ЖКХ Ньюс

📍 Конституционный Суд РФ про непрерывность управления управляющей организацией при истечении срока действия договора управления (постановление от 18.04.2024 №19-П) Правду искало ООО Управляющая компания «Мир» из Красноярска (лучше бы не искало). Предметом оценки были ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ, а поводом для обращения стало взыскание с УК денег за коммунальные ресурсы, потреблённые при содержании общего имущества, в тот период, когда управление домом было фактически прекращено в связи с истечением срока действия договора. В спорный период компания была исключена из реестра лицензий, не выставляла квитанций жителям, но благодаря щедрости судов оплатила ресурснику воду и водоотведение — так как управление домом какой-либо другой организацией не подтверждалось материалами дела. Заявитель в жалобе в Конституционный Суд РФ указал, что нормы допускают сохранение за УО обязательств по управлению МКД и статуса исполнителя коммунальных услуг после прекращения договора управления и исключения из реестра лицензий, если УО не передала какой-либо другой организации (в том числе по причине принципиального отсутствия таковой) техническую документацию. Конституционный Суд РФ отметил, что в Жилищном кодексе РФ порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора управления детально не урегулирован, поэтому на практике сложилось два подхода: 1⃣ Первый подход (в пользу УО) вытекает из пункта 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), письма Минстроя РФ от 11 марта 2019 года № 8514-ОГ/04. 2⃣ Второго подхода придерживаются арбитражные суды, игнорирующие позицию Верховного Суда РФ («до возникновения обязательств по управлению МКД у других лиц УО не вправе уклониться от указанной деятельности в интересах обеспечения непрерывности деятельности по управлению многоквартирным домом и его обслуживанию, без которых невозможно создание безопасных условий реализации права на жилище...»). Конституционный Суд РФ симпатизирует вторым. По его мнению, возложение на УО, не исполнившую требование по передаче технической документации новому субъекту управления (поскольку он не определён), обязанности продолжать свою управленческую деятельность после прекращения договора управления с сохранением за ней права на получение платы объективно продиктовано целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации многоквартирного дома. Теоретически обязанность УО по продолжению управления и оплате коммунальных ресурсов, поставленных для содержания общего имущества, — временная мера, так как Жилищный кодекс РФ предусматривает обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс или назначить управляющую организацию. В случае неисполнения этой обязанности предыдущая УО может развлечься оспариванием незаконного бездействия муниципалитета в судебном порядке. ➡ Итоговая позиция Конституционного Суда РФ: Нормы не противоречат Конституции РФ в той мере, в какой предполагают, что во всяком случае УО, не передавшая техническую документацию новому субъекту управления, обязана продолжить управление МКД после прекращения договора управления в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий до возникновения обязательств по управлению домом у другого лица или до наступления других обстоятельств из ч. 3 ст. 200 Жилищного Кодекса РФ. «Выявленный в настоящем Постановлении конституционно-правовой смысл взаимосвязанных части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ является общеобязательным, что исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике». В качестве ложки мёда Конституционный Суд РФ отметил, что невыполнение УО указанной обязанности, имевшее место до вступления в силу рассматриваемого Постановления, не может служить основанием для привлечения такой организации к административной ответственности.

Насколько жители лояльны к управляющей компании? Что их беспокоит? Какие шаги предпринять, чтобы максимально быстро поднять лояльность жителей? Ответы на эти вопросы руководителю УО даёт NPS-опрос. Если вы давно читаете наш канал, то наверняка задумывались о его проведении. И если до действий дело не дошло, значит, на то есть объективные причины: нужно выделить время и специалистов, которые будут проводить опрос, глубже изучить методику, разработать анкету, провести опрос, проанализировать результаты, составить план действий и реализовать его. Звучит сложно — поэтому многие откладывают задачу. А жители в это время копят негатив и задумываются о переходе в другую УК. Если это ваш случай, наше предложение для вас. 🎁 Специально для подписчиков нашего канала до 30 апреля 2024 года действуют особые условия на проведение опроса NPS с Диспетчер 24: — запуск опроса на следующий день после подписания договора — скидка 50% на развёрнутый отчёт в разрезе по ЖК по итогам проведения опроса NPS Преимущества опроса NPS с Диспетчер 24: — быстрое проведение — готовые скрипты с возможностью адаптации под ваш запрос — профессиональная команда операторов, специализирующаяся на опросах NPS в ЖКХ — развёрнутый отчёт, который подскажет, как повысить лояльность жителей — актуализация данных о жителях — оплата только за результативные анкеты — не обязательно быть клиентом Диспетчер 24 — проведем опрос, даже если вы пользуетесь другим сервисом Давно хотели провести NPS опрос, но всё время откладывали? В статье на нашем сайте подробно рассказали, почему опрос нужно проводить регулярно и к каким результатам это приведёт. Оставляйте контакты в форме под ней, чтобы провести NPS как можно быстрее. 👉 https://bit.ly/s_NPS

