ЖКХ

Обязание правильно составлять и подписывать акты 1⃣ В Новосибирске суд по иску председателя совета МКД обязал ФГБУ «ЖКУ ННЦ» предоставлять для подписания акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД председателю совета дома или лицу, уполномоченному на подписные данных актов собственниками помещений в МКД. Истец указывал, что фактически акты подписываются лицами, которые не являются собственниками, поэтому уборка и ремонт проводятся ненадлежащим образом и в неустановленные сроки. Суд согласился с требованием истца, «поскольку заказчик имеет право проверять качество оказанных услуг и работ и наделить данными полномочиями председателя совета дома или иное лицо из числа собственников помещений». Решение оставлено в силе вышестоящими судебными инстанциями (определение Восьмого КСОЮ по делу № 88-9284/2023). 2⃣ В Еврейской автономной области собственник хотел, но не смог обязать ООО УК "Бирград" сдавать работы надлежащему заказчику (собственникам) и взыскать компенсацию морального вреда. В МКД отсутствовал совет МКД, поэтому акты подписывались самой УК. Истец же считал, что УК в таком случае должна инициировать собрание по избранию совета или обратиться в муниципалитет, чтобы тот занялся этим вопросом. Однако суды отказали в иске, указав, что собственники сами обязаны решать вопрос с избранием совета МКД; права истца не нарушены; «неподписание актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по форме, предусмотренной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр, со стороны собственников МКД (в том числе, по причине неизбрания ими уполномоченного на совершение указанных действий лица), само по себе не свидетельствует о том, что работы и услуги по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, не были оказаны, либо были оказаны некачественно» (определение Девятого КСОЮ № 88-6039/2023). ❗️ Таким образом, собственникам для правильного составления актов сначала нужно озаботиться выбором совета многоквартирного дома, если это не сделано раньше, а также наделением председателя нужными полномочиями. Напомню, что председатель пригодится и для подписания актов о некачественных услугах.

Больше всего недовольство жителей вызывают тарифы на услуги по обслуживанию МКД. А все потому, что мало кто понимает, как они формируются и от чего зависят. Есть несколько методов расчета тарифов: ▪️Нормативный. Определяется, исходя из нормативов, установленных законодательством. Самый прозрачный и точный, но и сложный, т.к. требует наличия полного перечня имущества, который редко где есть. ▪️Экспертный. Строится на основании профессионального опыта и грамотного прогнозирования. Применяется к объектам с индивидуальной концепцией и сложной инфраструктурой. Предполагает индивидуальный подход. ▪️Аналоговый. Проводится на основании анализа данных по рынку нужного сегмента. Самый непредсказуемый и рискованный для УК метод, который в дальнейшем скорее всего потребует корректировок (а это всегда крайне сложно с учетом интересов и ожиданий жителей). Подробнее о каждом из методов – в следующих постах. Мы в Howitz пользуемся вторым методом, который при правильном анализе ситуации ни разу не дал сбой. Ирина Алешина, управляющий партнёр УК Horwitz

Попытки признать недействительными акты приёмки работ 1⃣ В Челябинске собственник не смог в суде признать недействительными акты приёмки, взыскать неосновательное обогащение в размере 32 тыс. р., а заодно и признать незаконными отчёты о выполнении договора управления ООО «Доверие Липецкое». Истец указывал, что акты не соответствуют форме Минстроя, составлены без уполномоченного представителя собственников, которым является председатель совета МКД. Суды пришли к противоположному выводу, а именно, что акты приёмки работ соответствуют приказу Минстроя. Судебные инстанции решили, что акты приёмки не стоит рассматривать в качестве сделок по смыслу ст. 153 Гражданского кодекса РФ, поскольку они не влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей для лиц, их подписавших, следовательно, не могут быть признаны недействительными в судебном порядке. Также они указали, что права истца актами и отчётами не нарушены; доказательств невыполнения работ или некачественного их выполнения не представлено. «неподписание актов председателем совета МКД не влечёт их недействительность, так как не свидетельствуют о том, что услуги по содержанию общего имущества не были оказаны управляющей организацией» (определение Седьмого КСОЮ № 88-5148/2023). 2⃣ В Самаре собственник не смог взыскать с ООО УК "Дом" компенсацию морального вреда, причинённого «в связи с ненадлежащим исполнением услуг ответчиком, а также не представлением полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге)». Истец просил признать недействительными сделки по составлению односторонних актов приёмки, взыскать компенсацию морального вреда в размере 3000 р. Суды трёх инстанций отказали собственнику: акт сдачи-приёмки работ является документом, удостоверяющим такую приёмку, то есть факт передачи результата работ подрядчиком и факт его принятия заказчиком, и не может быть признан недействительным в соответствии с действующим законодательством РФ (определение Шестого КСОЮ № 88-17808/2023).

