره به سمت املاك مجاور چه نظري دارد؟ ✅لطفا توجه كنيد. توجه شما را به مبحث دوم قانون مدني و خصوصا ماده 133 جلب مي نمايم. قانون مدني -  مبحث دوم‌: در احکام و آثار املاک نسبت به املاک مجاور ماده 130 ـ کسی حق ندارد از خانه خود به فضای خانه همسایه‌، بدون‌اذن او خروجی بدهد و اگر بدون اذن‌، خروجی بدهد ملزم به رفع آن‌خواهد بود. ماده 132 ـ کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که بقدر متعارف و برای رفع حاجت یارفع ضرر از خود باشد. ماده 133 ـ کسی نمی‌تواند از دیوار خانه خود به خانه همسایه در بازکند اگر چه دیوار، ملک مختصی او باشد لیکن می‌تواند از دیوارمختصی خود روزنه یا شبکه باز کند و همسایه حق منع او را نداردولی همسایه هم می‌تواند جلو روزنه و شبکه دیوار بکشد یا پرده‌بیاویزد که مانع رؤیت شود. اما از طرف ديگر در قوانين ومقررات شهرداري و شهرسازي كه مالكين و ناظرين ملزم به رعايت آنها هستند اين مطلب نيز قيد شده است: «پنجره هاي مشرف به املاك مجاور و مقابل ضروري است تا ارتفاع 1.70 متر با شيشه ثابت و مشجر اجرا شده و بازشو آن را در ارتفاع بيش از 1.70 قرار داد«. من حيث المجموع چنين به نظر مي رسد كه بازكردن پنجره به سمت املاك مجاور به شرط رعايت اين سه نكته بلامانع است : 1-  موجب تضرر همسايه نباشد. 2-  تا ارتفاع 1.70 باشيشه ثابت و مشجر باشد. 3- در صورت داشتن بازشو ارتفاع آن بالاتر از تراز 1.70 باشد. در عين حال همسايه مجاور مي تواند جلو پنجره را بوسيله  ديوار يا نصب پرده گرفته و مانع ديد شود #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

🔵دو نکته مهم در قرارداد مشارکت در ساخت

توقیف ملک نحوه توقیف ملک با سند عادی در اجرای احکام مطابق مادّه۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوّب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی ، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت و نیز به موجب مادّه۴۸ قانون فوق‌الذکر، سندی که مطابق مواد۴۶ و ۴۷ این قانون باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. بنا به مراتب، صرف ارایه بیع‌نامه عادی نمی­تواند اجرای احکام را مجاب به پذیرش مالکیت ملک برای محکومٌ علیه و ترتیب اثر دادن به تقاضای  محکومٌ له در این خصوص (توقیف ملک) بنماید. اما اگر شخص ثالث که سند رسمی به نام او است با  اقرار به مالکیت محکومٌ علیه، رضایت خود را به توقیف مال مزبور در قبال محکومٌ  به بنماید، با عنایت به تبصره مادّه۳۴ قانون اجرای احکام مدنی توقیف آن بلااشکال است. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

آیا می دانید هزینه آسانسور چگونه تقسیم میشود؟ طبق ماده چهارم قانون تملک آپارتمان، هزینه تعمیر آسانسور مانند تمام قسمت های مشترک، بین مالکان تقسیم می شود. البته ممکن است در برخی از ساختمان ها بنا بر تصمیم هیئت مدیره، برخی از واحدها از پرداخت هزینه های آسانسور معاف شوند و یا هزینه ها با بالارفتن طبقات ساختمان بیشتر شود.      #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

در خرید خانه‌ای شرط به تنظیم سند رسمی نکرده‌ایم آیا فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود؟ پاسخ: فرد فروشنده درهرحال ملزم به تنظیم سند رسمی است حتی اگر شرط نشده باشد؛ لذا شما می‌توانید از دادگاه الزام وی را به تنظیم سند رسمی بخواهید. این امر هم در قانون مدنی پیش‌بینی‌شده که هر آنچه در عرف و عادت باشد ملحق به عقد است هم در قانون ثبت. زیرا عرف مسلم مردم این است که خریدوفروش خانه را باید با سند رسمی انجام دهند و طبق قانون ثبت هم دادگاه‌ها کسی را مالک ملک می‌شناسند که نامش در سند رسمی ملک درج‌شده باشد. لذا با این گفته‌ها مشخص می‌شود انتقال سند رسمی به نام خریدار، وظیفه مالک و فروشنده است. حتی بدون هیچ شرط کردنی از لوازم عقد است به‌صورت شرط ضمنی. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

