Дневник инвестора
الذهاب إلى القناة على Telegram
Для связи - @YT_dnevnik_investora Тг канал с сигналами - https://t.me/tribute/app?startapp=syZM Я буду выкладывать материалы с роликов, а также буду проводить опросы и давать полезную инфу Ссылка для приглашения инвесторов - https://t.me/+i-99IP_B-_4xZDVi
إظهار المزيد2 212
المشتركون
لا توجد بيانات24 ساعات
+17 أيام
+330 أيام
جاري تحميل البيانات...
القنوات المماثلة
لا توجد بيانات
هل تواجه مشاكل؟ يرجى تحديث الصفحة أو الاتصال بمدير الدعم الخاص بنا.
الإشارات الواردة والصادرة
---
---
---
---
---
---
جذب المشتركين
أغسطس '26
أغسطس '26
+9
في 0 قنوات
يوليو '26
+15
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '26
+24
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '26
+19
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '26
+30
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '26
+27
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '26
+41
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '26
+11
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '25
+34
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '25
+37
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '25
+7
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '25
+16
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '25
+22
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '25
+23
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '25
+48
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '25
+32
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '25
+25
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '25
+48
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '25
+49
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '25
+213
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '24
+12
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '24
+17
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '24
+22
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '24
+17
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '24
+41
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '24
+6
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '24
+55
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '24
+68
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '24
+12
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '24
+15
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '24
+32
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '24
+9
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '23
+7
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '23
+14
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '23
+7
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '23
+10
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '23
+8
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '23
+17
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '23
+4
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '23
+5
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '23
+5
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '23
+10
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '23
+4
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '23
+6
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '22
+2
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '22
+5
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '22
+7
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '22
+7
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '22
+9
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '22
+2
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '22
+2
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '22
+2
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '22
+7
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '22
+83
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '22
+29
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '22
+141
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '21
+87
في 0 قنوات
Get PRO
نوفمبر '21
+111
في 0 قنوات
Get PRO
أكتوبر '21
+47
في 0 قنوات
Get PRO
سبتمبر '21
+84
في 0 قنوات
Get PRO
أغسطس '21
+115
في 0 قنوات
Get PRO
يوليو '21
+218
في 0 قنوات
Get PRO
يونيو '21
+149
في 0 قنوات
Get PRO
مايو '21
+74
في 0 قنوات
Get PRO
أبريل '21
+108
في 0 قنوات
Get PRO
مارس '21
+81
في 0 قنوات
Get PRO
فبراير '21
+169
في 0 قنوات
Get PRO
يناير '21
+144
في 0 قنوات
Get PRO
ديسمبر '20
+758
في 0 قنوات
| التاريخ | نمو المشتركين | الإشارات | القنوات | |
| 26 أغسطس | 0 | |||
| 25 أغسطس | 0 | |||
| 24 أغسطس | 0 | |||
| 23 أغسطس | 0 | |||
| 22 أغسطس | +1 | |||
| 21 أغسطس | 0 | |||
| 20 أغسطس | +1 | |||
| 19 أغسطس | +1 | |||
| 18 أغسطس | +1 | |||
| 17 أغسطس | +2 | |||
| 16 أغسطس | 0 | |||
| 15 أغسطس | 0 | |||
| 14 أغسطس | 0 | |||
| 13 أغسطس | +1 | |||
| 12 أغسطس | 0 | |||
| 11 أغسطس | 0 | |||
| 10 أغسطس | +1 | |||
| 09 أغسطس | 0 | |||
| 08 أغسطس | 0 | |||
| 07 أغسطس | 0 | |||
| 06 أغسطس | 0 | |||
| 05 أغسطس | 0 | |||
| 04 أغسطس | +1 | |||
| 03 أغسطس | 0 | |||
| 02 أغسطس | 0 | |||
| 01 أغسطس | 0 |
منشورات القناة
С F5 Analytics постоянно приходят уведомления в ТГ об изменении цен. Я часто пролистываю их быстро, но когда происходит повышение цены, стоит значок 🟢⬆️, а когда понижение — 🔴⬇️.
Так вот, последнее время, листая сообщения, вижу почти всё красное.
Понижение цен уже сейчас идёт, а скорее всего, будет ещё сильнее. Хотя куда уж сильнее???
