رصدخانه بازار مسکن

📌 چرا مسکن در «نرخ بازدهی» از دلار و طلا جلو زد؟/ دلار و سکه «منفی» شدند؛ قیمت آپارتمان رشد «مثبت» کرد 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ ماه گذشته به رغم رشد «منفی» قیمت در اکثر بازارهای دارایی، بازدهی ماهانه مسکن «مثبت» شد. 2️⃣ قیمت دلار در خرداد 11 درصد کاهش یافت و قیمت سکه و طلا نیز افت 15 درصدی پیدا کردند؛ قیمت مسکن اما با رشد ماهانه نزدیک به 3 درصد مواجه شد. 3️⃣ این رفتار «متفاوت» بازار مسکن، معمولاً در دوره‌های خاص رخ می‌دهد بطوریکه در اغلب مواقع طی سال‌های اخیر، 97 تا کنون، جهش‌های صورت گرفته در نرخ دلار و همچنین بازارهای طلا، همراه بوده با افزایش نسبتاً شدید قیمت ملک. 4️⃣ به این ترتیب، جدایی مسیر بازار مسکن از سه بازار در «بازدهی ماهانه» که خرداد 1405 رقم خورد، یک معمای اقتصادی است که پاسخ آن می‌تواند به افراد برای ماه‌های آینده «دید روشن و قابلیت پیش‌بینی» دهد. 5️⃣ ماجرای «دوره‌های خاص» چیست؟ پاسخ این اتفاق را باید در «چرخش ریسک سیاسی» جستجو کرد. چرخشی که هنوز کامل نشده یا متزلزل است و هر آن، احتمال بازگشت به موقعیت قبل وجود دارد. 6️⃣ هنگامی که روابط ایران و غرب از حالت «تنش شدید» یا «وضعیت جنگی»، ناگهان به موقعیت «بازگشت به میز مذاکره» تغییر می‌کند، ریسک ماندن در بازارهای زودنقدشونده بالا می‌رود چون سرمایه‌گذاران در موقعیتی هستند که نه «رفع کامل ریسک» اتفاق افتاده و نه «موقعیت ناپایدار سیاسی گذشته». 7️⃣ در این برزخ، افراد ترجیح می‌دهند از بازارهای زودنقد شوند خارج شوند تا مبادا زیان کنند. علت این تصمیم به خروج آن است که حل کامل و پایدار تنش‌های سیاسی یعنی مهاجرت از تفاهم به توافق، به معنای «تقویت درآمدهای ارزی» و «کاهش ریسک سرمایه‌گذاری مولد» است؛ شرایطی که می‌تواند به «ثبات نرخ ارز» منجر شود و سرمایه‌گذاران را برخلاف دوره‌های «تشدید تنش» به سمت سرمایه‌گذاری در بخش‌های تولیدی برگرداند. 🔴 اما تفاوت بازار مسکن در این دوره‌های خاص برزخ «ریسک سیاسی» با دیگر بازارها در آن است که خاصیت «پناهگاهی» خود را کماکان حفظ می‌کند چون هنگامی که ریسک کاملاً برطرف شود، این بازار به دلیل چسبندگی قیمت، کندتر از بازاری مثل ارز، دچار واکنش می‌شود. این ویژگی، سرمایه‌گذاران را در این دوره‌ها به این سمت جذب می‌کند. 8️⃣ سال‌ 1400 هم این اتفاق افتاد. در آن سال، ایران و آمریکا بعداز سه سال «تنش ناشی از خروج یک‌طرفه غرب از برجام»، تصمیم گرفتند بار دیگر «مذاکره» کنند تا برجام احیاء شود. آن سال تبدیل به «برزخ سیاسی» شده بود و ریسک ماندن در بازار دلار بالا رفت در حالیکه، بازار مسکن گزینه مناسب برای «حفظ ارزش واقعی سرمایه» بود. 9️⃣ در نتیجه، «بازدهی مسکن» در 1400 از سه بازار دلار و سکه و سهام با اختلاف بالا، «جلو زد» و قیمت مسکن 16 درصد افزایش یافت در حالیکه آن سه به ترتیب بازدهی‌های 6 درصدی، 12 درصدی و 3 درصدی را ثبت کردند. 