Инвестиции в Недвижимость

Чижик заклевал Пыжикоффа⁉️ Мы (как и многие другие СМИ) писали почти год назад о запуске новой сети дискаунтеров «Пыжикофф». В 2023 году было запланировано открытие 30 магазинов. И конкуренция с «Фикс прайс». По итогам года результаты неутешительны. Первые 2 магазина в Одинцово уже закрыты: ❌ г. Одинцово, ул. Белорусская, д.5 ( ТЦ «Манго»)❌ ❌ г. Одинцово, ул. Триумфальная, д.8❌ Вроде бы все правильно рассчитали🤷🏻‍♂️ Рядом не было магазинов «Фикс прайс» , и районы весьма густо населенные. Но что-то пошло не так. Может из-за того, что по второму адресу рядом «Чижик» открылся? В целом, можно отметить, что планы не выполнены. Мы обнаружили на сегодняшний день только 3❗️работающих магазина «Пыжикофф». Пока развитие у них получается, как в «Алисе из страны чудес»: «Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее»

ЖК «Юнион парк»- 50 оттенков кофе с круассанами. Мы писали о засилии алкомаркетов в некоторых ЖК и районах. https://t.me/inv_estate/437 Сейчас столкнулись с другим интересным явлением: ЖК бизнес-класса «Юнион парк» находится в районе Хорошево-Мневники. На 1 этажах этого ЖК можно наблюдать рядом: пекарни «Буханка», «Печорин», кофейни «Surf coffee», «Бодрый Макс» и «Wells Home cafe». Наверняка у искушенных любителей кофе с круассанами разбегаются глаза от такого изобилия🥐. Думаем, что подобная ситуация сложилась из-за того, что застройщик («Крост») стремится сам сдавать коммерческие помещения. И ни одного алкомаркета ? Конечно, нет. Чуть поодаль. В цоколе сохранившейся от реновации пятиэтажки на бул. генерала Карбышева радует своих посетителей «Красное и Белое».

Назло арендодателю «отморожу уши». Мы не устаем удивляться сильным «перекосам» в операционной деятельности известных сетей. Сегодня хотим рассказать о «Вайлдберрис». Вернее, об их политике против индексации арендной платы. Мы заметили эту новую парадигму в конце прошлого года. Раньше у них был более взвешенный подход, и в ряде объектов мы проиндексировали арендную плату. Но не сейчас. Они действительно съезжают с большинства помещений, где им пытаются поднять арендную плату. Дело доходит до абсурда: «Вайлдберрис» готовы открываться в соседних помещениях и согласовывают более дорогую арендную плату, но не индексируют в арендуемых помещениях. Странная позиция, с которой приходится работать.

Об искусстве названий. 2 часть. Панове. Никого не удивила переориентация корчмы «Тарас Бульба» . С ресторана украинской кухни на ресторан славянской кухни. Однако с засилием панов в названиях пока никто не борется😂. «Пан круассан», «Пан запекан», «ПаПан», «Пан чемодан», «Пан пицца». Это все сети, которые сейчас активно открывают новые заведения. Невзирая на не вполне дружелюбное отношение стран, откуда пришло это обращение.

Об искусстве названий. 1 часть. …И точка. «Нагромождение слов вместо короткого четкого названия». «Ужасное; и с литературной, и с маркетинговой точки зрения» «Абсолютно дебильное». Это все высказывания известных людей о названии «Вкусно и точка». Действительно, в 2022 году казалось, что оно было придумано на «скорую руку» в условиях жесткого временного цейтнота. Но, как обычно, большое видится на расстоянии 🧐. Как бы ни было странно это писать🙃. Сейчас мы видим огромное количество модификаций этого названия. «Шашлык и точка», «Кофе и точка», «Шаурма и точка», «Пиво и точка», «Табак и точка» и т.д. Получается, что у чего-то ( мягко говоря) не очень удачного нашлось множество последователей.

«Бристоль» - «Все страньше и страньше. Все чудесатее и чудесатее». У «Бристоля» похоже наступило «время собирать камни». За взрывным развитием прошлого года ( открывались всюду и за любые деньги) последовала остановка 🚧. Сейчас начали просить снизить арендную нагрузку 📉 по «минусовым» магазинам‼️ Кстати подобный путь в прошлых годах проходили «Вайлдберрис» и «Озон». Мы надеялись, что в отличие от маркетплейсов «Бристоль» справится с резко увеличившимся количеством магазинов. Но нет…🤷🏻‍♂️ Погоня за «Красным и Белым» и амбициозные планы руководства слишком измотали эту сеть. Не удивимся , если в ближайшем будущем закроют особо убыточные магазины❌. Что с ними раньше случалось крайне редко.

