Инвестиции в Недвижимость
Авторский канал для инвесторов, риэлторов и интересующихся недвижимостью Обзоры рынка Московской недвижимости Анализ сетевых арендаторов и арендодателей. По всем вопросам к @VasilyB79
Show more7 379Subscribers
-124 hours
-287 days
-5230 days
Posting time distributions
Data loading in progress...
Find out who reads your channel
This graph will show you who besides your subscribers reads your channel and learn about other sources of traffic.
Publication analysis
| Posts | Views | Shares | Views dynamics |
01 ЖК «Юнион парк»- 50 оттенков кофе с круассанами.
Мы писали о засилии алкомаркетов в некоторых ЖК и районах.
https://t.me/inv_estate/437
Сейчас столкнулись с другим интересным явлением:
ЖК бизнес-класса «Юнион парк» находится в районе Хорошево-Мневники.
На 1 этажах этого ЖК можно наблюдать рядом: пекарни «Буханка», «Печорин», кофейни «Surf coffee», «Бодрый Макс» и «Wells Home cafe».
Наверняка у искушенных любителей кофе с круассанами разбегаются глаза от такого изобилия🥐.
Думаем, что подобная ситуация сложилась из-за того, что застройщик («Крост») стремится сам сдавать коммерческие помещения.
И ни одного алкомаркета ?
Конечно, нет.
Чуть поодаль.
В цоколе сохранившейся от реновации пятиэтажки на бул. генерала Карбышева радует своих посетителей «Красное и Белое». | 71 | 0 | Loading... |
02 Назло арендодателю «отморожу уши».
Мы не устаем удивляться сильным «перекосам» в операционной деятельности известных сетей.
Сегодня хотим рассказать о «Вайлдберрис».
Вернее, об их политике против индексации арендной платы.
Мы заметили эту новую парадигму в конце прошлого года.
Раньше у них был более взвешенный подход, и в ряде объектов мы проиндексировали арендную плату.
Но не сейчас.
Они действительно съезжают с большинства помещений, где им пытаются поднять арендную плату.
Дело доходит до абсурда:
«Вайлдберрис» готовы открываться в соседних помещениях и согласовывают более дорогую арендную плату, но не индексируют в арендуемых помещениях.
Странная позиция, с которой приходится работать. | 862 | 11 | Loading... |
03 Об искусстве названий.
2 часть.
Панове.
Никого не удивила переориентация корчмы «Тарас Бульба» .
С ресторана украинской кухни на ресторан славянской кухни.
Однако с засилием панов в названиях пока никто не борется😂.
«Пан круассан»,
«Пан запекан»,
«ПаПан»,
«Пан чемодан»,
«Пан пицца».
Это все сети, которые сейчас активно открывают новые заведения.
Невзирая на не вполне дружелюбное отношение стран, откуда пришло это обращение. | 1 407 | 1 | Loading... |
04 Об искусстве названий.
1 часть.
…И точка.
«Нагромождение слов вместо короткого четкого названия».
«Ужасное; и с литературной, и с маркетинговой точки зрения»
«Абсолютно дебильное».
Это все высказывания известных людей о названии «Вкусно и точка».
Действительно, в 2022 году казалось, что оно было придумано на «скорую руку» в условиях жесткого временного цейтнота.
Но, как обычно, большое видится на расстоянии 🧐.
Как бы ни было странно это писать🙃.
Сейчас мы видим огромное количество модификаций этого названия.
«Шашлык и точка»,
«Кофе и точка»,
«Шаурма и точка»,
«Пиво и точка»,
«Табак и точка» и т.д.
Получается, что у чего-то ( мягко говоря) не очень удачного нашлось множество последователей. | 1 498 | 1 | Loading... |
05 «Бристоль» -
«Все страньше и страньше.
Все чудесатее и чудесатее».
У «Бристоля» похоже наступило «время собирать камни».
За взрывным развитием прошлого года ( открывались всюду и за любые деньги) последовала остановка 🚧.
