Инвестиции в Недвижимость
Авторский канал для инвесторов, риэлторов и интересующихся недвижимостью Обзоры рынка Московской недвижимости Анализ сетевых арендаторов и арендодателей. По всем вопросам к @VasilyB79
نمایش بیشتر7 374مشترکین
-324 ساعت
-307 روز
-5530 روز
- مشترکین
- پوشش پست
- ER - نسبت تعامل
در حال بارگیری داده...
معدل نمو المشتركين
در حال بارگیری داده...
ЖК «Юнион парк»- 50 оттенков кофе с круассанами.
Мы писали о засилии алкомаркетов в некоторых ЖК и районах.
https://t.me/inv_estate/437
Сейчас столкнулись с другим интересным явлением:
ЖК бизнес-класса «Юнион парк» находится в районе Хорошево-Мневники.
На 1 этажах этого ЖК можно наблюдать рядом: пекарни «Буханка», «Печорин», кофейни «Surf coffee», «Бодрый Макс» и «Wells Home cafe».
Наверняка у искушенных любителей кофе с круассанами разбегаются глаза от такого изобилия🥐.
Думаем, что подобная ситуация сложилась из-за того, что застройщик («Крост») стремится сам сдавать коммерческие помещения.
И ни одного алкомаркета ?
Конечно, нет.
Чуть поодаль.
В цоколе сохранившейся от реновации пятиэтажки на бул. генерала Карбышева радует своих посетителей «Красное и Белое».
Инвестиции в Недвижимость
В ЖК «Настроение» будет хорошее настроение🥂. Ранее мы писали про Коптевскую улицу, где целых 4 магазина «Красное и белое».
https://t.me/inv_estate/381Теперь обращаем ваше внимание на новый ЖК «Настроение». Он находится на северо-востоке Москвы, рядом с Лосиноостровским парком. Был построен на месте БЦ «Северянин». Состоит из 4-х корпусов. В каждом из корпусов на 1 этаже коммерческие помещения. Сетевые арендаторы этих помещений - супермаркет «Лента», аптека «Горздрав», пекарня «Буханка», «Винлаб», «Ароматный мир», «Красное и белое». В принципе стандартный набор с небольшим перекосом в сторону алко-тематики. Однако недавно открылся второй магазин «Красное и белое», что говорит о его востребованности в ЖК. За хорошее настроение отвечает «Красное и Белое»😆.
👍 5
Назло арендодателю «отморожу уши».
Мы не устаем удивляться сильным «перекосам» в операционной деятельности известных сетей.
Сегодня хотим рассказать о «Вайлдберрис».
Вернее, об их политике против индексации арендной платы.
Мы заметили эту новую парадигму в конце прошлого года.
Раньше у них был более взвешенный подход, и в ряде объектов мы проиндексировали арендную плату.
Но не сейчас.
Они действительно съезжают с большинства помещений, где им пытаются поднять арендную плату.
Дело доходит до абсурда:
«Вайлдберрис» готовы открываться в соседних помещениях и согласовывают более дорогую арендную плату, но не индексируют в арендуемых помещениях.
Странная позиция, с которой приходится работать.
👍 19
Об искусстве названий.
2 часть.
Панове.
Никого не удивила переориентация корчмы «Тарас Бульба» .
С ресторана украинской кухни на ресторан славянской кухни.
Однако с засилием панов в названиях пока никто не борется😂.
«Пан круассан»,
«Пан запекан»,
«ПаПан»,
«Пан чемодан»,
«Пан пицца».
Это все сети, которые сейчас активно открывают новые заведения.
Невзирая на не вполне дружелюбное отношение стран, откуда пришло это обращение.
👍 5👏 1
Об искусстве названий.
1 часть.
…И точка.
«Нагромождение слов вместо короткого четкого названия».
«Ужасное; и с литературной, и с маркетинговой точки зрения»
«Абсолютно дебильное».
Это все высказывания известных людей о названии «Вкусно и точка».
Действительно, в 2022 году казалось, что оно было придумано на «скорую руку» в условиях жесткого временного цейтнота.