Подвалы Москвы как торговые помещения. В последние годы наметился явный тренд на создание комфортной среды для жителей. То есть всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности. Зачастую в старых районах Москвы ( с минимальным числом новостроек) нет достаточного количества коммерческой недвижимости, чтобы вместить всех желающих арендаторов. ПВЗ, алкомаркеты , магазины «Вкусвилл» готовы в некоторых районах открываться через дом. Причем для них это экономически обоснованно. Вот тут и приходят на помощь подвалы или цоколи. До недавних пор не востребованные. Сейчас сдаются в аренду достаточно быстро. Более доступные по арендной плате и зачастую не имеющие конкуренции на районе. Отлично подходят для непритязательных арендаторов.

Позитивные новости. Очень приятно, когда проверенный арендатор или известный бренд решает развиваться в новом сегменте. По ряду причин это не всегда превращается в крупную сеть, но про это интересно читать. 1️⃣ «Лента» планирует начать развивать свою собственную сеть алкомаркетов под названием «Вингараж». У них не получилось купить сеть «Градусы». Поэтому решили вторгнуться на территорию «Винлаба». Прогнозируют похожие магазины , но с добавлением продуктов. 2️⃣ «Вкусвилл» решил развивать собственную сеть пиццерий. Проект назвали «Rимляне». Судя по названию, продавать будут римскую пиццу. Появляется угроза лидерству «Додо» ? Или «заткнут за пояс» «Зотман» ( тоже специализируется на римской пицце)? 3️⃣ «Балтика» может открыть собственную сеть магазинов. По продаже бутылочного, разливного пива и сопутствующей продукции. Тоже весьма интересное начинание. Правда, слухи об этом ходят уже давно. ✅ В завершение скажем, что к нам пока не обращались менеджеры вышеописанных компаний по поводу подбора помещений 😎. Подождём …

Интересный случай из практики. Мы не раз описывали, что занимаемся конструированием и последующей продажей ГАБов. 1️⃣ В основном стараемся покупать помещения, куда заранее согласовываем сетевого арендатора. 2️⃣ Приобретаем и просто недооцененные помещения ( без понимания, кому будем сдавать), а потом улучшаем их и сдаём в аренду. Интересно, что помещения из 2 группы продаются в итоге с большей выгодой💰. Свежий пример из недавней практики: В конце 2022 года в одном из классифайдов мы нашли помещение 87 кв.м. на 1 этаже. Продавалось оно за 12,5 млн.руб ( в итоге сторговались за 12). Было «ужасной»комнатной планировки. Но обладало неожиданным преимуществом: располагалось в старом районе, где примерно на 8 девятиэтажек приходилось одно нежилое помещение. Совсем не удивительно, что «Вайлдберрис» эта локация была интересна для открытия ПВЗ. Купив помещение, мы предложили им его арендовать за 210 тысяч рублей и получили согласие. Однако в процессе согласования и прорисовки дизайн-проекта они полностью остановили развитие❌ Мы продолжили сдавать дальше.. Появлялись разные потенциальные арендаторы, но больше 2000 руб за кв.м. никто платить не хотел. В итоге приняли решение сдать половину помещения «Озону» за 120 000 руб. А к концу 2023 года «Вайлдберрис»возобновили развитие и начали обрывать телефон. Но половины помещения им было мало. Выгнать «Озон» было тоже не правильно. В итоге выход был найден : уменьшили «Озон» и сделали проем в капитальной стене ( со всеми усилениями) Арендная плата получилась 250 тысяч. ✅ Продан ГАБ был за 24 млн.руб. 💰💰💰 За 13 месяцев.

Осторожно: ГАБ в ЦАО⚠️. Мы писали про это помещение 1,5 года назад. https://t.me/inv_estate/364 https://t.me/inv_estate/366 Тогда оно продавалось пустым за 86 млн.руб. и выглядело заманчивой инвестицией ( с «подводными камнями»). Сейчас оно превратилось 🪄 в ГАБ с «Глобал Драйв» и продаётся за 116 млн.руб. 📈Объект прибавил в стоимости 30 млн.руб. ‼️ За полтора-года. https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovaya_ploschad_539_m_3649552011?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing 👏 Отличный показатель👏 Нужно отметить, что минусы этого помещения сейчас не так заметны: ✅ Мораторий на проверки будет действовать минимум до конца года. ✅ Арендатор выбран максимально сопутствующий назначению земельного участка. Однако, цена сейчас тоже не столь заманчива.

