Черногория. Тревоги нет

Поиски «оборотней в погонах» или за что арестовали бывшего главного прокурора страны 14 апреля, несмотря на выходной, полиция Черногории совместно с Европолом арестовала бывшего главного специального прокурора Миливое Катнича и бывшего специального помощника директора полиции Зорана Лазовича.Я обещала написать подробнее об этом, так как событие и правда важное. Первое. Кто эти задержанные? Миливое Катнич занимал должность главного специального прокурора с 2015 года и пришел на эту должность с должности судьи Апелляционного суда. в бытность прокурором постоянно получал от оппозиции обвинения в политической ангажированности, гонениях на противников партии ДПС и ее лидера (то премьера, то президента) Мило Джукановича, а также «политически мотивированном» процессе, связанным «попыткой госпереворота в ходе парламентских выборов 2016 года. В 2020 году после выборов в стране ДПС потеряла власть, и новые власти с трудом смогли отправить Катнича в отставку в 2022 году. В воздухе и статьях СМИ постоянно витали обвинения в связях прокурора с мафией, но доказательств не было. За эти годы Европол, полиция Черногории и АНБ вели расследование, читали переписку членов мафии в мессенджере Sky, и вот результат. Второй арестованный Зоран Лазович - высший полицейский функционер, работал в Агентстве национальной безопасности, а с 2019 по март 2021 года возглавлял сектор по борьбе с организованной преступностью Управления полиции Черногории. Второе. В чем подозревают этих двоих? На самом деле не двоих, а гораздо большую группу лиц из полиции, суда, прокуратуры и иже с ними. Им пока вменяют создание ОПГ и злоупотребление служебным положением. В создании ОПГ и связях с кавачким кланом подозревают сына Зорана Лазовича Петара. Он был сотрудником Агентства национальной безопасности до июля 2022 года, когда его арестовали по обвинению в создании преступной организации, торговле наркотиками. В эту группу включают и бывшего зама прокурора Катнича - Сашу Чарденовича. Его тоже арестовали ранее. Сейчас идут процессы по схожим обвинениям против бывшего председателя Верховного суда Весны Меденицы, бывших директоров полиции Веселина Вельовича и Славко Стояновича, заместителя директора полиции Деяна Кнежевича и других. Что интересно, ранее арестованный сын Лазовича Петар ходатайствовал об освобождении под залог размером в 9,3 млн евро. Это самая большая сумма залога в истории черногорского правосудия. Суд подумал и отказался (иначе в ЕС точно не возьмут - прим ред.) Если говорить о конкретных эпизодах, то стало, например, известно, что прокурор и полицейский функционер не заводили или придерживали дела против членов кавачкого клана, давали возможность въезжать в страну разыскиваемым в Сербии членам картеля и многое-многое другое. Им вменяют содействие таким людям, как Велько Беливук и Марко Милькович (арестованы в Белграде два года назад) и обвиняются по статьям убийство, похищение людей, рэкет, изнасилование, незаконный оборот наркотиков и отмывание денег. В общем практичеки все пути так или иначе ведут к кокаину (в основном из Южной Америки). Повторюсь, что не надо быть Холмсом, чтобы понять, что в крошечной стране, где каждый друг друга знает, все друг другу кум и брат, такой теневой бизнес не может существовать без прикрытия силовых структур или даже госвласти в целом. Нынешние власти, конечно, приветствуют эти шаги, в тайне, видимо, надеются притянуть туда и Джукановича (у которого есть в анамнезе еще до провозглашения независимости Черногории обвинения в контрабанде сигарет и всякого другого). В ДПС арест бывшего прокурора и полицейского функционера рассматривают как реваншизм. Контекст про теме тут: Шкаляри и кавачи или mafia è immortale Мафия: шкаляри и кавачи, продолжение Банан в Черногории не просто банан Cosa nostra и оборотни в погонах Кокаин Организованная преступность