Зафиксированные продажи за июль в какой-то мере объясняют этот процесс.
https://youtu.be/RbN69mD5Hj4
| 2 | Уже получили долгожданный сертификат на первый дом ЖК H2O:
https://e-construction.gov.ua/document_detail/doc_id=3897489677732546261/optype=100
Получить сертификат для этого комплекса было непросто, поэтому это можно считать хорошим сигналом того, что с ЖК всё должно быть в порядке.
Также в продажу поступил второй дом. Цены на однокомнатные квартиры стартуют от 63,5k. $.
#H2O #новостройки #инвест | 1 056 |
| 3 | Апрель 2026
99 продаж.
Весной рынок должен был оживать, но пока этого не видно.(((
Но пока видно, что больше всех верят в рынок недвижимости, те кто покупаем по 550 тыс $
https://youtu.be/oUWZX74kvN8 | 1 864 |
| 4 | sticker.webp | 1 |
| 5 | Инвестиции с пассивным доходом и доходностью выше рынка — звучит красиво.
Слишком красиво, чтобы не задать вопросы.
Реальность простая:
если доходность выше — риски тоже выше. Всегда!
Мы поговорили с представителем 450 Group, где разобрали главный вопрос:
за счёт чего застройщик вообще может давать условия выгоднее рынка.
Только логика и цифры.
Интервью получилось большим — 1 час 10 минут.
Сжать это в 5–10 минут без потери смысла невозможно.
Если вы рассматриваете инвестиции от $60,000+,
лучшее, что можно сделать — потратить это время и разобраться.
Приятного просмотра:
https://youtu.be/FmdSQbseH8s | 1 718 |
| 6 | https://youtu.be/9uFvOukcfl8?si=BPFuIm-5iQDeuBbe
Вышел новый ролик - статистика за март.
Люди начали больше покупать бизнес класс , богатеют 👍 | 1 396 |
| 7 |  +9Ще місяць — і перша вежа BOSTON Creative House буде готова до введення в експлуатацію!
Паралельно на майданчику активно нарощуються темпи в третьому пусковому комплексі.
🔹1-й пусковий комплекс
• тривають фасадні роботи: мокрий фасад — з 1 по 5 поверхи та з 6 по 25 поверхи; продовжують влаштування металоконструкцій огородження балконів та фіброцементних плит;
• влаштовують внутрішні мережі (водопостачання, каналізація, опалення, електрика, пожежогасіння) та зовнішні інженерні мережі— з -1 по 25 поверхи;
• триває оздоблення підлог у МЗК (місцях загального користування); монтаж квартирних дверей.
🔹2-й пусковий комплекс
• тривають мурувальні роботи — 1–4 поверхи;
• тривають фасадні роботи — СПОК на 1–4 поверхах;
• триває влаштування гідроізоляції внутрішнього двору;
• влаштовують внутрішні інженерні мережі.
🔹3-й пусковий комплекс
• тривають мурувальні роботи на 6–13 поверхах;
• монолітні роботи на 20-21 поверхах.
Слідкуйте за оновленнями — попереду ще більше новин про хід будівництва 🔥 | 1 247 |
| 8 | Кто зашел в ЖК Бостон - хороший выбор, отлично продвигаемся 💪 | 1 100 |
| 9 | Интересно, сколько можно заработать на новостройке у шумной дороги и в, казалось бы, не самом перспективном месте?
Речь про Boston 🙂
В видео https://youtu.be/rhkygI6Xq2U?si=mnpw232nARDvGEBs — мой предварительный прогноз по этому комплексу. Это уже не первый раз, когда я его разбираю, и, похоже, не последний.
Интересно ваше мнение:
давайте в комментариях соберём все минусы этого проекта. Потом, когда придёт время фиксировать прибыль, будет наглядно видно, что действительно имело значение, а что — нет. | 1 566 |
| 10 |  Раньше по этой ссылке можно было скачать базу DLD и дальше уже анализировать её. Все остальные сайты это агрегаторы. И эта база обновлялась каждый день. КАЖДЫЙ!
А сейчас что-то перестало обновляться — последнее обновление от 20/02/26. Вероятнее всего, кто-то так тушит свой пожар.
Интереснее всего, откуда данные у тех, кто делает кучу постов о том, что в каком-то районе падение на 60%, где-то цена упала на 50%? Таких постов очень много. Откуда данные?
Общаюсь с многими риелторами в Дубае и регулярно спрашиваю, есть ли что-то интересное — но ничего толкового никто не предлагает.
Появилась новость о том, что Дубай аннулирует «золотую визу» для иранцев, которую можно было получить при вложении определённой суммы в страну (в том числе через недвижимость).
Вообще непонятно, при чём тут обычные граждане. Как они могут повлиять на происходящее? И, скорее всего, иранцам придётся продавать эту недвижимость в срочном порядке. Интересно это изменит цену или нет? | 1 603 |
| 11 | https://t.me/boston_creative_house_news/440
Смотрю на динамику и понимаю, что было правильное решение зайти в Бостон в декабре, когда я об этом писал
Ощущается, что он все еще интересен. Может сделать полноценный ролик ?
Посмотрим до какой цены могут подрасти квартиры ?
Уже квартиры! Не апарты | 1 331 |
| 12 | Данный материал — личные рассуждения и не является финансовой рекомендацией. 🤔
Все материалы собраны в таблицах
Если формат откликается — можно обсудить в комментариях.👍
#У-квартал
#Уквартал
#ИнвестАнализ | 1 635 |
| 13 | У-квартал: есть ли здесь доходность?
Продолжаю рубрику мини-анализов.
Часто слышу про комплексы в пригороде, хотя сам к ним отношусь с осторожностью — в том числе из-за ощущения повышенных рисков.
Тем не менее, решил разобрать один из самых часто встречающихся в кейсах Revolution — У-квартал.
Комплекс нестандартный.
Многие, кто туда попадает, не остаются равнодушными: закрытая территория, много зелени, своя атмосфера, летом — бассейн. Есть ощущение «отдельного мира».
---
Продажи за последние ~6 месяцев
Собрал реальные кейсы:
Дата | Цена | м² | Ремонт ($/м²) | Цена за м²
06.01.26 | 38 000 | 22,7 | 500 | 1 174
07.01.26 | 39 000 | 22,7 | 500 | 1 218
25.01.26 | 38 450 | 22,7 | 500 | 1 194
22.12.25 | 49 500 | 22,8 | 600 | 1 571
10.10.25 | 36 000 | 25,7 | 500 | 901
01.11.25 | 51 500 | 31,3 | 500 | 1 145
13.10.25 | 51 000 | 39 | — | 1 308
04.12.25 | 57 000 | 35,6 | 500 | 1 101
15.09.25 | 68 000 | 43,7 | 500 | 1 056
18.09.25 | 65 000 | 43,7 | 500 | 987
10.03.26 | 87 000 | 49,7 | 500 | 1 251
---
Что видно по факту
1. Почти половина сделок — это маленькие квартиры ~22,7 м²
2. Большинство квартир продаётся с ремонтом
3. Реальная цена рынка: ~1000–1200 $/м² (если считать ремонт от 500 $/м² как минимум)
---
Что предлагает застройщик
Сдача: 2 кв. 2027 (дома 12/2, 12/3, 12/4)
Цена | м² | Цена за м² | Потенциал | Рост
40 330 | 37 | 1 090 | 1 250 | ~14,7%
43 600 | 40 | 1 090 | 1 250 | ~14,7%
Сдача: 2 кв. 2026 (дома 14/1, 14/2, 14/3, 14/4 — уже финальная стадия)
Цена | м² | Цена за м²
48 360 | 39 | 1 240
---
Ключевой момент по срокам
На первый взгляд доходность ~14–15% выглядит привлекательно.
Но важно понимать следующее:
дома 14/1–14/4, которые сейчас уже на финальной стадии и заявлены к сдаче во 2 кв. 2026,
ещё 2–4 года назад находились примерно на той же стадии строительства,
на которой сейчас находятся дома 12/2–12/4 (сдача 2027).
То есть фактически:
14–15% — это может быть доходность не за год,
а за период строительства, который может занять 2–4 года, на основе строительства домов 14.
Соответственно:
реальная годовая доходность будет ≈ 4–7% годовых
---
Ещё один важный момент
Застройщик уже существенно поднял цену.
Ранее долгое время продажи шли примерно по ~700 $/м².
Сейчас первичка уже ~1000–1100 $/м².
При этом вторичный рынок ещё не полностью это отыграл:
мы видим сделки в диапазоне 1000–1200 $/м².
То есть есть явный дисбаланс:
первичка уже выросла,
вторичка — ещё нет.
Высока вероятность, что со временем этот разрыв сократится.