در خرید خانه‌ای شرط به تنظیم سند رسمی نکرده‌ایم آیا فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود؟ پاسخ: فرد فروشنده درهرحال ملزم به تنظیم سند رسمی است حتی اگر شرط نشده باشد؛ لذا شما می‌توانید از دادگاه الزام وی را به تنظیم سند رسمی بخواهید. این امر هم در قانون مدنی پیش‌بینی‌شده که هر آنچه در عرف و عادت باشد ملحق به عقد است هم در قانون ثبت. زیرا عرف مسلم مردم این است که خریدوفروش خانه را باید با سند رسمی انجام دهند و طبق قانون ثبت هم دادگاه‌ها کسی را مالک ملک می‌شناسند که نامش در سند رسمی ملک درج‌شده باشد. لذا با این گفته‌ها مشخص می‌شود انتقال سند رسمی به نام خریدار، وظیفه مالک و فروشنده است. حتی بدون هیچ شرط کردنی از لوازم عقد است به‌صورت شرط ضمنی. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

(روش رایج در کلاهبرداری ملکی ) 🔹فروش همزمان یک ملک به چند نفر که امروزه در جامعه ما باب شده است . در این روش  کلاهبردار یک ملک را در فواصل زمانی به چند مشتری به وسیله قولنامه می فروشد و مبلغی را به عنوان ودیعه دریافت کرده و قرار بر این می شود که مابقی بهای ملک را موقع تحویل ملک در سال آتی در یافت کرده و سند را به نام خریدار می زند  و از فرصت به دست آمده برای فروش ملک به شخص دیگر استفاده می کند .اثبات این نوع کلاهبرداری دارای پیچیدگی های حقوقی است 🔹فروش مال غیر یکی از کلاهبرداری های در خرید و فروش ملک ، فروش مال غیر است . در این روش برخی تبهکاران املاکی را که خالی از سکنه هستند ، شناسایی کرده و از طریق جعل ، سند زمین ، خانه و آپارتمان‌ ، ملک دیگری را به فروش می رسانند . گاهی اوقات این سودجویان موفق می شوند که معامله خود را قانونی جلوه داده و با استفاده از برخی خلاءها املاک را در دفاتر اسناد رسمی بفروشند . عده ای هم پس از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل می کنند و با ادعای مالکیت، آنرا می فروشند که البته این موارد نسبتا کم تر است . 🔹فروش ملک با متراژ غیر واقعی در این روش مشاوران املاک غیرمجاز (بدون جواز) از ناآگاهی خریداران سوءاستفاده کرده و در زمان عقد قرارداد با خریداران ، متراژهای غیر واقعی ارائه می دهند و مبالغ زیادی را به جیب می زنند . برای مثال زمانی که خریداری برای خرید مسکن مراجعه کند ، مشاوران املاک به بهانه های گوناگون از ارائه سند مالکیت خودداری می کنند و خریدار را متقاعد کرده که قبل از مشاهده سند محضری ، قرارداد مسکن را منعقد کنند . 🔹مبایعه نامۀ جعلی     هنگام خرید ملک، زمین و آپارتمان هر دو سوی قرارداد، هم خریدار و هم فروشنده باید از وضعیت سند آگاهی داشته باشند.     سند باید به رویت خریدار برسد و با مشخصات ملک، زمین یا آپارتمان مطابقت داشته باشد.     لازم است مالک یا مالکان احراز هویت شوند.     چنانچه معامله به خریداران متعدد فروخته می‌شود، باید همه افرادی که نام آن‌ها در مبایعه نامه ذکر می‌شود در طی نوشتن قرارداد حضور فیزیکی داشته باشند. 🔹یکی دیگر از جرائمی که در این بحث جای می گیرد ، کلاهبرداری توسط بنگاهدارای (بدون جواز )و مشاورانشان انجام می شود . در این شیوه مالک کلید ملک خود را نزد بنگاه گذاشته تا آن را بفروشند . مشاوران یا بنگاهداران در غیاب مالک ، ملک را فروخته یا رهن داده و متواری می شوند . برخی مشاوران هم بدون اطلاع مدیر بنگاه بین طرفین قرارداد بسته و به بهانه ای پول معامله را نزد خود نگه داشته و متواری می شود . 🔹کلاهبرداری از طریق پیش فروش املاک . ممکن است انبوه ساز به دلیل شرایطی از ادامه کار سرباز زند و یا آپارتمان بدون کیفیت تحویل دهد . فروش یک واحد به چند نفر و همچنین فروش در متراژهای غیرواقعی هم این روزها باب شده است  🔹از انجام هرگونه معامله در آژانس های فاقد پروانه کسب و کد رهگیری خودداری کنند. چون وقتی معامله ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود احتمال کلاهبرداری در آن کاهش پیدا می کند. 🔹یکی از مواردی که به شدت در زمینه کلاهبرداری معاملات مسکن شایع شده، ایجاد دفاتر غیر قانونی و بدون مجوز است. کلاهبرداران با اجارۀ یک دفتر و ایجاد فضایی شیک، و قرار دادن خود بجای مشاور املاک سعی در فریب دادن مالکان و خریداران ملک دارند. 🔹رهن دادن همزمان منزل  به چند نفر و همزمان فروختن آن به شخص دیگر  (اخیرا زیاد مشاهده شده مخصوصا زمانی که ملک در رهن بانک هم هست) 🔹کلاهبرداری‌ معاملات مسکن که بدون حضور مالک با ارائۀ وکالت نامه‌های جعلی از طرف مالک یا مالکین که به صورت شریکی صاحب یک ملک هستند از انواع کلاهبرداری املاک است. 🔹خرید قانونی  ملک با پرداخت اندکی نقد  و ارائه چک های بی محل که البته میتواند کاملا قانونی جلوه کند ! که  برای جلوگیری از چنین اتفاقاتی و  ضرر نکردن  فروشنده    ابتدا  بند مربوط به پاس نشدن چک ها  در قولنامه ( ماده 3تبصره 1) که نوشته تاثیری در صحت معامله ندارد خط بخورد و   اضافه کردن متن : چنانچه هر یک از چکها به هر علت در موقع ارائه به بانک پرداخت نشود ، فروشنده حق فسخ دارد و فروشنده می تواند بدون نیاز مراجعه به دادگاه ملک را به دیگری منتقل کند  و در این حالت صرفا مبلغ پرداختی خریدار به کسر ۱۰ درصد قابل استرداد خواهد بود . #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