🔟 به این ترتیب، ماه گذشته، اتفاقی شبیه به 1400 در بازار مسکن رخ داد. ◀️ اما اگر «تفاهم» به «توافق» تبدیل شود و برزخ پایان پیدا کند؛ چه سرنوشتی برای بازار مسکن رقم می‌خورد؟ بازار مسکن با «رفع پایدار تنش سیاسی»، از عصر جهش‌های قیمتی خارج می‌شود با این تفاوت که در بلندمدت، «بازدهی واقعی» آن مثبت خواهد بود در حالیکه احتمال اینکه قیمت دلار در عصر جدید بیش‌از نرخ تورم افزایش یابد، کم است. تا پیش‌از سال 97 که تنش‌های غیراقتصادی چندانی وجود نداشت، عموم افراد معمولاً برای سرمایه‌گذاری، بازار مسکن را انتخاب می‌کردند نه «دلار» یا حتی «طلا» به غلظت سال‌های اخیر. ◀️◀️ از سال 97 تاکنون، اوضاع سیاست خارجی در اکثر سال‌ها «تنش‌» داشته و به همین خاطر، سرمایه‌ها مدام بین بازارهای دارایی چرخیده است به جای آنکه در مسیر فعالیت مولد جاری شود. ◀️◀️◀️ در این سال‌ها خیلی به ندرت، شرایط خاص «رفع تنش» برقرار شد؛ این مقطع یکی از همان دوره‌های خاص است. #فرید_قدیری #دنیای_اقتصاد #قیمت_مسکن #بازار_ملک #بازدهی #تورم #دلار #طلا #ارز #بورس #سهام #تفاهم_ایران_و_آمریکا #جنگ #توافق #برجام #کانال_رصدخانه_بازار_مسکن 🔴کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

📌 ۲ واکنش معنادار بازار مسکن به «تفاهم» ایران و آمریکا/ آینده قیمت آپارتمان‌ چگونه خواهد بود؟ 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ ۲متغیر کلیدی در بازار مسکن تهران، به «تفاهم ایران و آمریکا» در خرداد، واکنش معنادار نشان دادند. 2️⃣ اولین اتفاق در این بازار که رصد آن از طریق «تحقیق میدانی از واسطه‌های معاملات ملک» و همچنین «بررسی آمار معاملات قطعی» امکان‌پذیر شد، «افت شدید تقاضا» برای خرید آپارتمان در خرداد بود. 3️⃣ ماه گذشته مراجعه به بنگاهی‌ها «تا ۹۰ درصد» نسبت به اردیبهشت افت کرد. 4️⃣ اثر این «توقف جریان ضعیف خرید مسکن» در خرداد به کاهش ۱۰ درصدی حجم معاملات در تهران منجر شد. 5️⃣ حدود ۱۸۰۰ فقره مبایعه‌نامه در خرداد امضا شده که نشان‌دهنده «رکود سنگین» است. 6️⃣ سطح نرمال معاملات مسکن در تهران «بالای ۷ تا ۸ هزار واحد در ماه» است. 7️⃣ تقاضای سرمایه‌ای و همچنین مصرفی مسکن در خرداد، «دست نگه داشت». 8️⃣ گروه اول چشم‌انداز قیمت مسکن را با از بین رفتن «خطر جنگ دوباره و ریسک‌های سیاسی و اقتصادی مرتبط با نوع رابطه با آمریکا»، غیرافزایشی می‌بیند. 9️⃣ این مهمترین دلیل برای «افت تقاضای مسکن» است. 🔟 متغیر دوم بازار مسکپ که در «ماه امضای عدم تخاصم» واکنش نشان داد، «تورم مسکن» است. ◀️ نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن که در ار‌یبهشت رکورد ۲۶.