Подборка новостей Новости прошлой недели и понедельника в этой подборке, чтобы не упустить что-то важное. 1. Сегодня, 15 апреля, отмечается очередная годовщина разрушительного землетрясения 1979 года. Подробнее о нем можно прочитать тут. 2. В Бар пришел крупнейший круизный лайнер, который когда-либо посещал Черногорию. Он называется «Sun Princess». Судно длиной 345 метров вмещает 4170 пассажиров и 1623 членов команды. Слава богу, что не в Котор, там и так уже яблоку негде упасть. 3. На неделе и вообще было много разговоров про ЕС. Их вели европейские комиссары, черногорские политики и русскоязычные релокантские чаты. По мнению последних, «Черногория вступит в ЕС уже этим летом, так что визаран в опасности». Все остальные спикеры тоже опимистичны, но называют более размытые сроки типа: успеть вступить до 2030 года, как можно раньше закрыть все главы на переговорах и так далее. Напоминаю про свежий текст о европейском пути и IBAR. 4. Руководство аэропортов Черногории отчиталось о том, что в терминале аэропорта Тивата починили крышу, и не надо будет подставлять таз, когда случится ливень, как в июле 2023 года. Также сообщили, что улучшили систему кондиционирования воздуха. 5. В выходные произошло очень серьезное событие для политической жизни страны. В результате международной операции, которую готовили несколько лет, были арестованы бывший главный специальный прокурор Миливое Катнич и бывший специальный помощник директора полиции Зоран Лазович. Им вменяется создание ОПГ и прочие преступления. Напишу позже об этом отдельный текст, так как история давняя и по масштабу почти сопоставима с отстранением Джукановича от власти. 6. МИД Черногории осудил нападение Ирана на Израиль 13 апреля 2024 года. 7. Черногория и Украина договорились о введении безвизового режима для перевозки грузов с 1 июня 2024 года. Также, а это еще важнее, планируется к лету запустить регулярную автобусную линию между Будвой и Киевом. 8. И в конце немного бега: в Черногории состоялась первая гонка Backyard Ultra, о которой я писала в этой публикации. Получилось камерное мероприятие, но вроде все прошло успешно. Я там была в составе группы поддержки. Ролик о том, что там происходило, можно посмотреть тут. Победитель пробежал 12 кругов длиной в 6700 метров.

Больше всего покупают квартиры. Затем дома. И небольшая часть интересуется земельными участками. Покупают недвижимость в Черногории с несколькими целями: - вывести деньги в евро и сохранить их (проще всего это сделать в квадратных метрах) - эти клиенты покупают и вообще ничего не делают со своей недвижимостью, просто закрытая стоит; - вывести деньги, сохранить их и иметь доходность. Не верьте, если вам будут обещать доходность с аренды в 10-12% годовых. Сколько раз не считали, не выходит. 5-6% если сдавать не самостоятельно. До 8% если самостоятельно; - перепродажа - нечасто встречается, такие инвесторы чаще всего заходят в другие рынки. Черногория - это не про быструю перепродажу; - комплексно - аренда в течение нескольких лет, затем перепродажа; - для жизни - сейчас это один из самых частых вариантов, чаще всего русскоязычные приобретают по понятным причинам; - для отдыха с семьей - это чаще всего, как раз таки европейцы. Про рентабильность. Правильно ли я поняла из рассказа, что сейчас бизнес с вычетом налогов, расходов на бухгалтера, зарплату сотрудникам, аренду, вложений в рекламу и прочих издержек дает возможность жить в Черногории? Да, всё верно. У нас, как и у любого бизнеса, есть постоянные расходы и переменные. Постоянные у нас это аренда (мы официально снимаем и тоже налоги платим), коммунальные платежи, связь, зарплаты сотрудников, налоги на зарплату, зарплата бухгалтера, расходы на содержание офиса (у нас всегда есть кофе, некоторые клиенты просто заходят его выпить и поболтать). А есть переменные. Это проценты агентам (самая затратная часть), траты на подарки клиентам, траты на рекламу (тоже очень затратная часть), подоходный налог ну и какие-то непредвиденные расходы.