Замоскворечник

​2 СПАЛЬНИ В ЗОЛОТОМ-2 #продажа В продаже квартира в Золотом-2 на Софийской набережной (за квартиру в первом квартале Золотого уже внесен задаток). Золотой-2 - более приватный комплекс, в нем нет общественных зон, от «первого» квартала его отделяет резиденция посла Великобритании (бывший особняк сахарозаводчика Харитоненко). Окружение - так же прекрасно: Репинский сквер, набережная Москва-реки; прямо за рекой - Кремль. Третьяковская галерея, культурно-гастрономическое разнообразие Пятницкой, Ордынки и Полянке - в шаговой доступности. Место - решает. По квартире: ▪️163,4 м2 ▪️бетон ▪️2-й этаж ▪️2 спальни ▪️3 санузла ▪️3 гардеробные ▪️Окна - во двор В отличие от упомянутой выше квартиры в Золотом-1, здесь видов на Кремль нет и этаж пониже. Но и цена меньше более чем на 50 млн. рублей - 257 млн. руб. или 1,56 млн. руб./м2. Если убрать фейковые объявления из ЦИАН - это одно из самых привлекательных предложений в комплексе. У застройщика аналогичный метраж с видовыми характеристиками - от 400М. Планировка - по запросу. @zamoskvorechnik

​ИТОГИ I КВАРТАЛА В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ #вторичныйрынок #1квартал2024 В таблице - сводные ключевые показатели по выборке из 25 домов «А-класса» в Замоскворечье (добавил 2 дома - А-Residence и Титул на Якиманке). Заметно сохранение 2-х тенденций прошлого года: 1️⃣Сокращение предложения в «бетоне» 2️⃣Повышение цен предложения в бетоне Снижение средней цены предложения с ремонтом связано с «уходом» с рынка нескольких лотов с ценой 2.5-3 млн. руб. за метр в Баркли Гэллери, 1-м Голутвинском и Копернике. В мае посмотрим по отчетам Росреестра, были там сделки или нет. @zamoskvorechnik

ХОТИТЕ НАУЧИТЬСЯ ПРОДАВАТЬ ЭЛИТНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ? #рекомендация Вниманию коллег и тех, кто хотел бы войти в тему элитной недвижимости, возможно получить новую профессию. Рекомендую авторский курс Александра Дьяченко «Эксперт по элитной недвижимости», который стартует в следующий понедельник 29 апреля. Александра знаю не один год и сам несколько лет назад занимался с ним в формате личного наставничества. Тогда еще не было он-лайн курса, общались очно, тет-а-тет. Считаю Александра лучшим экспертом в сфере элитной недвижимости, который качественно и структурированно передает свой опыт и знания (далеко не все профи хотят и умеют). Кроме рекомендации, делюсь промокодом, который дает 10% скидку на обучение - partner20242DF9E134. PS Рекомендую только то, что знаю, чем сам пользуюсь или пользовался, будь то рестораны, маршруты для путешествий #вокругсвета, книги, фильмы или учебные программы. Везде есть элемент субъективного восприятия, но фигню не посоветую) @zamoskvorechnik

​ИТОГИ ПЕРВОГО КВАРТАЛА #вторичныйрынок #100домов #элитнаянедвижимость На этой неделе запланировал несколько публикаций по итогам первого квартала на вторичном рынке. В этот раз анализируемая выборка увеличилась до 100 домов класса «прнмиум» и «делюкс» за счет домов, уже введеных в эксплуатацию (Тессинский,1 , Тургенев, Большая Дмитровка IX, High Garden etc), а также нескольких дополнительно добавленных комплексов. Вся «сотня» делится на три логических блока: 1️⃣25 домов класса «А» в Замоскворечье (здесь ссылка на классификацию) 2️⃣38 домов класса «А» в Хамовниках 3️⃣41 дом класса «А» в остальных районах ЦАО (исключая Замоскворечье и Хамовники). На самом деле - домов 103, но далеко не в каждый анализируемый период там есть предложения или сделки. ▪️Первый этап анализа - динамика цен и предложения в анализируемой выборке. ▪️Второй этап - результаты квартала по сделкам в 100 домах вторичного рынка будут уже опубликованы в мае. Как показывает анализ предыдущих периодов, динамика цен в выборке напрямую слабо коррелирует с продажами. Поскольку продажи точечные, - решает конкретный дом, конкретный лот, конкретный ремонт и вид из окон. В таблице ниже - сводные показатели по всем 100 домам ЦАО. Далее опубликую аналогичные таблицы по Замоскворечью, Хамовникам и «остальному» ЦАО, чтобы лучше была понятна детализация по районам. Итого, по 100 домам ЦАО средняя арифметическое значение цены м2 на 1.04.24 г: ▪️В бетоне - 1,41 млн. руб./м2 ▪️С ремонтом - 1,47 млн. руб./м2 Более детально про цены напишу в разрезе районов, следите за публикациями. @zamoskvorechnik