۵ درصدی زد، در خرداد به زیر ۳ درصد سقوط کرد. ◀️◀️ خروج تقاضای خرید مسکن از بازار به «ثبات قیمت مسکن» منجر شد. ◀️◀️◀️ پیش‌بینی می‌شود، «ادامه مذاکرات ایران و آمریکا طی چند هفته آینده»، بازار مسکن را مثل خرداد از «جهش قیمت» محافظت کند. ◀️◀️◀️◀️ پیش‌بینی میان‌مدت نیز آن است که در صورت «توافق»، بازار مسکن برای دوره حداقل ۱.۵ تا ۲ ساله، با «ثبات نسبی قیمت» به معنای «نوسان محدود ماهانه» همراه باشد. ◀️◀️◀️◀️◀️ در این حالت «قیمت واقعی مسکن» احتمال زیاد کاهشی خواهد بود. #بازار_مسکن #فرید_قدیری #قیمت_مسکن #توافق #تفاهم_ایران_و_آمریکا #تورم_مسکن #پیش‌بینی #اقتصاد #دنیای_اقتصاد #کانال_رصدخانه_بازار_مسکن 🔴کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den

📌 تصویب «نقشه» توسعه تهران از «زیر زمین»/ مناطق 1 تا 7 «پهنه‌های نامزدشده» برای گسترش زیرسطحی پایتخت هستند 🔭 رصدخانه بازار مسکن: 1️⃣ «غایب بزرگ» در جریان «حملات هوایی» سال گذشته به تهران، مدیران پایتخت را وادار کرد برای «احداث پناهگاه در تیراژ گسترده»، یکی از تکالیف 10 سال معوق شهرداری را به انجام برسانند. 2️⃣ کمیسیون ماده 5 شهر تهران، اخیراً یک نقشه برای «توسعه پایتخت از زیر زمین» به تصویب رسانده است که براساس آن، مناطق 1 تا 7 به عنوان «گزینه‌های مناسب» برای بارگذاری ساختمانی در فضای زیرسطحی معرفی شده‌اند. 3️⃣ این نقشه که تصویر آن در اینجا قابل مشاهده است، نیمه شمالی پایتخت را به 3 دلیل، «مناسب» ساخت‌وساز در تراز منفی شهر می‌داند. اما فقط 4 کاربری برای «زیرزمین تهران» مجاز شناخته شده است؛ احداث ساختمان مسکونی و درمانی در این فضا ممنوع است. 4️⃣ دلیل اول انتخاب شمال پایتخت برای بارگذاری در تراز منفی، «هزینه فرصت بالای زمین» در بالای‌شهر است که از نگاه شهرداری اگر یکسری «کاربری‌های غیرمتجانس» در محله‌های مسکونی این مناطق به «زیر زمین» منتقل شود، نوعی «آزادسازی» زمین برای «ایجاد فضاهای باز و عمومی» صورت خواهد گرفت. 5️⃣ موضوع جنس و مقاومت خاک، دلیل دیگری برای انتخاب مناطق بالای شهر در طرح «توسعه زیرزمینی پایتخت» است که در مقایسه با مناطق جنوبی، اوضاع آنها بهتر است. 6️⃣ «فرونشست زمین» در سال‌های اخیر در تهران، عمدتاً در دو سه منطقه جنوبی شهر صورت گرفته و به همین خاطر، «ورود حیات شهری به زیر زمین» فعلاً در جنوب پایتخت، «اولویت شهرداری» نیست. 7️⃣شهرداری تهران در صورتی که شورای‌شهر و سپس شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، مصوبه کمیسیون ماده 5 را تایید کنند، می‌خواهد سه لایه با عمق‌های مختلف در زیر زمین شهر برای ساخت‌وسازهای مجاز تعریف کند. 8️⃣ عمیق‌ترین لایه، مخصوص «پناهگاه‌» است. 🔗 جزئیات بیشتر را می‌توانید از اینجا بخوانید. #مسکن #بازار_مسکن #فرید_قدیری #دنیای_اقتصاد #تهران #پایتخت #شهرداری_تهران #پناهگاه #زیر_زمین_تهران #تونل #مترو #جنگ_۴۰_روزه #کانال_رصدخانه_بازار_مسکن 🔴کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽 @HMO_den