Consul Group: Закон и бетон

Чем обусловлена такая высокая стоимости «Лахта Центр»? Затраты на строительство бизнес-центра однозначно выше рыночных для зданий класса Prime, поскольку строительство велось на берегу Финского залива и потребовало масштабных инвестиций в конструктив здания и укрепление площадки с учетом его уникальной высоты. Высокую стоимость БЦ прокомментировал Александр Вереин, руководитель по оценке активов Consul Group:

Текущее состояние рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга не предполагает столь высокой стоимости бизнес-центра. При максимальных ставках аренды в классе А и минимальной доходности с учетом уникальности здания, его рыночная стоимость не превышает 250-300 тыс.руб./кв.м., в то время как кадастровая стоимость составляет 424 тыс.руб./кв.м. Косвенно данный факт подтверждается тем, что в 2019 году дочернее предприятие Газпрома передавало в головную компанию данный объект по цене 130 млрд руб.

БЦ «Лахта Центр» — самое дорогое здание в России «Лахта Центр» состоит из двух рядом стоящих зданий общей площадью 585 048,9 кв. м. Совокупная кадастровая стоимость двух зданий составляет 248 млрд руб. В то время как кадастровая стоимость второго по дороговизне здания ТГ Seasons составляет 63,7 млрд руб. Кадастровая стоимость бизнес-центра была определена на основании затрат на его строительство, которые, по мнению ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» Санкт-Петербурга, составили 209 млрд руб., а также прибыли предпринимателя и минимального износа.

Основные налоговые риски при совершении и структурировании сделок с коммерческой недвижимостью У каждой из пяти основных форм проблемы, по большому счету, одни — серьезные налоговые последствия, связанные с занижением цены сделки и ухода от НДС. Основной риск совершения сделок — это переквалификация сделки с долями, акциями или паями в прямую сделку с продажей недвижимости.

При проверке подобных сделок налоговый орган смотрит на деловую цель структурирования и на срок совершения определенных действий. Неприятными последствиями для продавца по результатам таких проверок может стать уплата НДС, уплата налога на прибыль, штраф в размере 40% от недоимки, уплата пени. А вот для бенефициара итоги могут быть более существенными — субсидиарная или даже уголовная ответственность. Именно поэтому при структурировании сделки мы настоятельно рекомендуем обращать внимание на налоги», — отметил Сергей в ходе выступления.

Основной риск, который пока недооценивают участники рынка недвижимости, — налоговый. На прошлой неделе Сергей Пивоварчик, управляющий партнер Consul Group, на инвестиционном завтраке «Коммерсантъ» в рамках ежегодного форума Mallpic Sochi 3.0 рассказал об основных юридических рисках, с которыми сталкиваются участники рынка коммерческой недвижимости при совершении и структурировании сделок. Всего существует пять основных форм совершения сделок — от прямой продажи недвижимости до структурирования сделки через паевые инвестиционные фонды. Из выступления Сергея мы выбрали ключевые риски по каждому типу, на которые стоит обратить внимание всем собственникам коммерческой недвижимости. Рекомендуем сохранить карточки из поста ниже ➡️

Сегодня в рамках коммерческой и жилой застройки складывается устойчивый тренд на создание многофункциональных комплексов с центрами притяжения, в которых будут присутствовать помещения различного назначения (офисы, торговля, общепит и т.д.) В прошлом посте мы упомянули данные проведенного нашими экспертами анализа рынка коммерческой недвижимости Москвы на предмет баланса спроса и предложения. В рамках отчета мы проанализировали динамику развития офисного, торгового, складского и гостиничного сегментов за последние 10 лет, а также выявили ключевые тенденции по вводу новых объектов в каждом сегменте в ближайшем будущем. Подробнее с анализом рынка можно ознакомиться в приложенном материале ➡️