---
Аренда
Курс: 44
Цена покупки | м² |Аренда,грн | $ | IRR
37 000 | 29 | 13 000 | 295 | 9,6%
57 000 | 35 | 15 000 | 341 | 7,2%
66 000 | 44 | 20 000 | 455 | 8,3%
66 000 | 43,7. | 18 000 | 409 | 7,4%
57 000 | 34 | 19 500 | 443 | 9,3%
51 500 | 32 | 15 000 | 341 | 7,9%
66 000 | 43,7 | 19 000 | 432 | 7,9%
---
Что здесь важно
Маленькие квартиры дают максимальную доходность.
Да, не стоит ожидать, что каждая квартира даст 9,6%,
но как ориентир это сильный показатель.
На текущем рынке Киева такие цифры встречаются редко.
---
Итоговая идея
Сейчас складывается следующая ситуация:
— есть разрыв между ценой первички и вторички
— аренда даёт ~7–9%
— сохраняется потенциал роста цены
Сценарий:
покупка на вторичке → сдача в аренду → удержание 2–3 года → рост цены
Если ориентироваться на движение застройщика с 700 до 1000 $/м²,
то потенциальный рост вторички может составить около 30%.
---
Вывод
У-квартал — это не история про быстрый заработок.
Но:
— стабильный спрос на малые площади
— понятная арендная модель
— возможный рост за счёт выравнивания рынка
делают его интересным для умеренной стратегии.
--- | 1 484 |
| 14 | Вышла новая статистика продаж новостроек Киева за февраль на основе https://f5.com.ua .
Цифры получились: продаж немного, рынок выглядит слабее, чем обычно, но при этом есть несколько очень интересных моментов.
— какие районы сейчас лидируют
— какие застройщики неожиданно поднялись в топ
— как изменились цены и площадь квартир
И самое интересное — одну квартиру продали почти по цене $10 000 за м2.
Посмотрим, что это за квартира и действительно ли она стоит таких денег.
Сссылка на ролик: https://youtu.be/HXBmbK2n2-M | 1 663 |
| 15 |  В Sister уже льют 8 из 9 этажей.
И видно, что внутри на нижних этажах работа уже кипит параллельно.
Держу кулаки 👊 , чтобы РИЕЛ в этот раз сделал всё по плану.
Кто хочет следить за процессом стройки — https://t.me/ZHK_Sister
#ЖКSister | 2 053 |
| 16 | Dibrova Park: можно ли повторить быструю продажу и заработать? Мини-анализ
Недавно агентство недвижимости Revolution публиковало кейс быстрой продажи квартиры в Dibrova Park за 1 день:
https://t.me/c/2033531421/42786
Цена в посте — 86 500 $.
Я уточнил в комментариях, сколько продавец получил на руки. Представитель агентства ответил:
79 505 $ — уже за вычетом налогов и комиссии.
По данным https://f5.com.ua эта информация совпадает.
Площадь квартиры — 68,5 м².
👉 Цена фактически полученного: 1 160 $/м²
Этот показатель фиксируем как ориентир выхода.
Что сейчас предлагают в строящемся доме?
Удалось узнать предложение по 7 дому (сдача заявлена на 3 кв. 2026 года):
— Площадь 60,6 м²
— Цена 3 606 205 грн
— При 100% оплате скидка 10%
— Итог ≈ 75 303 $
— Квадрат ≈ 1 242 $/м²
Если сравнивать напрямую с кейсом продажи (1 160 $/м² полученного), то текущая цена выше примерно на 7%.
То есть при покупке по 1 242 $/м² и попытке продать по аналогии с кейсом инвестор не заработает, а потеряет около 7%.
Но здесь есть важный нюанс.
Разница в площади
Проданная квартира была 68,5 м².
Как правило, чем больше площадь — тем ниже цена за квадрат.
На ЛУН указан диапазон стоимости — 1 100–1 240 $/м² при метраже 61–72 м²:
https://lun.ua/uk/жк-dibrova-park-київ?readyState=2026.3
Если верхняя граница (1 242) совпала с реальным предложением, логично предположить, что и нижняя граница для квартир около 70 м² тоже реальна — около 1 100 $/м.
Здесь мы делаем предположение, поскольку получить точную цену на конкретную площадь от менеджеров непросто.