Алкомаркеты тоже съезжают. Если вы сдали свое помещение федеральной сети алкомаркетов, это не значит, что вы закрыли вопрос с подбором арендаторов на многие годы вперед. К сожалению, они тоже съезжают. 1️⃣ «Ароматный мир» по адресу: г. Москва , Ленинский проспект, д.72/2 работал около 7 лет на одном месте. Теперь переезжает в соседнее помещение. Официальная информация - в связи с расширением. На наш взгляд, потому что рядом открылось «Инвитро» с медицинской лицензией. 2️⃣ «Винлаб» по адресу: г. Москва, ул. Люблинская, д.113 тоже закрывается. Даже не переезжает. Магазин за 2 года не вышел на плановые показатели и не выдержал конкуренции с соседствующими алкомаркетами. Руководство решило больше не увеличивать убыток, а закрыться. Теперь закрываем цикл пессимистичных статей и переходим к жизнеутверждающим.

Холодная зима 2024-го года. Продолжение. 2️⃣ Медицинские анализы. Заставил тревожиться за себя «Гемотест». Они закрыли первую за пару лет медицинскую лабораторию. По адресу: г. Москва, ул. Душинская, д.16. Закрыла именно головная организация ( не франшизеры). Несколько лет просили скидку, а сейчас приняли решение закончить работу по этому адресу. ❓Что это❓ ➖Первая ласточка закрытий ( черный лебедь) или ничего не значащий эпизод ❓ Скоро узнаем. Также закрылся «Лабквест» по адресу: Г. Москва, ул. Совхозная, д.39. Люблино - густонаселённый район, но две медицинские лаборатории в одном доме для него слишком много. По этому адресу остались работать «Хеликс».

Холодная зима 2024-го года. В начале года арендаторы часто съезжают с «насиженных» мест. А новые напротив не так активны в подборе локаций. Не исключением стала и эта зима, запомнившаяся экстремальными морозами в центральных регионах. Мы сделаем обзор по съехавшим арендаторам из разных областей: 1️⃣ Букмекерские конторы. Продолжается закрытие пунктов приема ставок ( ППС) у крупных БК. Так «Фонбет» закрылся в Москве по 2 адресам: ✅ г. Москва, Строгинский бульвар, д.9 ( проработал около 8 лет) ✅ г. Москва, Рязанский проспект, д.46, корп.1 ( проработал около 7 лет). «Лига ставок» - тоже 2 адреса: ✅ рп Монино, ул. Железнодорожная, д.35, к.2 ✅ г. Москва, Славянский бульвар, д.5, корп.1, стр.3 Проработали около 5 лет. «Бет бум»- минимум 1 клуб: ✅ г. Красногорск, Железнодорожный пер., д.7. У первых двух БК происходит отток клиентов в онлайн, мы уже писали об этом процессе. Вследствие этого и закрываются оффлайн-клубы. В «Бет бум» решили слегка «покошмарить» франшизеров и отключили некоторых. С этим связано закрытие клуба в Красногорске. Продолжение следует…

Замедление развития. Мы стараемся отслеживать все тенденции рынка коммерческой недвижимости и честно писать о них. Надеемся, что этим выгодно отличаемся от «проповедников успешного успеха». Поэтому фиксируем негативные новости: 1️⃣ «Бристоль» замедляет открытие новых магазинов. Точнее сказать, новые локации сейчас почти не согласовывают. Похоже, что дело в завышенных арендных ставках относительно магазинов «Красное и Белое». Сейчас будут менять структуру согласований и усложнять процесс. Наверно руководство «Бристоля» думает, что до конца года далеко, можно и поэкспериментировать… 2️⃣ «Вайлдберрис» тоже сильно затормозили согласование новых локаций. Перед Новым годом брали почти все помещения подряд. Сейчас арендуют очень выборочно. Похожая тенденция у них была и год назад. Потом была приостановка развития, а в конце года «фестиваль открытий новых ПВЗ». Посмотрим, как будет в этом году.

Неординарный подход. В процессе работы иногда сталкиваешься с интересными людьми. С нетривиальными взглядами на использование коммерческой недвижимости. В частности недавно познакомились с предпринимателем ( бывшим строителем), который подбирает себе для покупки новые помещения. Причем вопреки распространенному мнению подбирает он отдельно стоящие здания (ОСЗ), а не коммерческие помещения на 1 этажах жилых домов. Его техническое задание для покупки - одноэтажные здания с земельными участками в собственности в хорошо проходимых местах. Перед сделкой он уточняет в местной администрации ( подбор осуществляется в городах Московской области) возможность надстроить 1 или 2 этажа. Объясняет , что 100 кв.м. на 1 этаже жилого дома никак не увеличишь ( хотя он забывает про антресоли), а здание можно надстроить и получить с небольшими вложениями увеличенный арендный поток. Интересный подход, но безусловно не для каждого. Ведь реконструкция здания- это не только стройка, но и правильное оформление всех бумаг.