Что выбрать для инвестирования – офис класса А или B+? Офисы класса А и B+ отличаются по качеству и уровню предоставляемых услуг. Офисы класса А гарантируют высокий уровень комфорта, безопасности и удобную локацию с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности. В свою очередь, офисы класса В+ практически не уступают в качестве помещений классу А, но, как правило, располагаются в БЦ, построенных в последние 10-15 лет. В теории затраты на строительство офисов класса В+ приближены к затратам на строительство класса А, так как они максимально схожи по свойствам, используемым материалам и расположению. Как обстоят дела с арендной ставкой Ставки аренды на протяжении последних лет показывают минимальный рост при стагнации выручки. Согласно нашей аналитике, рост наблюдается лишь в классе В+. Но при этом арендная ставка в классе В+ ниже класса А примерно на 20%: 🏢21 700 руб. против 27 000 руб. в 2022г., в более ранние года разрыв доходил до 40% (19 тыс. против 32 тыс. в 2015г.). Проведя анализ выручки собственников офисной недвижимости в период 2018-2022г. (последняя публикуемая отчетность компаний), наши эксперты выявили, что большая часть выручки приходится на объекты класса А (около 40%). Тогда как в классе В+, даже несмотря на общее снижение вакантности и рост средней запрашиваемой ставки аренды, выручка снижается. Что сегодня выгоднее с точки зрения инвестирования Офисы классов А и В+ по строительству стоят примерно одинаково, а аренда, получаемая с класса А, выше при схожей динамике вакантности, поэтому вкладываться в строительство офисов с меньшей арендой сегодня нет смысла.

22 мая приглашаем вас на вебинар «Получение необоснованной налоговой выгоды строительными компаниями: актуальные вопросы судебной практики». О чем планируем рассказать: 1️⃣Какими полномочиями обладают налоговые органы вне рамок налоговых проверок и что нужно сделать, чтобы не допустить проведение выездной налоговой проверки; 2️⃣ Какие схемы с участием строительных компаний выявляют налоговые органы; 3️⃣ Как налоговики доказывают нарушение строительными компаниями положений статьи 54.1 Налогового кодекса — на примере конкретных кейсов из практики; 4️⃣ Как строительной компании защититься от претензий налоговиков, если налоговая выявила получение необоснованной налоговой выгоды. Кому будет полезен вебинар: 🏢генеральные директора и главные бухгалтера, 🏢юридические службы компаний, осуществляющих строительство либо иным образом задействованных в процессе строительства (включая поставщиков сырья, материалов и оборудования). ➡️ Регистрируйтесь по ссылке

Анализ влияния кадастровой стоимости на доходность офисной недвижимости

За последние 10 лет налоги на офисы выросли в 3 раза. Объясняем почему Рост налогов на коммерческие объекты начался с реформы налогообложения недвижимости в 2013 году и проведения государственной кадастровой оценки (ГКО), в ходе которой объекты от 5 000 кв. м переводились с уплаты налога по среднегодовой стоимости на кадастровую. Так, в 2014 году в Перечень объектов, налог по которым уплачивается по кадастровой стоимости, попали первые и самые крупные известные московские коммерческие объекты. У большого количества объектов до включения в Перечень среднегодовая стоимость была в 6 раз ниже уровня кадастровой стоимости, что даже с учетом ставок (2,2% по среднегодовой и 0,9% по кадастровой в 2014 году) привело к увеличению налога на имущество в среднем в 3 раза. С 2015 года в связи с плавным снижением «порога» включения коммерческих объектов в Перечень все больше объектов коммерческой недвижимости выявлялось и переводилось с уплаты налога по среднегодовой стоимости на кадастровую. В среднем, у объектов, попадающих в Перечень, разница между среднегодовой и кадастровой стоимостью составляла 7-8 раз. И даже с учетом плавного повышения ставки налога на имущество (с 1,2% в 2015 году до 2% в 2023 году) налоговые платежи в среднем выросли в 2,5-3 раза. На заметку инвесторам При покупке коммерческой недвижимости важно проанализировать налогообложения объекта на предмет налоговой базы. Если объект коммерческий, но не включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, существует вероятность искажения финансовой модели с момента, когда объект включат в Перечень. Помним, что сумма налогов может вырасти в 2,5-3 раза, а в некоторых случаях (если объект далеко не новый), рост возможен и в десятки раз. Подробнее с анализом влияния кадастровой стоимости на доходность офисной недвижимости предлагаем ознакомиться в нашем материале ➡️