ДУБАЙ | НЕДВИЖКА | ТОРГОВЛЯ | СДЕЛКА

Были у меня сомнения в искренности ласточки, так как фальстарты уже случались, застройщик на связь не выходил (хотя мой интерес у него обозначен) и вообще уже несколько раз брокеры рассылали старты продаж других проектов, пытаясь выдать их за дома в Cultural District. Но в этот раз лонч похоже действительно состоится на предстоящей неделе, потому что количество сообщений об этом событии к пятнице приобрело лавинообразный характер. Напомню, что решив купить квартиру у Лувра я целился именно на этот лонч. Тогда представитель застройщика пообещал мне старт продаж в начале 2023 года, с минимальной ценой за студию 1 300 000 AED. Кто читал канал, знает - для меня все закончилось покупкой 1 br на 6 этаже за 1 600 000 на вторичке. Покупку студии отложил, так как от физика дешевле 1 250 000 найти на удалось и рассудив, что в новых домах (более дорогих, с видом на музей Шейха) будет возможность взять за 1 300 000 без 2% комиссионных и менеджер чека, решил дождаться застройщика. И вот, все та же ласточка сообщила - цены на студии начнутся от 1 500 000 AED! А реальная цена предложенная застройщиком на конкретную квартиру будет еще выше, как по мне это уже за гранью добра и зла. С другой стороны соседний проект A01 на том же SAADIYAT, месяц назад распродали за 2 дня и не смотря на более высокий ценник последние 2 дома в Grove, скорее всего сметут еще быстрее. Хочется поиграть в того чувака, который в мае того года купил мою квартиру у застройщика, а через 6 мес вышел из проекта с профитом 57% годовых, торжественно передав мне знамя спекулянта. А вы что думаете? #сделка_недвижка

Абу-Даби. Living in spiration. В понедельник мне прилетела первая ласточка сообщив об предстоящем открытии нового - последнего лонча в проекте Grove на Saadiyat island, где я приобрел квартиру в конце прошлого года. Покупка квартиры в Абу-Даби 1 часть 2 часть 3 часть 4 часть

Эти 40 шедевральных зданий, своего рода памятник распахнувшимся для иностранных инвесторов воротам, ведущим в мир Дубайской недвижимости. До этого проекта квартиру в ОАЭ мог купить только местный житель. За время строительства в период с 2004 по 2010, апартаменты в JBR приобрели инвесторы со всего мира, оценив перспективы развития Дубая и роскошное расположение проекта вдоль первой береговой линии. Вот выдержка из Википедии дающая представление об устройстве этого района «жилой массив растянут в длину на 1,7 км вдоль побережья залива и занимает площадь 2 км². Включает 40 зданий высотой от 17 до 49 этажей (было построено 35 многоквартирных жилых домов и 5 отелей). В зданиях массива расположено 6917 квартир различной площади и планировки (от студий площадью менее 70 м² до пентхаусов площадью более 500 м²). В квартирах и отелях JBR может проживать до 15 тысяч человек. Жилой массив состоит из 6 кварталов, название каждого из которых символизирует элемент морского побережья. Каждый квартал включает в себя 5-6 зданий, объединенных общим стилобатом (подиумом), внутри которого расположена парковка, а на поверхности — двор»… Пик стоимости квартир в желтых домах пришелся на 2014, тогда 2 br находил своих новых владельцев более, чем за 1 млн $, позже, судьба молодого, высокого, симпатичного, перспективного района пошла по наклонной и уже 2020 пост пандемийном году на тот же 2 br были зафиксированы сделки по цене 350 тыс $. По словам местных жителей владеть квартирой в JBR 10 лет назад было мега престижно, что же пошло не так. Проект затмили новые роскошные дома - аля Address beach residence, приютившие бывших постояльцев JBR, бежавших из устаревающих зданий, заполняющихся туристическим шерингом. Плюс, будем откровенны, к качеству постройки с изначальным статусом - ЛУХАРИ, есть вопросики, которые вылезли с течением времени. Среди брокеров гуляет мем, где инвестор не готовый мирится с падением доходов от сдачи апартаментов в JBR , режет их, как пиццу на более мелкие кусочки, сохраняя прежнюю маржу и меняя аватарку респектабельного, обеспеченного арендатора на компанию студентов сеимающих в складчину квартиру у моря. На мой вкус для долговременного проживания локация на сегодняшний день максимально не пригодная. Толпы бродящих туристов, не всегда в адекватном состоянии, выросшие кратно за последние 10 лет, существенно затерли некогда присущий этому району лоск, пробки парализовали движение, дома морально устарели и тем не менее с точки зрения аренды JBR едва ли не самый востребованный. P.S. С точки зрения арендного бизнеса мне локация представляется некой классикой, отыгравшей в цене весь негатив, оставаясь желаемой для большого среза арендаторов, благодаря своей уникальной локации. #сделка_недвижка