Салоны связи продолжают съезжать . Летом 2020 года написали статью про интересный ГАБ, сделанный из бывшей автостанции. Возле метро Выхино. https://t.me/inv_estate/20 Сейчас спустя три с половиной года салоны связи покинули это здание. «Теле 2», «Билайн» и наконец «Мегафон» съехали. Вместо них теперь кофейня «One price Coffee», табак и одно помещение вакантно. То есть тенденция съезда салонов связи не миновала автостанцию в Выхино. Несмотря на плохие экономические показатели в начале работы, «KFC» продолжают кормить людей по этому адресу. Интересно, что продавец отчаявшись продать это здание целиком, начал продавать его по частям. После чего процесс продажи судя по всему пошел успешней.

Пертурбация общепита на Павелецкой. За последний месяц в районе Павелецкой произошли интересные события, которые навсегда поменяют вид с садового кольца для автомобилистов. Живущим и работающим в том районе возможно тоже придется менять свои привычки. 1️⃣ Ресторан «Урюк» на ул. Валовой, д.3 проработал около 14 лет‼️. В январе этого года закончили свою работу , продолжив эпидемию закрытия «Урюков»❌ Напомним, ранее эти рестораны закрылись на проспекте Вернадского и Ленинском проспекте. В сети осталось всего 12 филиалов. Посмотрим, что будет с ней дальше. А по этому адресу планируется открытие ирландского паба «Buddy McDaniel». По крайней мере на «Авито» продаётся здание по этому адресу с вышеупомянутым пабом (но интерьерами Урюка). Всего за 220 млн.руб 💰💰💰. 2️⃣ На Шлюзовой набережной, д.2/1 пивной ресторан «Paulaner» работал с 2013 года ( около 11 лет), но тоже закрывается, потому что здание планируют снести 🏗️. По слухам ресторан переезжает в район Курской. На этом месте ждём новый ЖК «Монблан» от ГК «Галс-девелопмент».

ГАБы в программе реновации- 2024. Продолжаем рубрику. Наблюдаем 😎большое количество предложений ГАБов в реновационных домах на любой вкус. 1️⃣ https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/gab_okupaemost_7.5_let_186.1_m_3667907496?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing ГАБ с «Аптеками Столички» на ул. Менжинского, д.13, корп.1 Аптека подписала в прошлом году долгосрочный договор на 7 лет. С расчетом отработать полный срок договора, ведь этот дом в графике расселения в 2029-2032 гг. А вот у купившего ГАБ есть все шансы не вернуть вложенные деньги до сноса. Любопытно, что напротив в таком же реновационном доме одно злачное заведение сменило другое: известную местным жителям «Пельменную» сменило «Красное и Белое». 2️⃣ https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/pervaya_liniya._1-y_dom_ot_metro._arendnyy_biznes_3306238035?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing На Сущевском валу, д.63 в шаговой доступности от метро продается ГАБ с кофейней и табаком. Всего за 20 млн.руб. Возможен торг. Окупаемость меньше 9 лет. Только этот дом планируют снести в 2025-2028 гг. 3️⃣ https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/prodazha_pomescheniya_zao_274_kv.m_1819201221?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing Помещение на 1 линии с отличной видимостью с трассы. В планах сноса по программе реновации в 2029-2032 гг.

«Самокат» становится алкомаркетом ⁉️ ⚡️ «Самокат» приступил к подборам помещений с возможностью получения алкогольной лицензии.⚡️ Алко- «Самокаты» планируют открывать в местах с хорошей проходимостью в новых ЖК. Рассматривают площадь от 120 кв.м. Пока в Москве и ближайшем Подмосковье. Любопытное начинание от одного из лидеров в доставке продуктов.