Взыскание долгов Одними из первых, кто вспоминает про необходимость актирования работ, являются должники за ЖКУ. В судах они нередко ссылаются на отсутствие в материалах дела актов приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, составленных по форме Приказа Минстроя № 761/пр, что, по их мнению, свидетельствует о недоказанности факта оказания услуг и выполнения работ, и, как следствие, об отсутствии оснований для оплаты. Преобладающее большинство судов этот довод отклоняют (постановление АС Волго-Вятского округа по делу № А43-28481/2022, апелляционное определение Севастопольского городского суда по делу № 33-1804/2023, апелляционное определение Иркутского областного суда по делу № 33-3289/2023, определение Седьмого КСОЮ № 88-3947/2022, постановление АС Дальневосточного округа по делу № А73-8046/2022, апелляционное определение Смоленского областного суда по делу № 33-2077/2023). Суды дружно цитируют постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 № 4910/10: управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Также они указывают, что несоответствие акта по форме, утверждённой Приказом №761/пр, равно как и отсутствие в акте подписей собственников помещений МКД или уполномоченных ими лиц, само по себе не свидетельствует о том, что поименованные в акте работы не были в действительности выполнены. Иногда должникам удаётся склонить нижестоящие суды на свою сторону. И тогда управляющим организациям могут отказать во взыскании долга или его части с мотивировкой: «только надлежащим образом оформленный акт выполненных работ является единственным допустимым доказательством оказания таких работ и (или) услуг. Несоблюдение управляющей организацией формы акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ ограничивает право собственников помещений в МКД на получение информации об объёме, стоимости и качестве выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию общего имущества»; «Учитывая отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих об исполнении управляющей организацией обязанностей по обслуживанию общего имущества МКД, оснований для удовлетворения иска о взыскании с ответчиков задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (за исключением задолженности по обеспечению надлежащего содержания общего имущества в МКД) не имеется». Однако при настойчивом и грамотном обжаловании такие решения отменяются вышестоящими инстанциями (определения Третьего КСОЮ по делам № 88-12204/2023, № 88-3715/2023, № 88-3694/2023, № 88-16770/2023, Четвёртого КСОЮ № 88-36650/2023, Шестого КСОЮ № 88-5629/2023, апелляционное определение Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики по делу № 33-290/2023): «доказательств, что в спорный период времени работы вообще не выполнялись или выполнялись другой организацией, которой бы ответчиками вносились соответствующие платежи, материалы дела не содержат. В установленном Правилами №491 порядке ответчики к истцу с заявлением об изменении размера платежей или освобождении от их внесения в связи с неоказанием или ненадлежащим оказанием истцом соответствующих услуг не обращались». ❗️ Таким образом, способствовать снижению размера платы может не отсутствие актов приёмки работ, а наличие актов, подтверждающих некачественное выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. ➡ Как составить акт о некачественных работах

Теория про акты приёмки работ Чтобы дальнейшие примеры были понятнее и короче, для начала приведу немножко теории или нормативки, на которую ссылаются суды. ➡ Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах и являются составной частью технической документации МКД (п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества № 290, подп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества № 491). ➡ Форма акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД установлена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр (скриншот выше). ➡ В акте, помимо прочего, указываются: — наименование вида работ (услуг), — периодичность/количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги), — единица измерения работы (услуги), — стоимость/сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу, — цена выполненной работы (оказанной услуги). ➡ Согласно примечанию к форме акта графа "Наименование вида работы (услуги)" подлежит заполнению в соответствии с Минимальным перечнем услуг и работ № 290; в графе "Стоимость" следует отражать стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД; графа "Сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу" должна включать сметную стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД. 📘 Форма акта в ворде

Начинаю публикацию обещанной серии постов про акты приёмки работ управляющей организации. Эта неделя будет посвящена спорам между управляющими организациями и собственниками, а следующая — спорам УО с контролирующими органами.

Сегодня Диспетчеру 24 — 12 лет.🍾🎉 С 2012 года мы прошли большой путь: из электронного журнала для управляющей организации в Кургане выросли до федеральной IT-компании с одним из крупнейших негосударственных контакт-центров в сфере ЖКХ🥇 Сейчас в числе наших клиентов — более 300 компаний, среди которых крупнейшие застройщики и УК. Все они обслуживают более миллиона квартир общей площадью порядка 60 млн м2 в 40 регионах России. Каждый день операторы отвечают на 5-10 тысяч звонков. За 12 лет наш контакт-центр принял более 8 млн заявок и 28 млн звонков. 🎂Очередной день рождения — повод подвести итоги. Мы постоянно улучшаем сервис, чтобы наши клиенты качественнее обслуживали собственников, а жители — справлялись с коммунальными задачами без усилий. За последний год у Диспетчер 24 немало достижений. Вот лишь некоторые из них: ✅Благодаря новым модулям «Витрина проектов застройщика» и «Приёмка помещений» сервис Диспетчер 24 развился в настоящую экосистему для УК и девелоперов. Теперь в ней объединён весь цикл от продажи жилья, его передачи дольщику, управления недвижимостью до повторных продаж. ✅Признаны лучшей инновацией в работе УК по мнению экспертного совета Российской гильдии управляющих и девелоперов. ✅Победили в номинации «Инновационные решения для жизни» национальной премии «Созидатель». ✅Выступили на знаковых для отрасли мероприятиях: ЖКХ России, Форум 100+, «Цифровизация в девелопменте жилья, стадия "Эксплуатация". Умная новостройка». А также вошли в экспертный совет всероссийской конференции «Умная эксплуатация». ✅Провели несколько онлайн-мероприятий на тему эффективной организации АДС, повышения повторных продаж недвижимости, проведения NPS и повышения тарифов на содержание жилья. Но всё это было бы невозможно без наших клиентов ❤️ Все идеи для развития сервиса Диспетчер 24 основаны на лучших практиках и обратной связи от ведущих управляющих компаний и застройщиков. Такая совместная работа помогает нам постоянно совершенствовать платформу и менять российский рынок ЖКХ к лучшему.🤝