JUMEIRAH BEACH RESIDENCE Каких только ужасов я не слышал про желтые дома, выстроившиеся в ряд на первой береговой линии Дубая, самые безобидные - построены из песка и палок, там обитают крысы и тараканы, вентиляция не работает, в каждом втором апартаменте проживает по 10 человек, кнопки в лифтах сожжены,подъезды грязные : что то меня понесло, это уже не про Дубай, тем не менее дыма без огня не бывает и все же расскажу, какие выводы по локации делаю я.

Тяжелый люкс. Часть 1 Как и обещал, возвращаюсь к District ONE, тем более только что обсудили соседний AZIZI RIVERA, вставим очередной кусочек в пазл района MBR. В предыдущей части я рассказал о всех прелестях этой локации и анонсировал обзор готовых квартир District One Residences. Итак, делюсь впечатлениями Посмотрев квартиры в построенных домах, отметил, что побывал на стройке и хотя у многих дверей уже лежат коврики, свидетельствуя о наличии жизни внутри апартаментов, по-настоящему этот район заживет через пару лет. Тем не менее, в конце прошлого года я купил квартиру в Аб-Даби за 450 000 $, которая будет построена в 2025 году, здесь же за 430 000 $ мне предложили готовый вариант. Если бы у меня сейчас стояла задача пристроить выше указанный бюджет, всерьёз рассмотрел бы этот проект, так как счел его уникальным. Гуляя там по недостроенной набережной, кристально чистой лагуны, мысленно представлял BlueWaters и City Walk, которые несколько лет назад тоже достраивались и встречали потенциальных покупателей пыльными витринами еще не открытых магазинов, пустынными тротуарами идущими вдоль неразобранных строительных заборов, а теперь являются ультрамодными, востребованными и сильно подорожавшими районами Дубая. Я изменил свое мнение об отсутствии потенциала капитализации в этом проекте. Это особенное место, от которого прет роскошью и уникальностью, думаю со временем его ценник догонит старших братьев.

​Почему все агентства предлагают квартиры с рассрочкой? Итак, предположим, у вас есть $300.000, и вы обращаетесь к брокерам в Дубае, с целью подобрать квартиру для сдачи в аренду. Что должно произойти в идеале? Вам подбирают 1 br на Марине, JLT или Business bay, берут комиссию в 2%, оформляют сделку и через пару месяцев вы, уже в статусе международного рантье получаете свой доход, размер которого зависит от квалификации выбранного агенства и варьируется в рамках 5-10% годовых на вложенные средства. Как действуют многие агенства? Брокер не хочет возиться за 2% на вторичном рынке, с бОльшим удовольствием он отведет вас к застройщику, который сделает всю работу сам, заплатив агенству комиссию в среднем 5%. А причем здесь рассрочка? Дело в том, что все застройщики работают с рассрочкой, и ваш первоначальный платеж составит 10-30% от стоимости квартиры, но свои 5% агенство получит с общей стоимости, поэтому им выгодно поднять общий чек с ваших 300 тыс до, скажем, 1 млн. Заход будет из серии: ⁃ зачем старая квартира на Марине, которая будет приносить сущие копейки? ⁃ давайте купим на старте продаж апартамент за 1 млн с первоначальным взносом 300 тыс, а через год перепродадим за 1.3 млн ⁃ заработаете 100% годовых После сделки, такие агенства исчезают и через год перепродать, конечно же, ничего не могут, даже за те же деньги. Клиент не может продолжать выплачивать рассрочку. Так рождаются полюбившиеся многим брокерам канселяции, которые они усердно «ловят» у застройщика для новых клиентов, круг замыкается. #сделка_недвижка