Власти будут регулировать открытие ПВЗ ⁉️ Беда пришла, откуда не ждали🤦🏻. В Совете Федерации подготовили законопроект, призванный ограничить открытие новых ПВЗ маркетплейсов с долей рынка более 25%. Аналогичные ограничения действуют в отношении продуктовых сетей. В частности в прошлом году от них очень страдал «Чижик». Который не мог открываться в некоторых регионах. Если закон будет принят, то «Вайлдберис» и «Озон» не смогут открывать новые ПВЗ❌ А многие собственники уже считают их любимыми арендаторами 💔. Мы связались с представителями этих маркетплейсов и узнали, что пока бояться нечего. Они продолжают развиваться - открывают новые ПВЗ в локациях, где это необходимо. Никакой горячки ( успеть открыть побольше новых ПВЗ до введения ограничений) нет, как и страха перед грядущими изменениями. Понаблюдаем 😎.

ЖК «Скандинавский». Продолжение. ❇️ Сетевые арендаторы. 🍞 Магазины продуктов. «Дикси», «Пятерочка», «Вкусвилл». 🥂 Алкомаркеты. «Винлаб», «Красное и белое». 📦 ПВЗ. «Вайлдберрис»- 2 ПВЗ, «Озон»- 2 ПВЗ, «Яндекс маркет». 🍽️ Общепит. «Буханка». 💊 Аптеки. «Горздрав». 🆘 Кого не хватает. «Ароматный мир», «Бристоль», «Апрель», «Ермолино», медицинские анализы. 😎 Интересные предложения. Есть несколько интересных предложений по покупке, как от застройщика, так и от частников. Сетевые арендаторы, которых не хватает, обязательно ( рано или поздно) откроются в этом ЖК. Но цены достаточно высокие, для спекулянтов не так много возможностей. ✅ Выводы. Хороший ЖК, который будет развиваться. Планируют в ближайшее время сдать 2 новых дома. Цены тоже должны расти.

Недооцененное Подмосковье. ЖК «Скандинавский» ❇️ Территориальное расположение. Находится в деревне Бородино Мытищинского района. В 3 километрах от МКАД по Осташковскому шоссе. ❇️ Описание. «Уникальный проект с авторской архитектурой в скандинавском стиле и шведскими планировками» - информация с официального сайта. Состоит из 4-х уже построенных домов различной этажности от 8 до 16 этажей. Еще 2 дома планируют сдать в ближайшее время. Застройщик - «ФСК». ❇️ Интересные особенности. От шума Осташковского шоссе ЖК «защищает» ресторан и гостиница «Куньлунь». 👨‍👩‍👧‍👦 Самые проходимые места. Малая Бородинская , д.1, корп.2- рядом с супермаркетом «Пятерочка». 📊 Арендные ставки. Сейчас сдается только одно 2-х уровневое помещение по 2000 руб за кв.м. Что открывает большой простор для творчества. Продолжение следует…

Литл Сизарс Пицца - «не спешите нас хоронить». Около 3 лет назад в России планировалась экспансия сети пиццерий «Little Caesars». Хотели открыть около 70 пиццерий, но не получилось. Более того в марте 2022 года руководство американской сети заявило о закрытии пиццерий в России. Спустя 2 года фиксируем, что в Москве работают 4 пиццерии «Литл Сизарс Пицца». На Водном стадионе, Новокузнецкой, Кутузовском проспекте и Борисовских прудах. И вполне нормально себя чувствуют. Как мы поняли, планируют ✅ уменьшить название до «ЛС Пицца». ✅ развитие через франшизеров. Кстати, странно что их фирменный цвет ( оранжевый) совпадает с другой известной сетью пиццерий «Додо пицца». Возможно, совпадение не случайно? Российские бизнесмены в свое время вдохновились известным брендом и сделали свой продукт? Может «Цезарям» тоже пора вдохновиться успехом «Додо» и составить конкуренцию.

«Все выше, и выше, и выше». Это мы не только цитируем известную песню. Это новая реальность цен на коммерческую недвижимость. Мы наблюдали такую тенденцию весь прошедший год. Видим ее и сейчас при подборе новых помещений. Вслед за застройщиками цены повышают и на вторичке. Еще год назад вполне реально было купить помещение в Москве на 1 этаже в пределах 15 млн.руб ( площадь 80-100 кв.м.). Сейчас таких вариантов практически нет ( если и встречаются, то с явными минусами). Средняя цена на ГАБы такого формата - это 25 млн.руб. Самое интересное, что все продается🤷🏻‍♂️. Более того, некоторые застройщики объявили о грядущем повышении цен с 1 февраля📈. Подбирающим бюджетную коммерческую недвижимость приходится смотреть все дальше от Москвы.