Я не могу сказать, что мы катаемся как сыр в масле. По моему уже писала, что мы пока не накопили на свою недвижимость, все излишки уходят в рекламу. Но на жизнь нам вполне хватает. Дети посещают секции и кружки, в выходные мы ходим обедать семьей в кафе, все одеты, обуты. Но есть цель - зарабатывать гораздо больше. Кстати, про перспективы бизнеса в Черногории. Лично я их тут вижу. Я вижу куда нам расти и развиваться. Верю, что всё получится со временем. По-вашему, какие основные проблемы этой отрасли в Черногории? Очень хочется, чтобы ускорили процесс легализации. Чтобы все эти процессы с документами стали более прозрачными и более координированными. Я имею в виду то, что два разных сотрудника кадастра, могут одну ситуацию совершенно по разному написать в «листе непокретности». Нет тут четких регламентов пока. Я человек достаточно системный, и мне очень не хватает, чтобы всё было четко. Планируется ввести легализацию самих агентств недвижимости. Считаю, что это отличная мера. По идее, она должна почистить рынок от агентов однодневок, которым без разницы на дальнейшую судьбу их клиентов. Но вот вопрос. Как это будет работать в Черногории, учитывая, что недвижимость продают все: от продавщиц до таксистов... Хотелось бы, чтобы и тут были четкие регламенты, которые будут соблюдаться. Да, вы можете сказать, что четкие регламенты это не про Черногорию, о чем ты? Но я верю, что со временем всё будет только лучше. Постепенно всё развивается. Вот недавно, у мужа приложение в банке обновили, уже хорошо. #разговорыпроэкономику #недвижимость

Вообще, мне встречались паровозы из 4-5 посредников. Но это не такое частое явление. Не могу говорить за других, но у нас обычно два варианта. Либо это прямой объект от собственника (и их большинство), либо это объект от партнерского агентства. Во втором случае, 5% комиссии просто делятся пополам между партнерскими агентствами. Многие думают, что когда в сделке два агентства, то эти агентства добавляют к стоимости большие комиссии. Но это редкость. Мы работаем с несколькими агентствами очень плотно, даже можно сказать дружим. И давно уже условились, что ни для их клиентов, ни для наших - удорожаний не будет. Агентства, которые хотят работать на имя, не стремятся за быстрыми деньгами. Они работают в долгую, чтобы клиенты оставались довольны и рекомендовали их. Собственно, в России работали по тому же принципу. Как решаются спорные вопросы, например, удержание залога - очень частое явление. А также, как страхуются риски при заключении договора аренды, что перед сезоном не выселят или повысят плату. Были ли такие случаи в практике? Мало работаем с арендой, поэтому почти не встречалось случаев, когда не возвращали залог. У нас у самих был такой случай. Но мы съехали раньше срока и собственник, резонно, удержал депозит и последний месяц. А вот с ранним выселением перед сезоном мы вообще ни разу не сталкивались. Один частых вопросов: цена аренды - кто платит комиссию за аренду. Раньше в Черногории всегда платил агенту собственник жилья. Как сейчас? Есть ли практика, когда комиссия агента закладывается в ежемесячную плату? Комиссию за аренду платит собственник. Никуда и ничего не закладывается. Стоит квартира 500 евро в месяц. Собственник возьмет первый, последний и депозит - что с агентством, что без. Без разницы. Единственное, что возможен вариант поторговаться на 450. Но тут опять же от собственника зависит очень. Некоторые не торгуются ни в какую. А кто-то может подвинуться даже если агент для арендатора попросит и объяснит собственнику, что это более адекватная цена, вы и так долго сдаете, не можете сдать... Теперь вопрос по состоянию рынка. Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке торговли и аренды? Есть ли регионы, которые как-то отличаются в ту или иную сторону от общего тренда? По аренде есть однозначный спад по стоимости. У нас хоть и не много вариантов, но за общей тенденцией мы следим. По продаже не могу сказать, что сильно упали цены. Вообще в Черногории цены владельцы ставят по принципу "кто во что горазд". В одном и том же доме могут продаваться две похожие квартиры с разницей в 20-30 тысяч в цене. И если по многоквартирным домам сориентироваться по стоимости квадрата проще, то с домами это намного сложнее. Если собственник вообще не понимает за сколько продавать, мы обычно предлагаем стратегию либо на понижение, либо на повышение цены. В зависимости от того, сколько времени есть на продажу. По регионам (непосредственно у нас в агентстве) изменений не наблюдается. Самый высокий спрос - это Бар и Будва (Бечичи). Далее примерно поровну - Тиват, Херцег Нови, Котор. Единственное, что на Херцег Нови и Котор больше спрос у европейцев. А вот Бар и Будву больше покупают русскоязычные. Бар, кстати, очень