📍 Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на нормы ГПК РФ о представительстве (определение № 641-О) Ранее заявителю отказали во взыскании с другого собственника неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был обоснован тем, что ответчик отказывается вернуть вновь избранному совету МКД деньги, ранее собранные на нужды дома. По мнению заявителя, нормы ГПК не наделяют гражданской процессуальной правоспособностью и дееспособностью совет многоквартирного дома, что умаляет его право на судебную защиту. Позиция Конституционного Суда РФ — Положения статей 36, 37 и 48 ГПК РФ не препятствуют председателю совета МКД на основании доверенностей или решения общего собрания собственников выступать в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг, как это предусмотрено пунктом 5 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ. — Нормы ГПК РФ не исключают возможности совета многоквартирного дома защищать в судебном порядке интересы собственников с соблюдением установленной для этого законом процедуры. — Однако в деле заявителя суд не увидел подтверждения волеизъявления жителей многоквартирного дома по наделению истца правом на предъявление требований о взыскании денежных средств исключительно в его пользу.

За отсутствие бумажной квитанции с поставщика электроэнергии удалось взыскать 1563 рубля Жительница Приморского края (Л.) обратилась к поставщику электроэнергии с требованием доставлять ей платежные документы в бумажном виде. В ответ ПАО «ДЭК» сообщило, что с ноября 2022 г. это будут делать сотрудники почтового отделения. Однако бумажную квитанцию за декабрь 2022 г. женщина так и не получила. В исковом заявлении Л. просила: — признать незаконным непредоставление бумажной квитанции в установленный законом срок; — взыскать в ее пользу почтовые расходы — 63 рубля, компенсацию морального вреда — 10 000 рублей и «потребительский» штраф. Суд первой инстанции взыскал в пользу Л. всего 1563 рубля. Л. настаивала, что «указанная сумма является для нее незначительной, которую она расценивает как пренебрежение ее правами», но добиться большего не удалось. Апелляционный и Девятый КСОЮ оставили вынесенное решение без изменений (определение № 88 – 303/2024). Как выяснилось, Л. обратилась за получением бумажных квитанций в связи с неиспользованием электронного сервиса. Ее требование было удовлетворено, но за декабрь 2022 г. счет всё равно выставлен в электронном виде. Так нельзя. — Плату за коммунальные услуги потребитель вносит на основании платежных документов, предоставляемых исполнителем не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ, п. 67 Правил предоставления коммунальных услуг № 354). — Потребитель имеет право на получение полной и достоверной информации об оказанной коммунальной услуге (ч. 1 ст. 8 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300 – 1). «При непредоставлении платежного документа в установленный законом срок исполнитель лишает потребителя права на своевременное получение такой информации». Так, отсутствие бумажной квитанции лишило Л. возможности своевременно оплатить оказанные услуги и создало вероятность начисления пени. Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Тинькофф выяснил, как россияне оплачивают ЖКУ. Разбираем результаты исследования Тинькофф провёл исследование, как россияне оплачивали жилищно-коммунальные услуги в 2022 — 2023 гг. Некоторые результаты ожидаемы, а другие — любопытны и подают идеи, как управляющим организациям и ТСЖ повысить собираемость среди потребителей. Причины просрочек Чаще всего задолженность по оплате возникает из-за того, что потребители забывают оплатить их вовремя. Этот вариант ответа выбрали 47% респондентов. Четверть участников опроса заявили, что причина просрочки ― нестабильный заработок. Ещё 13% россиян неудобно оплачивать ЖКУ каждый месяц. Способ оплаты Большинство опрошенных (77%) оплачивают услуги онлайн, через мобильное приложение банка. На втором месте ― оплата по бумажной квитанции в банке или через сайт поставщика услуг (по 15% у обоих вариантов ответа). Через Госуслуги оплачивают счета 9% опрошенных. Почтой России ещё пользуются 8% россиян, а платёжными терминалами ― 6%. Уведомление о необходимости оплаты Наиболее удобным способом получения уведомлений о необходимости оплаты ЖКУ или о наличии долга потребители считают уведомления по электронной почте ― такой ответ дали 32% опрошенных. Это настораживает: мошенникам не составит сложности запустить свою рассылку под видом настоящей УК или РСО, чтобы собрать данные или оплату со стороны потребителей. Поэтому, если вы предпочитаете такой способ уведомления, используйте дополнительные способы проверки (например, мобильное приложение банка). Это поможет плательщику убедиться в действительности выставленного счёта или наличия задолженности, а также оплатить ЖКУ настоящему поставщику. 31% россиян считают наиболее удобными для оповещения СМС или пуш-уведомления от банка. Бумажные уведомления по почте удобны всего 21% опрошенных, а 9% россиян узнают о необходимости оплатить ЖКУ или долге по наличию неоплаченного счёта в банке или приложении УК. Что поставщикам ЖКУ следует взять на заметку Исследование показывает, что на популярные причины просрочки (забывчивость, неудобство) исполнители ЖКУ могут успешно влиять, так как основным способом оплаты являются приложения банков. Следовательно, наличие прямого договора с банком позволит оповещать забывчивых потребителей через пуш-уведомления, а также собирать деньги через автоплатежи у тех, кому неудобно каждый месяц держать в голове необходимость оплаты ЖКУ. Кроме того, пользователи банковских приложений будут видеть неоплаченные счета, поэтому не забудут о них. Исследование основано на опросе более 1000 россиян старше 18 лет, проживающих во всех регионах страны, а также на обезличенных данных клиентов Тинькофф по оплате счетов от провайдеров ЖКУ. Анализировались платежи, совершенные через сайт и мобильное приложение Тинькофф в период с 1 января 2022 по 1 января 2024 года.