«Самокат» идет в каждый ЖК⁉️ Все для вас, дорогие клиенты. Чтобы ускорить время доставки , «Самокат» планирует открывать свои ЦФЗ ( центры формирования заказов) практически в любом большом жилом комплексе. Странно, что требования к помещениям пока не корректируют. Они все такие же : ✅ от 150 кв.м. ( мини-формат, долго согласовывается) Лучше 180-190 кв.м. 1 этаж. Свободная планировка. Минимальный путь от места остановки транспорта до входа в помещение. Наличие места для велопарковки. Удаленность от жилых подъездов. Поможем «Самокату» обеспечить удобство клиентов ⁉️

Сносы самостроев- 2024 г. Январские праздники закончились, инспекция по недвижимости взялась за работу. На Волгоградском проспекте ( дом 73) перед супермаркетом «Лента» ( ранее «Билла») павильоны появились достаточно давно. Однако один из них был несколько выдвинут по сравнению с остальными. Вначале там были «Продукты», потом узбекское кафе. Сейчас его снесли, чтобы не выделялся…. Между тем «Каширский двор» продолжает судиться за три здания площадью около 4 тыс.кв.м. Одним из его доводов является, что срок исковой давности истек, поскольку объекты были построены в 2007 году ( А так можно было ⁉️) Дело уже дошло до Верховного суда. Интересно понаблюдать, чем закончится 🍿.

Трезвенники Красногорска против алкомаркетов. Ранее мы писали о законопроекте, регламентирующем продажу алкоголя в жилых домах. Он обсуждался летом прошлого года. Спустя полгода свежих новостей о нем пока нет. Жители микрорайона Опалиха города Красногорска решили немного опередить события. В миниполисе «Серебрица» некоторые активные жители попросили застройщика не сдавать коммерческую недвижимость под алкомаркеты. Интересно, что застройщик пошел им навстречу. Но часть нежилых помещений было распродано сторонним инвесторам. На которых достаточно сложно повлиять. Так в миниполисе «Серебрица» появился алкомаркет - «Ароматный мир». Собственник этого помещения не стал прислушиваться к требованиям активных граждан. На его беду напротив достроили школу, чем вызвали еще больше возмущений от активных жителей миниполиса. Алкогольную лицензию «Ароматный мир» получил абсолютно законно- на момент проверки школа еще не функционировала. Однако сейчас жалобы летят во все инстанции. P.S. Другие алкомаркеты в этом миниполисе не открываются.

Сабвэй в России переименовывают в Сабфреш. Продолжаем тему «подводных лодок»: В Москве 3 ресторана «Сабвэй» переименовали в «Сабфреш». Будут ли переименовать остальные- пока неясно. Некоторые начали рассуждать, что новое название весьма спорно и переводится как «что-то не совсем свежее»🤢 На самом деле название происходит от основной продукции «Сабвэя»- субмарина-сэндвичи или коротко сабы. То есть сэндвичи в форме подводной лодки. Однако для не посвященных в историю компании новое название действительно звучит двояко).

Когда замолчит «Арфа». Торговый центр «Арфа» на 73 км МКАД в районе Куркино был построен около 20 лет назад. Интересно, что с 2003 года его форма ( «подводной лодки») и размер не поменялись. За это время там отметились большое количество сетевых арендаторов. В нем находились известные в свое время 🪦 «Центробувь», 🪦 «Бегемот» и 🪦 «7 континент». А рядом с «Арфой» работал Куркинский рынок. Который впоследствии снесли🏗️ Главными «магнитами» торгового центра последних лет являлись ✅ супермаркет «Да» и ✅ ресторан «Якитория». Однако, время «Арфы» похоже подходит к концу. На его месте планируют построить новый жилой комплекс. Что в принципе уже не удивительно. Подобные замены - тенденция последних лет.

«Ветреные арендаторы». Надеемся, что вы не часто сталкивались с такими. В большинстве случаев перед арендой помещения интересанты тщательно взвешивают свои силы и оценивают расположение, район и проходимость. Однако, к сожалению, на нашем пути попадались и не очень «серьезные товарищи». ❇️ Некоторые просто платили арендную плату и ничего не делали. ❇️ Другие, сделав ремонт, не могли найти денег на открытие. ❇️ Или начинали задерживать оплату АП ( арендной платы) почти сразу, не рассчитав, что нужно время на раскрутку их бизнеса. Есть «ветреные арендаторы» и среди сетевиков. В прошлом году таковым себя показывал «Вкусвилл». Они могли закрыть магазин через 1-2 недели после начала работы. Если он не приносил рассчитанную выручку. Еще круче отметилась пекарня «Хлебница». Они закрыли свое заведение через 3 дня работы‼️ С формулировкой : бессмысленно тратить деньги на зарплату персонала💸.