Сейчас начали просить снизить арендную нагрузку 📉 по «минусовым» магазинам‼️
Кстати подобный путь в прошлых годах проходили «Вайлдберрис» и «Озон».
Мы надеялись, что в отличие от маркетплейсов «Бристоль» справится с резко увеличившимся количеством магазинов.
Но нет…🤷🏻♂️
Погоня за «Красным и Белым» и амбициозные планы руководства слишком измотали эту сеть.
Не удивимся , если в ближайшем будущем закроют особо убыточные магазины❌.
Что с ними раньше случалось крайне редко. | 2 008 | 11 | Loading... |
06 Подвалы Москвы как торговые помещения.
В последние годы наметился явный тренд на создание комфортной среды для жителей.
То есть всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.
Зачастую в старых районах Москвы ( с минимальным числом новостроек) нет достаточного количества коммерческой недвижимости, чтобы вместить всех желающих арендаторов.
ПВЗ, алкомаркеты , магазины «Вкусвилл» готовы в некоторых районах открываться через дом.
Причем для них это экономически обоснованно.
Вот тут и приходят на помощь подвалы или цоколи.
До недавних пор не востребованные.
Сейчас сдаются в аренду достаточно быстро.
Более доступные по арендной плате и зачастую не имеющие конкуренции на районе.
Отлично подходят для непритязательных арендаторов. | 1 844 | 8 | Loading... |
07 Позитивные новости.
Очень приятно, когда проверенный арендатор или известный бренд решает развиваться в новом сегменте.
По ряду причин это не всегда превращается в крупную сеть, но про это интересно читать.
1️⃣ «Лента» планирует начать развивать свою собственную сеть алкомаркетов под названием «Вингараж».
У них не получилось купить сеть «Градусы».
Поэтому решили вторгнуться на территорию «Винлаба».
Прогнозируют похожие магазины , но с добавлением продуктов.
2️⃣ «Вкусвилл» решил развивать собственную сеть пиццерий.
Проект назвали «Rимляне».
Судя по названию, продавать будут римскую пиццу.
Появляется угроза лидерству «Додо» ?
Или «заткнут за пояс» «Зотман» ( тоже специализируется на римской пицце)?
3️⃣ «Балтика» может открыть собственную сеть магазинов.
По продаже бутылочного, разливного пива и сопутствующей продукции.
Тоже весьма интересное начинание.
Правда, слухи об этом ходят уже давно.
✅ В завершение скажем, что к нам пока не обращались менеджеры вышеописанных компаний по поводу подбора помещений 😎.
Подождём … | 2 318 | 18 | Loading... |
08 Интересный случай из практики.
Мы не раз описывали, что занимаемся конструированием и последующей продажей ГАБов.
1️⃣ В основном стараемся покупать помещения, куда заранее согласовываем сетевого арендатора.
2️⃣ Приобретаем и просто недооцененные помещения ( без понимания, кому будем сдавать), а потом улучшаем их и сдаём в аренду.
Интересно, что помещения из 2 группы продаются в итоге с большей выгодой💰.
Свежий пример из недавней практики:
В конце 2022 года в одном из классифайдов мы нашли помещение 87 кв.м. на 1 этаже.
Продавалось оно за 12,5 млн.руб ( в итоге сторговались за 12).
Было «ужасной»комнатной планировки.
Но обладало неожиданным преимуществом: располагалось в старом районе, где примерно на 8 девятиэтажек приходилось одно нежилое помещение.
Совсем не удивительно, что «Вайлдберрис» эта локация была интересна для открытия ПВЗ.
Купив помещение, мы предложили им его арендовать за 210 тысяч рублей и получили согласие.
Однако в процессе согласования и прорисовки дизайн-проекта они полностью остановили развитие❌
Мы продолжили сдавать дальше..
Появлялись разные потенциальные арендаторы, но больше 2000 руб за кв.м. никто платить не хотел.
В итоге приняли решение сдать половину помещения «Озону» за 120 000 руб.
А к концу 2023 года «Вайлдберрис»возобновили развитие и начали обрывать телефон.
Но половины помещения им было мало.