Более корректный расчёт
Предположим:
— Площадь 68,5 м²
— Цена входа 1 100 $/м²
— Стоимость квартиры ≈ 75 350 $
Ориентир выхода — как в кейсе Revolution:
79 505 $ на руки
📈 Потенциальная доходность: ≈ 5,5%
Сроки
Сдача заявлена на 3 кв. 2026 года.
Стадию строительства можно посмотреть здесь:
https://lun.ua/uk/жк-dibrova-park-київ/хід-будівництва?houseId=13186
Если дом успеют сдать по плану, доходность может приблизиться к двузначной годовой.
Если будет перенос сроков, то те же 5–6% уже растянутся на год, что заметно снижает эффективность капитала.
Что мы не учитывали (а стоило бы):
— этаж
— видовые характеристики
— сторону света
— возможное давление конкуренции (в комплексе уже 6 домов сданы и 4 строятся)
При таких вводных потенциальная доходность существует, но она уже значительно скромнее, чем у более ранних инвесторов.
Как считаете — при текущих цифрах есть ли смысл заходить в 7 дом?
Обсудим в комментариях 👇
#DibrovaPark
#ДиброваПарк
#КиевНедвижимость
#ИнвестицииВНедвижимость
#НовостройкиКиева
#ИнвестАнализ | 1 662 |
| 17 |  +1450 Group. Красивые дома в стиле сканди, быстрая стройка .
Судя по их предложениям, для инвестора всё выглядит очень привлекательно: вход в проект с расчётом на капитализацию, управление арендой берут на себя, операционкой заниматься не нужно — по сути, пассивная модель с понятной логикой дохода. Для занятых инвесторов это звучит как удобный и продуманный формат.
Но как на самом деле — в этом и нужно разбираться.
Я собираюсь записать видео с представителем застройщика.
Можно задавать АБСОЛЮТНО любые вопросы.
Поэтому хочу собрать максимум конкретики.
Что важно проверить?
Где может быть риск?
Какие цифры обязательно нужно раскрыть?
Какие условия обычно не озвучивают в рекламе?
Напишите те вопросы, которые действительно помогут понять реальную картину.
Лучшие из них задам напрямую.
#450груп #450group #coliving | 2 090 |
| 18 |  +2СРОЧНАЯ продажа в Nordica Residence
Один инвестор срочно продаёт несколько квартир в Nordica (10 этаж).
Площади:
• 47 м²
• 70 м²
• 73 м²
• 102 м²
Цена — 1600 $/м²
С учётом переуступки и комиссии риелтора — ориентир ~1700-1750 $/м²
Для сравнения: у застройщика аналогичные квартиры сейчас по 2150–2250 $/м².
https://riel.ua/flats/kyiv?project=nordica-residence&rooms=1&queues_ids=3¤cy_type=usd
Сдача заявлена на 1 кв. 2026 года (по текущим фото степень готовности очевидна).
Разница к рынку уже сейчас 400–500 $ на м².
К весне–лету можно выйти в хороший плюс.
@YT_dnevnik_investora
#Nordica #срочно #продажа | 1 774 |
| 19 | Знаю, что тут есть инвесторы, которые не очень любят Svitlo Park. Помню тот ролик, который я записывал по этому комплексу — и благодаря комментариям отказался от покупки 😂
Но всё же!
Сейчас знакомая ищет в Svitlo Park 1к квартиру 44–46 м² до 9 этажа по рыночной цене.
Она в Киеве до 26 февраля, потом уезжает на пару месяцев и хочет оформить сделку до отъезда.
Если у кого-то есть такой вариант и вы планируете продавать — напишите в личку @YT_dnevnik_investora
#Svitlopark #покупка | 1 761 |
| 20 |  Рынок пробил второе дно?
53 продажи за январь.
Это не опечатка.
В ноябре казалось — ниже некуда, было 72 продажи.
Оказалось — можно.
📉 Минус 58% к декабрю
📉 Средняя цена -27%
📉 Средняя площадь -14%
Стройки идут.
Краны работают, правда на некоторых стройках.
Но покупатели замерли.
Это дно?
Или просто тишина перед весенним разворотом?
Разобрал всё по цифрам — по классам, районам и застройщикам.
👉 Ролик с разбором: https://youtu.be/9HZ3bl2HuCQ?si=rVV2ShZkmbhqDMY7
Напишите, как вы это видите — будет ещё ниже или рынок начнёт оживать? | 1 791 |