Планы на 2024 год. Сетевые арендаторы в Москве и МО. ❇️ У «Красного и Белого» планы на этот год такие же масштабные. Ждём от них повышения арендных ставок, чтобы быть конкурентными на рынке. ❇️ «Бристоль» будет еще более активен в этом году. Для выполнения планов будут рассматривать подвалы и помещения с кабинетной планировкой. ❇️ От «Вкусвилл» традиционно ждём как многочисленные открытия новых форматов, так и закрытия их. ❇️ «Апрель» будет наращивать обороты. ❇️ У «Чижика» в этом году планы не такие масштабные, как в прошлом. ❇️ «Ламода» напротив собирается активно поработать в этом году. ❇️ «Вайлдберрис» собирается продолжать открываться в январе, также как в ноябре и декабре. Про планы остальных будем писать, как только они определятся с ними. И поделятся с нами)

Итоги 2023 года. Продолжение. Сетевые арендаторы, наиболее активно развивавшиеся в 2023 году. ❇️ «Красное и Белое» продолжили развитие на «поляне» несетевых продуктовых магазинов. Если планировка помещения напоминает своими коридорами и комнатами «Форт Боярд», то для «КИБ» она подходит. ❇️ «Бристоль» наконец-то разрешили открываться рядом с «КИБ», комнатные планировки они тоже начали рассматривать, но пока только в Москве. ❇️ «Вкусвилл» поражали всех многообразием своих форматов, в некоторых районах ( Южное Бутово) начали открываться через дом. ❇️ «Апрель» целенаправленно открывались рядом с другими аптеками, но их 15- летний договор 🙈. ❇️ «Ригла», «Горздрав» занимали лучшие места в строящихся ЖК. Легко подписывая предварительный договор аренды. ❇️ «Чижик» для выполнения планов начали открываться в подвалах и на 2 этажах. ❇️ «Озон» активно догоняли «Вайлдберис» по количеству ПВЗ. ❇️ «Вайлдберрис» не развивались почти весь год, но за последние 2 месяца арендовали очень много новых помещений. Надеемся, что в следующем году будет еще лучше. С наступающим Новым Годом 🍾

Итоги 2023 года. 2023 год- для нас стал самым коммерчески успешным. Мы перевыполнили планы по покупкам и продажам. Арендаторов либо заменили ( без простоя помещения), либо проиндексировали. Теперь сидим и думаем: 1️⃣ мы такие гениальные ⁉️ или 2️⃣ экономическая ситуация благоволила к нашему направлению бизнеса. Среди арендаторов в прошлом году наибольшую активность проявляли алкомаркеты ( «Красное и Белое», «Бристоль», «Винлаб»); «Вкусвилл»; Аптеки «Апрель», «Ригла», «Горздрав»; «Самокат»; «Чижик»; «Верный»; «Озон», «Яндекс Маркет», «Вайлдберрис». О них поподробнее напишем в следующей статье…

Вкусвилл- это магазин продуктов для здорового питания плюс винификация всей страны. Ох уж эти выдумщики из «Вкусвилл»👏. У них новые масштабные планы по открытию винифицированных магазинов. Это Вкусвиллы с дополнительными винными 🍷витринами. Уже открыт 21 такой магазин в Москве и Санкт-Петербурге. Дальше-больше, ведь проект признан успешным. Наверно, теперь изначально начнут обращать внимание на возможность получения алкогольной лицензии. В этом году винифицирует своих клиентов не только «Вкусвилл», ранее «Кофикс» начал открывать кофейни с вином. Без 🍾 мы теперь точно не останемся. В придачу к 4 основным алкомаркетам ( «Ароматный мир», Винлаб», «Красное и белое», «Бристоль») у нас теперь будет винифицированный «Вкусвилл».