Выгнать «Озон» было тоже не правильно.
В итоге выход был найден : уменьшили «Озон» и сделали проем в капитальной стене ( со всеми усилениями)
Арендная плата получилась 250 тысяч.
✅ Продан ГАБ был за 24 млн.руб. 💰💰💰
За 13 месяцев. | 2 006 | 15 | Loading... |
09 Осторожно: ГАБ в ЦАО⚠️.
Мы писали про это помещение 1,5 года назад.
https://t.me/inv_estate/364
https://t.me/inv_estate/366
Тогда оно продавалось пустым за 86 млн.руб. и выглядело заманчивой инвестицией ( с «подводными камнями»).
Сейчас оно превратилось 🪄 в ГАБ с «Глобал Драйв» и продаётся за 116 млн.руб.
📈Объект прибавил в стоимости 30 млн.руб. ‼️
За полтора-года.
https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovaya_ploschad_539_m_3649552011?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing
👏 Отличный показатель👏
Нужно отметить, что минусы этого помещения сейчас не так заметны:
✅ Мораторий на проверки будет действовать минимум до конца года.
✅ Арендатор выбран максимально сопутствующий назначению земельного участка.
Однако, цена сейчас тоже не столь заманчива. | 2 834 | 2 | Loading... |
ЖК «Юнион парк»- 50 оттенков кофе с круассанами.
Мы писали о засилии алкомаркетов в некоторых ЖК и районах.
https://t.me/inv_estate/437
Сейчас столкнулись с другим интересным явлением:
ЖК бизнес-класса «Юнион парк» находится в районе Хорошево-Мневники.
На 1 этажах этого ЖК можно наблюдать рядом: пекарни «Буханка», «Печорин», кофейни «Surf coffee», «Бодрый Макс» и «Wells Home cafe».
Наверняка у искушенных любителей кофе с круассанами разбегаются глаза от такого изобилия🥐.
Думаем, что подобная ситуация сложилась из-за того, что застройщик («Крост») стремится сам сдавать коммерческие помещения.
И ни одного алкомаркета ?
Конечно, нет.
Чуть поодаль.
В цоколе сохранившейся от реновации пятиэтажки на бул. генерала Карбышева радует своих посетителей «Красное и Белое».
Инвестиции в Недвижимость
В ЖК «Настроение» будет хорошее настроение🥂. Ранее мы писали про Коптевскую улицу, где целых 4 магазина «Красное и белое».
https://t.me/inv_estate/381Теперь обращаем ваше внимание на новый ЖК «Настроение». Он находится на северо-востоке Москвы, рядом с Лосиноостровским парком. Был построен на месте БЦ «Северянин». Состоит из 4-х корпусов. В каждом из корпусов на 1 этаже коммерческие помещения. Сетевые арендаторы этих помещений - супермаркет «Лента», аптека «Горздрав», пекарня «Буханка», «Винлаб», «Ароматный мир», «Красное и белое». В принципе стандартный набор с небольшим перекосом в сторону алко-тематики. Однако недавно открылся второй магазин «Красное и белое», что говорит о его востребованности в ЖК. За хорошее настроение отвечает «Красное и Белое»😆.
👍 2
Назло арендодателю «отморожу уши».
Мы не устаем удивляться сильным «перекосам» в операционной деятельности известных сетей.
Сегодня хотим рассказать о «Вайлдберрис».
Вернее, об их политике против индексации арендной платы.
Мы заметили эту новую парадигму в конце прошлого года.
Раньше у них был более взвешенный подход, и в ряде объектов мы проиндексировали арендную плату.
Но не сейчас.
Они действительно съезжают с большинства помещений, где им пытаются поднять арендную плату.
Дело доходит до абсурда:
«Вайлдберрис» готовы открываться в соседних помещениях и согласовывают более дорогую арендную плату, но не индексируют в арендуемых помещениях.
Странная позиция, с которой приходится работать.
👍 19
Об искусстве названий.
2 часть.
Панове.
Никого не удивила переориентация корчмы «Тарас Бульба» .