Но, как обычно, большое видится на расстоянии 🧐.
Как бы ни было странно это писать🙃.
Сейчас мы видим огромное количество модификаций этого названия.
«Шашлык и точка»,
«Кофе и точка»,
«Шаурма и точка»,
«Пиво и точка»,
«Табак и точка» и т.д.
Получается, что у чего-то ( мягко говоря) не очень удачного нашлось множество последователей.
👍 10❤ 2
«Бристоль» -
«Все страньше и страньше.
Все чудесатее и чудесатее».
У «Бристоля» похоже наступило «время собирать камни».
За взрывным развитием прошлого года ( открывались всюду и за любые деньги) последовала остановка 🚧.
Сейчас начали просить снизить арендную нагрузку 📉 по «минусовым» магазинам‼️
Кстати подобный путь в прошлых годах проходили «Вайлдберрис» и «Озон».
Мы надеялись, что в отличие от маркетплейсов «Бристоль» справится с резко увеличившимся количеством магазинов.
Но нет…🤷🏻♂️
Погоня за «Красным и Белым» и амбициозные планы руководства слишком измотали эту сеть.
Не удивимся , если в ближайшем будущем закроют особо убыточные магазины❌.
Что с ними раньше случалось крайне редко.
👏 5👍 4
Подвалы Москвы как торговые помещения.
В последние годы наметился явный тренд на создание комфортной среды для жителей.
То есть всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.
Зачастую в старых районах Москвы ( с минимальным числом новостроек) нет достаточного количества коммерческой недвижимости, чтобы вместить всех желающих арендаторов.
ПВЗ, алкомаркеты , магазины «Вкусвилл» готовы в некоторых районах открываться через дом.
Причем для них это экономически обоснованно.
Вот тут и приходят на помощь подвалы или цоколи.
До недавних пор не востребованные.
Сейчас сдаются в аренду достаточно быстро.
Более доступные по арендной плате и зачастую не имеющие конкуренции на районе.
Отлично подходят для непритязательных арендаторов.
👍 12👏 1
Позитивные новости.
Очень приятно, когда проверенный арендатор или известный бренд решает развиваться в новом сегменте.
По ряду причин это не всегда превращается в крупную сеть, но про это интересно читать.
1️⃣ «Лента» планирует начать развивать свою собственную сеть алкомаркетов под названием «Вингараж».
У них не получилось купить сеть «Градусы».
Поэтому решили вторгнуться на территорию «Винлаба».
Прогнозируют похожие магазины , но с добавлением продуктов.
2️⃣ «Вкусвилл» решил развивать собственную сеть пиццерий.
Проект назвали «Rимляне».
Судя по названию, продавать будут римскую пиццу.
Появляется угроза лидерству «Додо» ?
Или «заткнут за пояс» «Зотман» ( тоже специализируется на римской пицце)?
3️⃣ «Балтика» может открыть собственную сеть магазинов.
По продаже бутылочного, разливного пива и сопутствующей продукции.
Тоже весьма интересное начинание.
Правда, слухи об этом ходят уже давно.
✅ В завершение скажем, что к нам пока не обращались менеджеры вышеописанных компаний по поводу подбора помещений 😎.
Подождём …
👍 14
Интересный случай из практики.
Мы не раз описывали, что занимаемся конструированием и последующей продажей ГАБов.
1️⃣ В основном стараемся покупать помещения, куда заранее согласовываем сетевого арендатора.
2️⃣ Приобретаем и просто недооцененные помещения ( без понимания, кому будем сдавать), а потом улучшаем их и сдаём в аренду.
Интересно, что помещения из 2 группы продаются в итоге с большей выгодой💰.
Свежий пример из недавней практики:
В конце 2022 года в одном из классифайдов мы нашли помещение 87 кв.м. на 1 этаже.
Продавалось оно за 12,5 млн.руб ( в итоге сторговались за 12).
Было «ужасной»комнатной планировки.
Но обладало неожиданным преимуществом: располагалось в старом районе, где примерно на 8 девятиэтажек приходилось одно нежилое помещение.
Совсем не удивительно, что «Вайлдберрис» эта локация была интересна для открытия ПВЗ.