круто развивается. Мы успели пожить и в Будве, и в Добра Воде. Сейчас в Баре и пока для нас это лучшее место. Кто ваши клиенты, есть ли местные или нерусскоязычные иностранцы? Наши клиенты - это русскоязычные процентов на 80. Остальные 20% - это сербы, европейцы, турки. Такое соотношение объясняется легко. Нам просто самим проще работать с русскоязычными. Хотя у нас почти все агенты прекрасно говорят по-сербски и по-английски. Но, видимо, на подсознательном уровне нас тянет к похожему менталитету. Какая недвижимость сейчас пользуется спросом (дома/квартиры/ участки земли), с какими целями чаще недвижимость покупают и почему продают?

Как работает ваше агентство и какие услуги оказывает? Только посредничество или еще что-то? Наше агентство специализируется именно на продажах. У нас совсем нет посуточной аренды. Когда к нам обращаются такие клиенты, то мы можем только порекомендовать кого-то из знакомых.У нас есть аренда на год, но ее не так много. Также, к нам часто обращаются с просьбами помочь с ВНЖ или с ремонтом и меблировкой. В этом случае мы тоже просто передаем контакты ребят, которым уже доверяем. По поводу ВНЖ по недвижимости у нас есть гайд, который мы дарим нашим клиентам после покупки, чтобы у них была возможность оформить всё самостоятельно, это не так сложно, на самом деле. Агентство недвижимости - это не просто посредник. В нашу задачу входит всё от поиска подходящего объекта, всех коммуникаций с продавцом, до помощи в переводе денег (если это необходимо). Но и после этого наши ребята не бросают своих клиентов, они всегда помогают и подсказывают по любым вопросам, делятся своим опытом проживания в стране. Сделки сейчас не самые простые, много ограничений, много нелегализованной недвижимости, и двух одинаковых кейсов практически не встречается. Каким образом вы оформляете договоры с вами клиентами и продавцами, и покупателями? С чего в итоге платите налоги? Договора у нас с застройщиками, мы много работаем именно по новостройкам. Налоги платим как раз с комиссии, которая приходит от застройщиков на счет фирмы. Всё как и везде. В России работали точно по такому же принципу с застройщиками Краснодара, Москвы и Питера. Если продавец физик, то с ним тоже договор заключается, и он также платит комиссию на счет фирмы. С покупателями договора мы не заключаем, они ведь не платят ничего агентству недвижимости. Зато покупатели часто пишут доверенность на директора агентства, чтобы он был подписантом по сделке и даже не приезжают в Черногорию. - Вы рассказали, что у вас есть агенты. Они устроены как сотрудники легально или на каких-то других основаниях работают? Какой у вас штат? У нас есть официально трудоустроенные агенты, а есть ребята, у которых есть свои фирмы, и с ними у нас заключены партнерские договоры. Таким образом, у них тоже не фирмы-нулевки, а работающие компании и они тоже платят налоги со своего дохода. У нас сейчас в команде 6 человек. Исходя из каких критериев формируется комиссия агентств недвижимости при продаже недвижимости? По комиссии всё просто. Комиссию всегда платит продавец (не важно застройщик или физик). Покупатель ничего не платит. Средняя комиссия 3-5% от стоимости объекта. Зависит от продавца. Чаще всего, продавцы уже знают, что комиссия 5% и изначально озвучивают стоимость квартиры с учетом этой комиссии. Причем самое интересное, что одинаковая стоимость озвучивается и прямому покупателю, и агентствам. Просто в случае с прямым покупателем продавец заработает на 5% больше. Бывают такие собственники, которые с ходу заявляют так: моя цена 100 000, а вы свое сверху накидывайте. Мы стараемся не работать с такими, объясняем им, что стоимость у всех (и у собственника и у всех агентов) должна быть везде одинакова, иначе мы выглядим в некрасивом свете перед покупателями. Не все идут на встречу, но мы работаем над этим. Кстати, мы не берем все подряд объекты в базу. Если сразу известно, что с документами всё плохо, или цена неадекватно завышена, а собственник не хочет ничего слышать про понижение, то не работаем по таким объектам. Сколько в среднем бывает посредников между продавцом и покупателем при заключении сделки, которые в итоге получают комиссию. Ваши наблюдения и опыт.

Больше всего покупают квартиры. Затем дома. И небольшая часть интересуется земельными участками. Покупают недвижимость в Черногории с несколькими целями: - вывести деньги в евро и сохранить их (проще всего это сделать в квадратных метрах) - эти клиенты покупают и вообще ничего не делают со своей недвижимостью, просто закрытая стоит; - вывести деньги, сохранить их и иметь доходность. Не верьте, если вам будут обещать доходность с аренды в 10-12% годовых. Сколько раз не считали, не выходит. 5-6% если сдавать не самостоятельно. До 8% если самостоятельно; - перепродажа - нечасто встречается, такие инвесторы чаще всего заходят в другие рынки. Черногория - это не про быструю перепродажу; - комплексно - аренда в течение нескольких лет, затем перепродажа; - для жизни - сейчас это один из самых частых вариантов, чаще всего русскоязычные приобретают по понятным причинам; - для отдыха с семьей - это чаще всего, как раз таки европейцы. Про рентабильность. Правильно ли я поняла из рассказа, что сейчас бизнес с вычетом налогов, расходов на бухгалтера, зарплату сотрудникам, аренду, вложений в рекламу и прочих издержек дает возможность жить в Черногории? Да, всё верно. У нас, как и у любого бизнеса, есть постоянные расходы и переменные. Постоянные у нас это аренда (мы официально снимаем и тоже налоги платим), коммунальные платежи, связь, зарплаты сотрудников, налоги на зарплату, зарплата бухгалтера, расходы на содержание офиса (у нас всегда есть кофе, некоторые клиенты просто заходят его выпить и поболтать). А есть переменные. Это проценты агентам (самая затратная часть), траты на подарки клиентам, траты на рекламу (тоже очень затратная часть), подоходный налог ну и какие-то непредвиденные расходы.Я не могу сказать, что мы катаемся как сыр в масле. По моему уже писала, что мы пока не накопили на свою недвижимость, все излишки уходят в рекламу. Но на жизнь нам вполне хватает. Дети посещают секции и кружки, в выходные мы ходим обедать семьей в кафе, все одеты, обуты. Но есть цель - зарабатывать гораздо больше. Кстати, про перспективы бизнеса в Черногории. Лично я их тут вижу. Я вижу куда нам расти и развиваться. Верю, что всё получится со временем. По-вашему, какие основные проблемы этой отрасли в Черногории? Очень хочется, чтобы ускорили процесс легализации. Чтобы все эти процессы с документами стали более прозрачными и более координированными. Я имею в виду то, что два разных сотрудника кадастра, могут одну ситуацию совершенно по разному написать в «листе непокретности». Нет тут четких регламентов пока. Я человек достаточно системный, и мне очень не хватает, чтобы всё было четко. Планируется ввести легализацию самих агентств недвижимости. Считаю, что это отличная мера. По идее, она должна почистить рынок от агентов однодневок, которым без разницы на дальнейшую судьбу их клиентов. Но вот вопрос. Как это будет работать в Черногории, учитывая, что недвижимость продают все: от продавщиц до таксистов... Хотелось бы, чтобы и тут были четкие регламенты, которые будут соблюдаться. Да, вы можете сказать, что четкие регламенты это не про Черногорию, о чем ты? Но я верю, что со временем всё будет только лучше. Постепенно всё развивается. Вот недавно, у мужа приложение в банке обновили, уже хорошо. #разговорыпроэкономику #недвижимость

Вообще, мне встречались паровозы из 4-5 посредников. Но это не такое частое явление. Не могу говорить за других, но у нас обычно два варианта. Либо это прямой объект от собственника (и их большинство), либо это объект от партнерского агентства. Во втором случае, 5% комиссии просто делятся пополам между партнерскими агентствами. Многие думают, что когда в сделке два агентства, то эти агентства добавляют к стоимости большие комиссии. Но это редкость. Мы работаем с несколькими агентствами очень плотно, даже можно сказать дружим. И давно уже условились, что ни для их клиентов, ни для наших - удорожаний не будет. Агентства, которые хотят работать на имя, не стремятся за быстрыми деньгами. Они работают в долгую, чтобы клиенты оставались довольны и рекомендовали их. Собственно, в России работали по тому же принципу. Как решаются спорные вопросы, например, удержание залога - очень частое явление. А также, как страхуются риски при заключении договора аренды, что перед сезоном не выселят или повысят плату. Были ли такие случаи в практике? Мало работаем с арендой, поэтому почти не встречалось случаев, когда не возвращали залог. У нас у самих был такой случай. Но мы съехали раньше срока и собственник, резонно, удержал депозит и последний месяц. А вот с ранним выселением перед сезоном мы вообще ни разу не сталкивались. Один частых вопросов: цена аренды - кто платит комиссию за аренду. Раньше в Черногории всегда платил агенту собственник жилья. Как сейчас? Есть ли практика, когда комиссия агента закладывается в ежемесячную плату? Комиссию за аренду платит собственник. Никуда и ничего не закладывается. Стоит квартира 500 евро в месяц. Собственник возьмет первый, последний и депозит - что с агентством, что без. Без разницы. Единственное, что возможен вариант поторговаться на 450. Но тут опять же от собственника зависит очень. Некоторые не торгуются ни в какую. А кто-то может подвинуться даже если агент для арендатора попросит и объяснит собственнику, что это более адекватная цена, вы и так долго сдаете, не можете сдать... Теперь вопрос по состоянию рынка. Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке торговли и аренды? Есть ли регионы, которые как-то отличаются в ту или иную сторону от общего тренда? По аренде есть однозначный спад по стоимости. У нас хоть и не много вариантов, но за общей тенденцией мы следим. По продаже не могу сказать, что сильно упали цены. Вообще в Черногории цены владельцы ставят по принципу "кто во что горазд". В одном и том же доме могут продаваться две похожие квартиры с разницей в 20-30 тысяч в цене. И если по многоквартирным домам сориентироваться по стоимости квадрата проще, то с домами это намного сложнее. Если собственник вообще не понимает за сколько продавать, мы обычно предлагаем стратегию либо на понижение, либо на повышение цены. В зависимости от того, сколько времени есть на продажу. По регионам (непосредственно у нас в агентстве) изменений не наблюдается. Самый высокий спрос - это Бар и Будва (Бечичи). Далее примерно поровну - Тиват, Херцег Нови, Котор. Единственное, что на Херцег Нови и Котор больше спрос у европейцев. А вот Бар и Будву больше покупают русскоязычные. Бар, кстати, очень круто развивается. Мы успели пожить и в Будве, и в Добра Воде. Сейчас в Баре и пока для нас это лучшее место. Кто ваши клиенты, есть ли местные или нерусскоязычные иностранцы? Наши клиенты - это русскоязычные процентов на 80. Остальные 20% - это сербы, европейцы, турки. Такое соотношение объясняется легко. Нам просто самим проще работать с русскоязычными. Хотя у нас почти все агенты прекрасно говорят по-сербски и по-английски. Но, видимо, на подсознательном уровне нас тянет к похожему менталитету. Какая недвижимость сейчас пользуется спросом (дома/квартиры/ участки земли), с какими целями чаще недвижимость покупают и почему продают?

Как работает ваше агентство и какие услуги оказывает? Только посредничество или еще что-то? Наше агентство специализируется именно на продажах. У нас совсем нет посуточной аренды. Когда к нам обращаются такие клиенты, то мы можем только порекомендовать кого-то из знакомых.У нас есть аренда на год, но ее не так много. Также, к нам часто обращаются с просьбами помочь с ВНЖ или с ремонтом и меблировкой. В этом случае мы тоже просто передаем контакты ребят, которым уже доверяем. По поводу ВНЖ по недвижимости у нас есть гайд, который мы дарим нашим клиентам после покупки, чтобы у них была возможность оформить всё самостоятельно, это не так сложно, на самом деле. Агентство недвижимости - это не просто посредник. В нашу задачу входит всё от поиска подходящего объекта, всех коммуникаций с продавцом, до помощи в переводе денег (если это необходимо). Но и после этого наши ребята не бросают своих клиентов, они всегда помогают и подсказывают по любым вопросам, делятся своим опытом проживания в стране. Сделки сейчас не самые простые, много ограничений, много нелегализованной недвижимости, и двух одинаковых кейсов практически не встречается. Каким образом вы оформляете договоры с вами клиентами и продавцами, и покупателями? С чего в итоге платите налоги? Договора у нас с застройщиками, мы много работаем именно по новостройкам. Налоги платим как раз с комиссии, которая приходит от застройщиков на счет фирмы. Всё как и везде. В России работали точно по такому же принципу с застройщиками Краснодара, Москвы и Питера. Если продавец физик, то с ним тоже договор заключается, и он также платит комиссию на счет фирмы. С покупателями договора мы не заключаем, они ведь не платят ничего агентству недвижимости. Зато покупатели часто пишут доверенность на директора агентства, чтобы он был подписантом по сделке и даже не приезжают в Черногорию. - Вы рассказали, что у вас есть агенты. Они устроены как сотрудники легально или на каких-то других основаниях работают? Какой у вас штат? У нас есть официально трудоустроенные агенты, а есть ребята, у которых есть свои фирмы, и с ними у нас заключены партнерские договоры. Таким образом, у них тоже не фирмы-нулевки, а работающие компании и они тоже платят налоги со своего дохода. У нас сейчас в команде 6 человек. Исходя из каких критериев формируется комиссия агентств недвижимости при продаже недвижимости? По комиссии всё просто. Комиссию всегда платит продавец (не важно застройщик или физик). Покупатель ничего не платит. Средняя комиссия 3-5% от стоимости объекта. Зависит от продавца. Чаще всего, продавцы уже знают, что комиссия 5% и изначально озвучивают стоимость квартиры с учетом этой комиссии. Причем самое интересное, что одинаковая стоимость озвучивается и прямому покупателю, и агентствам. Просто в случае с прямым покупателем продавец заработает на 5% больше. Бывают такие собственники, которые с ходу заявляют так: моя цена 100 000, а вы свое сверху накидывайте. Мы стараемся не работать с такими, объясняем им, что стоимость у всех (и у собственника и у всех агентов) должна быть везде одинакова, иначе мы выглядим в некрасивом свете перед покупателями. Не все идут на встречу, но мы работаем над этим. Кстати, мы не берем все подряд объекты в базу. Если сразу известно, что с документами всё плохо, или цена неадекватно завышена, а собственник не хочет ничего слышать про понижение, то не работаем по таким объектам. Сколько в среднем бывает посредников между продавцом и покупателем при заключении сделки, которые в итоге получают комиссию. Ваши наблюдения и опыт.