С ресторана украинской кухни на ресторан славянской кухни.
Однако с засилием панов в названиях пока никто не борется😂.
«Пан круассан»,
«Пан запекан»,
«ПаПан»,
«Пан чемодан»,
«Пан пицца».
Это все сети, которые сейчас активно открывают новые заведения.
Невзирая на не вполне дружелюбное отношение стран, откуда пришло это обращение.
👍 5👏 1
Об искусстве названий.
1 часть.
…И точка.
«Нагромождение слов вместо короткого четкого названия».
«Ужасное; и с литературной, и с маркетинговой точки зрения»
«Абсолютно дебильное».
Это все высказывания известных людей о названии «Вкусно и точка».
Действительно, в 2022 году казалось, что оно было придумано на «скорую руку» в условиях жесткого временного цейтнота.
Но, как обычно, большое видится на расстоянии 🧐.
Как бы ни было странно это писать🙃.
Сейчас мы видим огромное количество модификаций этого названия.
«Шашлык и точка»,
«Кофе и точка»,
«Шаурма и точка»,
«Пиво и точка»,
«Табак и точка» и т.д.
Получается, что у чего-то ( мягко говоря) не очень удачного нашлось множество последователей.
👍 10❤ 2
«Бристоль» -
«Все страньше и страньше.
Все чудесатее и чудесатее».
У «Бристоля» похоже наступило «время собирать камни».
За взрывным развитием прошлого года ( открывались всюду и за любые деньги) последовала остановка 🚧.
Сейчас начали просить снизить арендную нагрузку 📉 по «минусовым» магазинам‼️
Кстати подобный путь в прошлых годах проходили «Вайлдберрис» и «Озон».
Мы надеялись, что в отличие от маркетплейсов «Бристоль» справится с резко увеличившимся количеством магазинов.
Но нет…🤷🏻♂️
Погоня за «Красным и Белым» и амбициозные планы руководства слишком измотали эту сеть.
Не удивимся , если в ближайшем будущем закроют особо убыточные магазины❌.
Что с ними раньше случалось крайне редко.
👏 5👍 4
Подвалы Москвы как торговые помещения.
В последние годы наметился явный тренд на создание комфортной среды для жителей.
То есть всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.
Зачастую в старых районах Москвы ( с минимальным числом новостроек) нет достаточного количества коммерческой недвижимости, чтобы вместить всех желающих арендаторов.
ПВЗ, алкомаркеты , магазины «Вкусвилл» готовы в некоторых районах открываться через дом.
Причем для них это экономически обоснованно.
Вот тут и приходят на помощь подвалы или цоколи.
До недавних пор не востребованные.
Сейчас сдаются в аренду достаточно быстро.
Более доступные по арендной плате и зачастую не имеющие конкуренции на районе.
Отлично подходят для непритязательных арендаторов.
👍 12👏 1
Позитивные новости.
Очень приятно, когда проверенный арендатор или известный бренд решает развиваться в новом сегменте.
По ряду причин это не всегда превращается в крупную сеть, но про это интересно читать.
1️⃣ «Лента» планирует начать развивать свою собственную сеть алкомаркетов под названием «Вингараж».
У них не получилось купить сеть «Градусы».
Поэтому решили вторгнуться на территорию «Винлаба».
Прогнозируют похожие магазины , но с добавлением продуктов.
2️⃣ «Вкусвилл» решил развивать собственную сеть пиццерий.
Проект назвали «Rимляне».
Судя по названию, продавать будут римскую пиццу.
Появляется угроза лидерству «Додо» ?
Или «заткнут за пояс» «Зотман» ( тоже специализируется на римской пицце)?
3️⃣ «Балтика» может открыть собственную сеть магазинов.
По продаже бутылочного, разливного пива и сопутствующей продукции.
Тоже весьма интересное начинание.
Правда, слухи об этом ходят уже давно.
✅ В завершение скажем, что к нам пока не обращались менеджеры вышеописанных компаний по поводу подбора помещений 😎.