Купив помещение, мы предложили им его арендовать за 210 тысяч рублей и получили согласие.
Однако в процессе согласования и прорисовки дизайн-проекта они полностью остановили развитие❌
Мы продолжили сдавать дальше..
Появлялись разные потенциальные арендаторы, но больше 2000 руб за кв.м. никто платить не хотел.
В итоге приняли решение сдать половину помещения «Озону» за 120 000 руб.
А к концу 2023 года «Вайлдберрис»возобновили развитие и начали обрывать телефон.
Но половины помещения им было мало.
Выгнать «Озон» было тоже не правильно.
В итоге выход был найден : уменьшили «Озон» и сделали проем в капитальной стене ( со всеми усилениями)
Арендная плата получилась 250 тысяч.
✅ Продан ГАБ был за 24 млн.руб. 💰💰💰
За 13 месяцев.
👏 31👍 4❤ 3
Осторожно: ГАБ в ЦАО⚠️.
Мы писали про это помещение 1,5 года назад.
https://t.me/inv_estate/364
https://t.me/inv_estate/366
Тогда оно продавалось пустым за 86 млн.руб. и выглядело заманчивой инвестицией ( с «подводными камнями»).
Сейчас оно превратилось 🪄 в ГАБ с «Глобал Драйв» и продаётся за 116 млн.руб.
📈Объект прибавил в стоимости 30 млн.руб. ‼️
За полтора-года.
https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovaya_ploschad_539_m_3649552011?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing
👏 Отличный показатель👏
Нужно отметить, что минусы этого помещения сейчас не так заметны:
✅ Мораторий на проверки будет действовать минимум до конца года.
✅ Арендатор выбран максимально сопутствующий назначению земельного участка.
Однако, цена сейчас тоже не столь заманчива.
Инвестиции в Недвижимость
Осторожно: помещение в ЦАО⚠️ Это помещение предложили нам в апреле. Сейчас оно продолжает продаваться.
https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/svobodnogo_naznacheniya_540_m_2348607014?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing⚡️ Помещение в ЦАО на 1 этаже. г. Москва, ул. Бакунинская, д.69, стр.1. Площадь- 540 кв.м. ( можно 325 кв.м.) Цена- 86 млн.руб. ( 325 кв.м.- 51, 675 млн.руб.)⚡️ Первое впечатление от этого предложения- нужно срочно искать деньги на покупку : ✅ 1 этаж многофункционального бизнес- центра «Александрия». ✅ Отличный пешеходный и автомобильный поток мимо помещения. ✅ Наличие парковки рядом. ✅ 159 тысяч руб. за кв.м.- просто 🎁. ✅ В прошлом помещение сдавалось под модный нынче формат фудмолл ( «Гастроферма») Арендаторы съехали, оставив после себя субарендатора «Милти». Которые в плохом месте не открываются. ✅ Соседи по этому бизнес-центру - «Магнит», «Магнит косметик», «Ситилинк», «Фикс прайс». К сожалению, очень часто бывает, что в таких привлекательных…
👏 3❤ 2👍 1
Алкомаркеты тоже съезжают.
Если вы сдали свое помещение федеральной сети алкомаркетов, это не значит, что вы закрыли вопрос с подбором арендаторов на многие годы вперед.
К сожалению, они тоже съезжают.
1️⃣ «Ароматный мир» по адресу: г. Москва , Ленинский проспект, д.72/2 работал около 7 лет на одном месте.
Теперь переезжает в соседнее помещение.
Официальная информация - в связи с расширением.
На наш взгляд, потому что рядом открылось «Инвитро» с медицинской лицензией.
2️⃣ «Винлаб» по адресу: г. Москва, ул. Люблинская, д.113 тоже закрывается.
Даже не переезжает.
Магазин за 2 года не вышел на плановые показатели и не выдержал конкуренции с соседствующими алкомаркетами.
Руководство решило больше не увеличивать убыток, а закрыться.
Теперь закрываем цикл пессимистичных статей и переходим к жизнеутверждающим.
👍 12❤ 1👏 1