⁠⁣دانستنی های معامله: 🔸در صورت نپرداختن پول توسط خریدار در تاریخ  قرارداد، فروشنده می تواند با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را بدهد که می تواند علاوه بر اصل پول، خسارت تاخیر به نرخ شاخص بانک مرکزی را از زمان مطالبه تا زمان پرداخت نیز علاوه بر خسارت دادرسی (هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل) مطالبه کند. 🔸فروشنده می تواند تا پرداخت نشدن ثمن معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مال فروخته شده خودداری کند. 🔸اگر خریدار هیچ مبلغی نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یک جای قیمت معامله باشد و مال نیز تحویل خریدار نشده باشد فروشنده می تواند پس از 3 روز از زمان انعقاد قرارداد - به استناد خیار تاخیر ثمن، فسخ کند. 🔸فروشنده میتواند در قرارداد شرط کند که تاخیر در پرداخت و یا وصول نشدن هر کدام از چک های قرارداد، معامله فسخ می شود. 🔸 اگر در قرارداد خسارت برای تاخیر  توافق شده باشد که به آن وجه التزام می گویند در صورت تاخیر در پرداخت ، فروشنده می تواند علاوه بر پول معامله دادخواست مطالبه خسارت قراردادی را نیز تقدیم دادگاه کند. 🔸اگر خریدار تاجر باشد و بعد از قرارداد ورشکسته شود و نتواند پول معامله را پرداخت کند فروشنده می تواند با استفاده از خیار تفلیس قرارداد را فسخ و در صورتی که خریدار ملک را نفروخته باشد آن را پس بگیرد و اگر هم تحویل نداده باشد با فسخ قرارداد از تعهد تحویل و انتقال مالکیت رهایی یابد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

📌صدور شناسه یکتا و امکان پیش‌فروش آپارتمان بر مبنای آن، همچنین تقسیم ملک میان شرکا، مالک و سازنده، بر اساس ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از جمله پیچیده‌ترین و دشوارترین اقدامات اجرایی این قانون است. پیش‌تر در کتاب «محشای جامع تحلیلی کاربردی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» درباره قابلیت اجرایی و امکان عملیاتی شدن این حکم و دشواری آن بحث کرده‌ایم. اکنون به نظر می‌رسد صدور شناسه یکتا و انجام پیش‌فروش یا تقسیم ملک بر مبنای آن، در حال تحقق است که می‌تواند امیدوار کننده باشد. 📌هرچند تاکنون بازخورد عملی و گسترده‌ای از اجرای آن دریافت نشده است، اما باید منتظر ماند و در عمل، چالش‌های اجرایی، آثار و بازخوردهای این سازوکار را مشاهده و ارزیابی کرد؛ امید است در مسیر اجرا، موانع موجود برطرف و اهداف ماده ۱۴ قانون الزام به نحو مطلوب محقق شود. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

📌مهم 💢 ماده ۱۴ قانون الزام (ایجاد شناسه یکتا برای هر واحد ساختمانی جهت پیش‌فروش ساختمان) در یزد و شیراز اجرایی شد. 📌با صدور نخستین سند تقسیم‌نامه و شناسه یکتا در شهرهای یزد و شیراز، این دو شهر نیز به جمع شهرهای پیشگام در اجرای ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیوستند. 📌 شناسه یکتا، هر واحد ساختمانی را از مرحله ایجاد و شناسایی تا تفکیک و انتقال رسمی، دارای هویت و قابلیت رهگیری مشخص می‌کند؛ موضوعی که می‌تواند نقش مهمی در جلوگیری از فروش‌های معارض و معاملات چندباره و کاهش اختلافات ملکی در زمینه پیش‌فروش ساختمان داشته باشد. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

اگر ملکم توسط شخص دیگری توقیف شد چکار کنم؟؟ 🔸 هرگاه شخصی نسبت به یک ملک حقی داشته باشد و ملک مذکور توسط دادگاه توقیف شود به عنوان مثال از تاریخ توقیف ملک را خریداری کرده باشد شخص صاحب حق میتواند نسبت به توقیف اعتراض کند و این  دعوا با عنوان اعتراض ثالث اجرایی مطرح گردد 🔸 نحوه رسیدگی دادگاه به این اعتراض با توجه به مستنداتی که  شخص معترض بر اساس آنها مدعی حق می باشد ممکن است دو شکل باشد: 🔸 الف) اگر ادعا مستند به سند رسمی با حکم قطعی و همچنین آن مقدم بر تاریخ توقیف باشد نیازی به اعتراض حقانیت معترض نیست و طبق تصمیم دادگاه از ملک رفع رفع توقیف می گردد .لازم به ذکر است این تصمیم قطعی است و امکان تجدید نظر خواهی نسبت به آن وجود ندارد 🔸ب) اگر ادعا مستند به سند عادی نظیر مبایعه نامه باشد معترض باید بتواند حقانیت خود را در دادگاه با دلایل محکمه پسند اثبات نمایید و هر تصیمی که دادگاه در این خصوص بگیرد قابلیت تجدید نظر خواهی دارد 🔹 نکات مهم: 🔸1) رسیدگی به اعتراض ثالث اجرایی در صلاحیت دادگاه صادر کننده حکم بدوی است و قاضی اجرای حکم در این خصوص صلاحیت رسیدگی ندارد 🔸۲) تفاوتی نمیکند توقیف ملک  در اجرای قرار تامین خواسته و یا حکم قطعی دادگاه صورت گرفته باشد در هر دو صورت شخص  ذی حق می تواند اعتراض کند 🔸۳) رسیدگی به این دعوا با حضور طرفین دعوا و شخص ثالث به هر نحو که دادگاه لازم بداند انجام می گردد.

شرایط پیش فروش آپارتمان قبل از تنظیم سند رسمی !

از صاحبخانه خسارت بگیر ! یکی از رایج‌ترین موارد در اجاره، تاخیر در استرداد یا بازگرداندن ودیعه از سوی موجر است، که به دلیل عدم توجه به مواردی در هنگام تنظیم و امضای قرارداد اجاره و عدم تعیین ضمانت اجرایی قوی برای قرارداد روی می‌دهد. در این مطلب به موضوع دریافت خسارت از صاحبخانه می‌پردازیم. استرداد ودیعه یعنی چه؟ وقتی قرارداد اجاره بین دو طرف منعقد می‌شود، با انعقاد قرارداد اجاره، مبلغی از طرف مستاجر به موجر پرداخت می‌شود. مبلغ گرو گذاشته شده رهن یا ودیعه نامیده می‌شود که مستاجر به عنوان قرض‌الحسنه و تضمین اجاره ملک به مالک می‌دهد. پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر می‌تواند ودیعه یا مبلغ رهن را از موجر یا صاحبخانه مطالبه کند. موجر موظف است با درخواست مستاجر، مبلغ ودیعه را به مستاجر مسترد نماید یا پرداخت کند. پرداخت ودیعه از طرف مستاجر به موجر نکاتی دارد که از لحاظ حقوقی باید در قرارداد اجاره‌نامه رعایت شود. اگر پس از پایان و انقضای مدت اجاره، مستاجر ملک را تخلیه کند اما موجر نسبت به بازگرداندن ودیعه اقدام نکند، مستاجر می‌تواند اقدامات زیر را انجام دهد: راهکار اول این است که مستاجر در آن ملک به تصرف خود ادامه دهد و منتظر بماند تا موجر ودیعه را پرداخت کند. راهکار بعدی که قانونی است این است که مستاجر باید به مرجع قضایی و شورای حل اختلاف مراجعه کند. با تقدیم دادخواستی تحت عنوان مطالبه وجه، از طریق دادگاه، الزام وی را به استرداد ودیعه بخواهد. دراین‌صورت ابتدا مستاجر باید ملک را تخلیه کند. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

تغییرات در مال مشاع در ماده ی 582 قانون مدنی آمده است که شریکی که بدون اجازه ی دیگر شرکا در مال مشاع تصرف یا تغییر دهد ، ضامن تصرف خواهد بود و باید خسارت وارد شده به شریک را جبران نماید. یکی از موارد مشاع در مال مربوط به قسمتهای مشترک اپارتمانها میباشد که هر گونه تغییر و تحول در آنها نیاز به نظر اکثریت مالکین دارد قانون به کسی که از طرف شریک خود ، در مال مشاع مورد تصرف واقع شده این اجازه را نمی دهد که عمل او را متقابل جواب دهد ، بلکه طبق ماده ی ۵۸۲ قانون مدنی ، این امر را پیش بینی و حکم به ضامن دانستن متصرف کرده است و شریکی که خسارت به وی وارد شده است ، باید به قانون مراجعه کند. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

🔴مراحل فروش ملک ورثه ای

🔴در دعوای تصرف عدوانی ، ممانعت از حق و مزاحمت خواهان باید چه چیز را ثابت نماید؟ (ماده ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی) ◽️در دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت، خواهان باید ثابت نماید که موضوع دعوا حسب مورد قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی و یا قبل از ممانعت و یا مزاحمت در تصرف و یا مورد استفاده او بوده و بدون رضایت او و یا به غیر وسیله قانونی از تصرف وی خارج شده است. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

🔵تنظیم قرارداد پیش فروش 🔴آیا میدانید قرارداد پیش فروش بایستی از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت بگیرد در غیر این صورت دعوای شما در دادگاه ها تحت عنوان دعوای پیش فروش یا پیش خرید شنیده نخواهد شد و با قرار عدم استماع دعوا رو به رو میشوید. #وکیل #وکالت #وکیل_ملکی #وکیل_ثبتی ✅ @vekalat_melki

تفاوت حکم رفع تصرف با قلع و قمع بنا (نظریه مشورتی )