Вкусвилл- это магазин продуктов для здорового питания плюс винификация всей страны. Ох уж эти выдумщики из «Вкусвилл»👏. У них новые масштабные планы по открытию винифицированных магазинов. Это Вкусвиллы с дополнительными винными 🍷витринами. Уже открыт 21 такой магазин в Москве и Санкт-Петербурге. Дальше-больше, ведь проект признан успешным. Наверно, теперь изначально начнут обращать внимание на возможность получения алкогольной лицензии. В этом году винифицирует своих клиентов не только «Вкусвилл», ранее «Кофикс» начал открывать кофейни с вином. Без 🍾 мы теперь точно не останемся. В придачу к 4 основным алкомаркетам ( «Вкусвилл- это магазин продуктов для здорового питания плюс винификация всей страны. Ох уж эти выдумщики из «Вкусвилл»👏. У них новые масштабные планы по открытию винифицированных магазинов. Это Вкусвиллы с дополнительными винными 🍷витринами. Уже открыт 21 такой магазин в Москве и Санкт-Петербурге. Дальше-больше, ведь проект признан успешным. Наверно, теперь изначально начнут обращать внимание на возможность получения алкогольной лицензии. В этом году винифицирует своих клиентов не только «Вкусвилл», ранее «Кофикс» начал открывать кофейни с вином. Без 🍾 мы теперь точно не останемся. В придачу к 4 основным алкомаркетам ( «Ароматный мир», Винлаб», «Красное и белое», «Бристоль») у нас теперь будет винифицированный «Вкусвилл- это магазин продуктов для здорового питания плюс винификация всей страны. Ох уж эти выдумщики из «Вкусвилл»👏. У них новые масштабные планы по открытию винифицированных магазинов. Это Вкусвиллы с дополнительными винными 🍷витринами. Уже открыт 21 такой магазин в Москве и Санкт-Петербурге. Дальше-больше, ведь проект признан успешным. Наверно, теперь изначально начнут обращать внимание на возможность получения алкогольной лицензии. В этом году винифицирует своих клиентов не только «Вкусвилл», ранее «Кофикс» начал открывать кофейни с вином. Без 🍾 мы теперь точно не останемся. В придачу к 4 основным алкомаркетам ( «Ароматный мир», Винлаб», «Красное и белое», «Бристоль») у нас теперь будет винифицированный «Вкусвилл».

Новогоднего ралли не будет. Все любят писать про «успешный успех», перевыполнение планов и пр. Однако будем справедливыми, в ноябре-декабре спрос на покупку коммерческих помещений находится на низком уровне. На фондовом рынке кстати тоже пока не наблюдается взлета цен. Люди предпочитают нести свои деньги в банк 🏦. Выгодные ставки по банковским вкладам сейчас привлекают многих инвесторов. Мы воспользовались сложившейся ситуацией и накупили пустых помещений в большом количестве. Можно констатировать, что ажиотаж на покупку нежилых помещений в этом году был в августе и сентябре. Теперь ждём следующую волну спроса в марте-апреле.

«Папа Джонс»- 🆘. Мы ранее писали о нашем факапе с пиццерией «Папа Джонс» и относительно удачном завершении мытарств по получению от них денег. https://t.me/inv_estate/404 Сейчас прочитали в новостях, что теперь проблемы у другого юр лица этой пиццерии. https://www.retail.ru/news/strukture-seti-pitstseriy-papa-john-s-grozit-bankrotstvo-15-dekabrya-2023-235930/ Они ( проблемы) возникли тоже вследствие неуплаты арендной платы за помещение на Измайловском бульваре. Но суммы там фигурируют посерьезней. Вообщем, очередное предупреждение для арендодателей: Если у вас снимает помещение эта пиццерия и не платит арендную плату, не ждите чуда. ❌Денег нет ❌

Индексация арендной платы с «Бристолем» или «КИБ». «Бристоль» и «Красное и Белое» известны своей непримиримой позицией 🙅🏻‍♂️по отношению к индексации. В большинстве договоров она возможна только по соглашению сторон: ❇️Арендодатель хочет, Арендатор не хочет- вот и не согласовали❇️ Однако нам известны минимум 3 случая повышения арендной платы этим арендаторам. Для этого должны быть соблюдены определенные условия: 1️⃣ Индексацию можно согласовать, начиная с 3 года действия договора аренды, но чаще с 4 или 5 года. 2️⃣ У арендатора должна быть хорошая выручка. 3️⃣ Средняя арендная плата в вашем районе должна сильно вырасти с момента заключения договора аренды ( или отсутствие свободных помещений). 4️⃣ Наличие неравнодушного человека в структуре арендатора. Который сможет убедить руководство, что им необходима лояльность арендодателя при будущих пролонгациях договоров аренды. В случае соблюдения всех этих условий можете предлагать индексацию. Вероятность согласования есть, но возможно не с первого раза.

«Чижик» не хочет уменьшаться. Не понимаем мы руководство этой сети⁉️ План по открытию новых магазинов не выполняется. Приняли решение рассматривать помещения на 2-х этажах и подвалах‼️ Почему не быть гибче? Привязались к площади 350 кв.м. и меньше не рассматривают. Чуть-чуть бы уменьшили формат помещений. 250-300 кв.м.- большое количество помещений такой площади в аренду сдаются. Вот он рецепт успеха ( и выполненного плана)☝️.