Арбитражный суд Московского округа напомнил, что отсутствие отопительных приборов не оберег от оплаты отопления ООО «Газпром теплоэнерго Московская область» взыскивает с двух ИП, собственников нежилого помещения в МКД, задолженность за тепловую энергию (дело № А41-44697/2023). Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске: — в помещении ответчиков нет отопительных приборов; — проходящий через помещение транзитный трубопровод тепловой сети полностью изолирован; — теплопотребление от смежных помещений (от системы отопления дома) не доказано; — также не доказано несанкционированное переустройство системы отопления нежилого помещения. Кассационная инстанция не согласилась с коллегами и направила дело на новое рассмотрение. Она напомнила затасканное постановление Конституционного Суда РФ от 10.07.2018 № 30-П: “спецификой МКД как целостной строительной системы, в которой отдельное помещение представляет собой лишь некоторую часть объема здания, имеющую общие ограждающие конструкции с иными помещениями, обусловливается, по общему правилу, невозможность отказа собственников отдельных помещений от коммунальной услуги по отоплению и тем самым - невозможность полного исключения расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии”. Суд округа не обнаружил в деле доказательств того, что помещение вообще не потребляет тепловой энергии. “Источником тепла для отопления помещений МКД является вся внутридомовая система отопления в целом, каждый ее элемент, при этом исключить теплоотдачу на отдельных участках теплосети не всегда возможно. Применение изолирующих материалов может снизить теплоотдачу, но не довести ее до нуля. Доказательств согласования в установленном порядке перехода на иную систему отопления ответчиком в материалы дела не представлено”. Другими словами, не истец должен доказывать наличие теплопотребления и незаконность переустройства, а ответчики - отсутствие всего перечисленного. Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ ЖКХ Приглашает на традиционный семинар в г.Сочи с 14 - 20 Июня, "ЖКХ В УСЛОВИЯХ ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА" В программе семинара: ➡ Новое в отношениях в ЖКС ➡ Расчеты за коммунальные ресурсы в МКД ➡ Практика и новое в сфере управления МКД ➡ Индивидуальные консультации Ждем Вас в Сочи для плодотворной работы и обмена опыта с коллегами Лектор: Маликова И.П. – к.э.н., ген. директор ООО «Институт управления ЖКХ» Место проведения: Гранд Отель «Жемчужина» г.Сочи, ул.Черноморская, 3 Для участников семинара забронированы номера в отеле (оплачивается отдельно). Наш семинар в Сочи Вы можете совместить с семейным отдыхом! Теплое ласковое Чёрное море ждет Вас! 📬 Контакты: 8-495-7409220, [email protected] Подробности по ссылке: https://jilkom.ru/seminar/detail.php?ELEMENT_ID=34127 Реклама. ООО «Институт управления ЖКХ» ИНН 7715886171 Erid 2VtzqwB1Byg

📍 Миф о плате за содержание жилья: начисления должны быть с квадратных метров доли в общем имуществе Жительница г. Омска (С.) решила: УО ошибочно начисляет плату за содержание жилья исходя из площади ее квартиры в 79,1 кв. м, а не доли в праве на общее имущество, равной 23,82 кв. м. В итоге, руководствуясь своими расчетами, С. продолжительное время вносила платежи за ЖКУ в неполном объеме и накопила задолженность — 16 116 рублей, в том числе по оплате за содержание жилья — 15 636 рублей. Чтобы исключить сумму долга из квитанций, С. обратилась в суд. Суды трех инстанций оказались непреклонны: УО правильно начисляет плату за содержание жилья исходя из площади квартиры С. (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 1816/2024). Согласно абз. 5 п. 2 Правил № 75 от 06.02.2006, «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников дома, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого или нежилого помещения. Также договором управления предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилья устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально площади занимаемого собственником помещения. В отдельной статье — больше примеров из судебной практики и еще один миф о плате за содержание жилья.