Агентство недвижимости Peters Group Real Estate (Бар) Мы с мужем и детьми переехали из Краснодара в ноябре 2022 года. В Краснодаре мы занимались недвижимостью и ипотекой. Когда приехали в Черногорию, то сразу было понимание, что в этой сфере деятельности и останемся. Сначала, как водится, открыли DOO на супруга. Ну и разумеется, первое время это была фирма-нулевка. Нам потребовалось несколько месяцев, чтобы разобраться как тут всё устроено. Как работают агенты, агентства и в целом весь рынок. Мы много знакомились, расспрашивали тех, кто в Черногории дольше, чем мы. Постепенно сами начали проводить сделки и искать объекты и клиентов. Начали работать с юристами. А уже в июне 2023го открыли офис в Баре и набрали агентов. Пару раз ошиблись с бухгалтером. Сейчас у нас русскоязычный отличный бухгалтер, который не только сдает все отчёты вовремя, но и даёт массу полезных советов по оптимизации. С поиском сотрудников тоже было не так просто. Мы искали русскоговорящих, но со знанием сербского и английского и с пониманием процесса продаж, конечно. За время существования агентства от нас ушло человек пять. Но сейчас удалось собрать достаточно сильную команду ребят, которые с нами на одной волне. Сложность поиска была ещё в том, что мы относимся к своей работе не так как многие частные агенты здесь. Мы столкнулись с такими агентами, которые хотят заработать разово, быстро получить деньги и им без разницы на клиентов и на дальнейшие выстраивания контактов и положительного мнения о самой профессии риэлтора. Поэтому в команду мы набирали только тех, у кого схожие с нами стремления. Не только продать, но и оказать всяческую помощь (иногда даже моральную поддержку). Сейчас я очень довольна нашей командой, у нас отличные отношения, мы стараемся доводить каждого до результата и очень хотим, чтобы ребята с нашей помощью выросли. Про окупаемость. Наш бизнес всегда требует инвестиций в плане вложений в рекламу. Но если грамотно подходить к этой задаче, то окупаемость, разумеется, есть. Не могу сказать, что мы купаемся в деньгах. Пока мы не можем позволить себе купить новую машину или свою недвижимость. Но на жизнь точно хватает. Наше агентство недвижимости называется Peters Group Real Estate. Наш офис находится в Баре, на улице Македонска. Работаем мы по всему побережью Черногории. Интервью Вы пишете, что у вас была фирма-нулевка, а как при работе агентства недвижимости ведется отчетность? Вы начали заниматься недвижимостью, как это поменяло ваше положение в легальном поле? Вы перерегистрировали деятельность или как? Фирма-нулевка была изначально только потому что нам нечего было там проводить, мы разбирались как и что тут работает). Мы открывали фирму не только для ВНЖ, мы же сразу понимали, что фирма нам понадобится для реальной деятельности. Далее мы просто начали проводить сделки с застройщиками и на счет стали поступать денежные средства. Плюс у нас заключены договора с другими партнерскими агентствами недвижимости. Мы ничего не перерегистрировали, всё как было так и есть. У нас хороший бухгалтер, он следит за своевременной оплатой налогов. Вот недавно оплатили налог на доход за 23-й год.

Бизнес в Черногории #разговорыпроэкономику По пятницам обычно выходят истории бизнесов, которые присылают читатели. Сегодня снова такая пятница. Некоторое время назад призвала подписчиков рассказать о том, чем они тут занимаются, и как успехи или неуспехи. Истории все еще принимаются сюда @ibezbrige. Напоминаю, что весь проект про бизнес - это не скрытая или явная реклама, проплаченные публикации и что-то подобное. Моя цель - дать людям площадку и поделиться опытом, возможно, найти клиентов, другим людям - почитать и сделать выводы. Благодарю всех смелых, кто откликнулся и готов поделиться своим позитивным и негативным опытом. Первую историю про дополнительное образование для детей читайте здесь. Вторую - про гастробар Volga-Volga - тут. Третью - про регистрацию дрона и неуспех - здесь. Четвертую - про кофейню COFFEE NOVI найдете по этой ссылке. Пятая - про магазин книг и сувениров Art&Books - тут. Сегодня история будет в необычном формате. Пришел рассказ об агентстве недвижимости. Тема горячая, вызывающая много интереса и разговоров. Поэтому я решила задать интересующие меня вопросы, так как сама не большой специалист в этой области, и выпустить рассказ в виде краткой истории героев, а дальше - интервью. Получилось много. Чтения хватит, надеюсь, на все выходные. А я тем временем покину канал, если ничего не случится, до понедельника. Завтра будет Backyard Ultra в Суторине в Херцег Нови. Если кто участвует, увидимся там. #разговорыпроэкономику