Что нельзя делать в ОАЭ как в мусульманской стране - и что можно Правила поведения в мусульманских странах, таких как ОАЭ, иногда обрастают слухами по поводу их строгости. Пройдёмся по некоторым пунктам, которые иногда вызывают сомнения у экспатов и туристов. Употребление алкоголя В ОАЭ нельзя употреблять алкоголь в общественных местах или появляться там в состоянии опьянения - однако это вовсе не значит, что алкоголь запрещён. Пить разрешено только дома или в заведениях, у которых есть на это лицензия. Покупать алкоголь в Дубае тоже могут только те, у кого есть специальная лицензия, тогда как в остальных эмиратах действуют менее строгие правила касательно покупки алкоголя. Туристы могут получить временную лицензию, которая будет действительна один месяц, а резиденты Дубая имеют право приобрести полноценную лицензию. С 31 декабря 2022 года власти Дубая сделали лицензию на покупку алкоголя бесплатной, тогда как раньше она стоила порядка 70 долларов. Эта мера введена на один год в порядке эксперимента, чтобы проверить, как она отразится на развитии туризма. В Абу-Даби можно употреблять алкоголь с 18 лет, в Дубае и других эмиратах - с 21 года. И только в одном эмирате - в Шардже - пить алкоголь запрещено в принципе. Фотографирование В ОАЭ нельзя фотографировать правительственные здания и военные объекты, а также делать снимки людей без их разрешения. Британское правительство предупреждает своих граждан о случаях, когда мужчины были арестованы в Эмиратах за фотографирование женщин на пляжах. Критика в интернете Также по законам ОАЭ размещение в интернете критики страны, её властей или культурных особенностей может рассматриваться как уголовное преступление. Личная жизнь Отношения вне брака, в том числе проживание вместе, разрешены в законодательстве ОАЭ. Вопреки распространённым слухам, у незамужней пары не будет проблем с тем, чтобы забронировать вместе отель.

На примере лагуны: ну не будет же кристально чистая лагуна, протекающая вдоль роскошного District One, тускнеть и пованивать на участке Azizi Riviera?:) P.S. На видео мой друг и партнер по бизнесу ищет 10 отличий между рекламным роликом и тем, что получается у застройщика.

10 миллионов рублей в недвижимость ОАЭ Часть 1 Часть 2 Постоянные читатели канала знают, что в качестве своей первой покупки мой выбор пал на новостройку The Community не буду повторяться рассказывая, почему свернул на ту кривую дорожку, лучше напишу, какие плюсы вижу спустя год в проекте Azizi Rivera. ✅ну, во-первых, он на год приблизился к завершению строительства ✅во-вторых, за прошедшее время появились сданные дома и в районе начала теплиться жизнь ✅в-третьих, студию от физика по прежнему можно вытащить до 500 000 AED Год назад для меня, как и для подавляющего большинства интересантов, существовали: Пальма, Дубай Марина и Даун Таун. В душе я очень гордился собой, так как в качестве бонусной экспертизы знал про JLT и BUSINESS BAY. Все остальные - JVC, JVT, Sport City, Motor City и MEYDAN туда же, являлись локациями второго сорта. Сегодня есть понимание, что Meydan, как и Creek Harbour - районы нового поколения - Дубай версия 2.0:) Azizi Riviera в ковидные времена конкретно подморозился, перестал платить комиссию брокерам и тем самым навлек на себя чуму. Ах, если бы вы слышали, что мне рассказывали про ужасное качество, отвратительные планировки и тотальную безнадежность этого проекта. Концовка всегда сводилась к вариантам в проекте SHOBA, который расположился напротив и, как я узнал, позже платил брокерам 8%. Сейчас Azizi Riviera выглядит максимально плохо: вокруг сданных домов идет стройка, коммерции пока нет, озеленение в зачаточном состоянии, вместо кристально чистой лагуны - грунтовая дорога, по которой ползает строительная техника, кругом пыль… Но! разве не в этом суть инвесторского вижена - разглядеть брильянт под слоем грязи? Представим проект через 5 лет: ✅в 800 метрах от вашего дома самый большой в мире ТРЦ, который отправил в нокаут Дубай Молл трехкратным преимуществом в площади ✅тут же самый большие в мире фонтаны ✅ самая длинная искусственная горнолыжная трасса, тоже в пешей доступности ✅угадаете, где будет стоять самое высокое ЖИЛОЕ здание в мире? ✅километры бульваров, напичканных коммерцией, к вашим услугам ✅прогуливаясь вдоль набережной лагуны, вы лениво размышляете, присесть ли вам в один из ресторанчиков или искупаться, а после поваляться в шезлонге ✅вечером, гуляя по набережной и бульварам, можно насладиться чудесными видами сверкающих небоскребов Даун Тауна во главе с Бурдж Халифа, ведь ваш жилой комплекс всего в 5 минутах езды от центра. Финалим, логика моя такова: Azizi Riviera - долгострой с испоганенной репутацией, в стадии нераспустившегося бутона. Я же, в свою очередь думаю, что его центральное месторасположение, личное кураторство Шейха в застройке района и уникальная инфраструктура подпирающая его с 4 сторон, просто не дадут ему не превратиться в прекрасное место для жизни.