Наконец удалось поймать момент отключения подсветки в 23.00😉

​«БИЗНЕС-ПРЕМИУМ» ВЫРОС В 2 РАЗА #cделки #новостройки #1квартал2024 Апрель выдался очень активным - много консультаций, которые дают материал для контента и размышлений, 2 задатка. Поэтому статистику продаж за первый квартал в «бизнес-премиум» выкладываю на неделю позже, чем планировал. Всего в комплексах, по которым мониторят продажи партнеры (ИЛИ ИЛИ и Пульс Продаж Новостроек) зафиксировано 679 сделок. Это в два раза больше, чем в первом квартале прошлого года, и на 40% больше, чем в 2022 г. Продажи 2021 года непоказательны, поскольку половина из 17 домов в выборке тогда еще не вышло в продажу. Справочно, количество сделок: ▪️1 кв 2023 - 337 ▪️1 кв 2022 - 484 С учетом того, что в сегментах «делюкс» и «премиум» такая же уверенная тенденция роста продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлых лет, «сдержанно-оптимистический» прогноз развития рынка подтверждается. @zamoskvorechnik

​ПРЕМИУМ ПО ЦЕНЕ ДЕЛЮКСА #иллюстрация Не так давно сравнивал цены на готовые и «строящиеся» квартиры в сегменте делюкс. Предварительный экспересс-анализ показал, что выбор невелик как в готовых домах, так и в новостройках. При этом, сопоставимые лоты площадью плюс-минус 170 м2 в сданных в эксплуатацию домах зачастую существенно дешевле новостроек. Сегодня посмотрел цены в Лужниках Коллекшн, и понял, что открыта новая створка окна Овертона: 174 м2 , 5 этаж, прямой вид на Москва-реку - 320 млн. руб. или 1,839 млн. руб/м2. По такой же цене еще несколько дней назад продавал квартиру в введенном в эксплуатацию Золотом 1, где уже в нескольких квартирах живут (уже внесен задаток). Лужники Колекшн - классный проект, мне нравится, писал о нем год назад. Но объективно, класс комплекса ниже, чем Золотой. А цена такая же (на видовой лот), при сдаче первой очереди в 4 квартале 2026 года, т.е. ключи будут переданы уже в 2027 году. Вчера писал про виды и о том, что они могут составлять существенную часть цены лота. Но здесь, по-моему, перебор. Или это новая реальность? Есть над чем подумать. А по «Лужникам» пора обновить видение, все-таки год прошел, комплекс знаковый, хорошо продающийся. Возможно обзор запланирую на июнь. На фото - планировка квартиры в «Лужниках» за 320 млн. руб. @zamoskvorechnik

ПРО ВИДЫ В ЦАО #иллюстрация Вчерашний пост и последовавший за ним опрос про оценку видовой квартиры подтолкнули написать пару слов в продолжение темы. Говоря о «видовом» лоте, в первую очередь подразумеваем панорамные виды на город или на знаковые культурно-исторические достопримечательности (Кремль, Храмы, Сталинские Высотки, знаковые сооружения); на Москва-реку или Водоотводный канал. Проблема в том, что в историческом центре, да и во всем ЦАО, с учетом сложившейся застройки, таких видовых лотов априори не может быть много. Элитный сегмент, с учетом вторичного рынка, насчитывает 3-4 сотни домов. Картины, приятные глазу, имеют или последние этажи или 1-2 секции некоторых (далеко не всех) комплексов. Есть исключения, но их можно пересчитать по пальцам одной руки. Большинство лотов имеют окна во двор и на окружающую застройку, которая даже являясь исторической, показывает жителям стены и окна не всегда в выгодном ракурсе. Подумал, что виды тоже можно и нужно классифицировать для более корректного определения справедливой цены на недвижимость. Например: ▪️Вид первой категории - Кремль, панорама на Москву, на воду. Прямые или почти прямые - чтобы не высовываться в окно за кремлевской звездой. Таких квартир крайне немного в принципе. И стоимость вида в цене такого лота существенна. ▪️Вид второй категории - открытые виды, но не на знаковые объекты или их ограниченный обзор. Могут быть виды на крыши, иногда более, иногда менее эстетичные (вентиляционное и прочее оборудование) даже трубы ТЭЦ или ГЭС-1. Но в этом есть свой цимус. ▪️Вид третьей категории - просто приятный вид, не панорамный, преимущественно во двор, на сквер, парк, соседние здания отстоят достаточно далеко. Это грубая прикидка на коленке. Понятно, что если делать полную классификацию, наверно правильнее оценивать виды из конкретных комплексов, присваивать им рейтинг и т.д. Ниже - фото примеры видов первой и второй категории, которые сделал из разных комплексов (исключение - высотка на Котельнической, похожие виды будут из Космо 4/22). @zamoskvorechnik