Подождём …
👍 14
Интересный случай из практики.
Мы не раз описывали, что занимаемся конструированием и последующей продажей ГАБов.
1️⃣ В основном стараемся покупать помещения, куда заранее согласовываем сетевого арендатора.
2️⃣ Приобретаем и просто недооцененные помещения ( без понимания, кому будем сдавать), а потом улучшаем их и сдаём в аренду.
Интересно, что помещения из 2 группы продаются в итоге с большей выгодой💰.
Свежий пример из недавней практики:
В конце 2022 года в одном из классифайдов мы нашли помещение 87 кв.м. на 1 этаже.
Продавалось оно за 12,5 млн.руб ( в итоге сторговались за 12).
Было «ужасной»комнатной планировки.
Но обладало неожиданным преимуществом: располагалось в старом районе, где примерно на 8 девятиэтажек приходилось одно нежилое помещение.
Совсем не удивительно, что «Вайлдберрис» эта локация была интересна для открытия ПВЗ.
Купив помещение, мы предложили им его арендовать за 210 тысяч рублей и получили согласие.
Однако в процессе согласования и прорисовки дизайн-проекта они полностью остановили развитие❌
Мы продолжили сдавать дальше..
Появлялись разные потенциальные арендаторы, но больше 2000 руб за кв.м. никто платить не хотел.
В итоге приняли решение сдать половину помещения «Озону» за 120 000 руб.
А к концу 2023 года «Вайлдберрис»возобновили развитие и начали обрывать телефон.
Но половины помещения им было мало.
Выгнать «Озон» было тоже не правильно.
В итоге выход был найден : уменьшили «Озон» и сделали проем в капитальной стене ( со всеми усилениями)
Арендная плата получилась 250 тысяч.
✅ Продан ГАБ был за 24 млн.руб. 💰💰💰
За 13 месяцев.
👏 31👍 4❤ 3
Осторожно: ГАБ в ЦАО⚠️.
Мы писали про это помещение 1,5 года назад.
https://t.me/inv_estate/364
https://t.me/inv_estate/366
Тогда оно продавалось пустым за 86 млн.руб. и выглядело заманчивой инвестицией ( с «подводными камнями»).
Сейчас оно превратилось 🪄 в ГАБ с «Глобал Драйв» и продаётся за 116 млн.руб.
📈Объект прибавил в стоимости 30 млн.руб. ‼️
За полтора-года.
https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovaya_ploschad_539_m_3649552011?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing
👏 Отличный показатель👏
Нужно отметить, что минусы этого помещения сейчас не так заметны:
✅ Мораторий на проверки будет действовать минимум до конца года.
✅ Арендатор выбран максимально сопутствующий назначению земельного участка.
Однако, цена сейчас тоже не столь заманчива.
Инвестиции в Недвижимость
Осторожно: помещение в ЦАО⚠️ Это помещение предложили нам в апреле. Сейчас оно продолжает продаваться.
https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/svobodnogo_naznacheniya_540_m_2348607014?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing⚡️ Помещение в ЦАО на 1 этаже. г. Москва, ул. Бакунинская, д.69, стр.1. Площадь- 540 кв.м. ( можно 325 кв.м.) Цена- 86 млн.руб. ( 325 кв.м.- 51, 675 млн.руб.)⚡️ Первое впечатление от этого предложения- нужно срочно искать деньги на покупку : ✅ 1 этаж многофункционального бизнес- центра «Александрия». ✅ Отличный пешеходный и автомобильный поток мимо помещения. ✅ Наличие парковки рядом. ✅ 159 тысяч руб. за кв.м.- просто 🎁. ✅ В прошлом помещение сдавалось под модный нынче формат фудмолл ( «Гастроферма») Арендаторы съехали, оставив после себя субарендатора «Милти». Которые в плохом месте не открываются. ✅ Соседи по этому бизнес-центру - «Магнит», «Магнит косметик», «Ситилинк», «Фикс прайс». К сожалению, очень часто бывает, что в таких привлекательных…
👏 3❤ 2👍 1