🎉 Поздравляю Диспетчер 24 с Днём Рождения! Сервис неслучайно получил мои симпатии и является одним из наиболее рекомендуемых на канале: подписчики, которые выбрали эту платформу и контакт-центр, неоднократно писали положительные отзывы (привожу примеры из закрытого чата для УО и канала Подслушано у УО): "Очень удобный сервис. И недорогой. Есть все, что надо. И для исполнителей. И для жителей. Мы пользуемся два месяца - довольны до одури. Сервис отличный. Менеджеры внедрения просто огонь. Все быстро и чётко". "Полгода назад сравнивали, оптимальный подход у Диспетчера24 нам больше подошёл. Мы внедрили колл-центр в аварийную службу нашего подрядчика. Колл-центр работает зачетно👍🏻". "Там грамотно отвечают по скриптами, и всегда бодрый голос, даже ночами)) Контроль заявки до выполнения. И ещё ко мне УК обратилась, у них пара диспетчеров и оба заболели, я тут сразу нашёл еще один плюс колцентра))". "За все годы работы с Диспетчер 24 никаких нареканий. У них нормальный договор, а не оферта. По перс. данным ответственность прописана. В период запуска нужно уделить достаточно своего времени, чтобы все настройки были выполнены верно, зато дальше это многократно окупится". "В Диспетчер 24 есть удобный инструментарий для осмотров. Причем можно задать, чтобы они автоматически с определенной периодичностью создавались на нужного сотрудника. А по итогам осмотров очень просто создать по выявленным нарушениям задачи на ответственных сотрудников и главное легко контролировать их выполнение". Приятно видеть, что сервис постоянно развивается у него находится все больше поклонников, которые хотят упростить свою работу 👍 Сайт сервиса: ds24.ru

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю с других наших каналов 📍 Может ли УО уступить право (требование) по взысканию долгов за ЖКУ 📍 Нецензурная брань ответчика «не потянула» на компенсацию морального вреда в 200 000 рублей 📍 Строительство балкона в «выемке» на первом этаже МКД 📍 Доводы о банкротстве и неправильном уведомлении не помогли избавиться от долгов ЖКХ и заглушки 📍 Оплата ресурснику тепловой энергии, потребленной в новостройке 📍 Можно ли запретить соседу содержать домашних животных ✅ УК не включала в квитанции «вознаграждение председателю совета дома», и суд посчитал это правильным ✅ Член совета дома потратила деньги на нужды МКД, но не смогла взыскать их с УК 📌 Председатель ТСЖ без решения ОСЧ добавил в квитанцию новую строку, ссылаясь на положения устава 📌 Слово «придурок» – не воробей, а штраф в 3000 рублей 👮‍♂ Суд отменил предписание ГЖИ Московской области по поводу неправильного “доначисления” платы за электроэнергию 👮‍♂ Суд отменил штраф ГЖИ Нижегородской области за нарушение порядка расчета платы за водоснабжение 👮‍♂ Суд признал незаконным отказ Госкомитета Республики Башкортостан во внесении изменений в реестр лицензий 🔹 Верховный Суд РФ вернул на новое рассмотрение дело о некачественной питьевой воде 🔹 Прокуратура Хабаровского края против прекращения административного производства органом жилищного контроля

Компания из Краснодара разработала тележку для дворников Тележка помогает наводить порядок до 30% быстрее, чем без нее. И вот почему: ✔️Тележка самоходная, заряда аккумулятора хватает на целый рабочий день. Не нужно прилагать усилия, чтобы толкать ее — достаточно просто нажать на кнопку газа. ✔️С колесами диаметром 20 дюймов тележка передвигается по разному рельефу.  ✔️Не нужно тратить время, чтобы возвращаться на склад за разным инструментом — на тележке есть удобные крепления для инвентаря. ✔️В комплекте легкая воздуходувка и сменные аккумуляторы к ней. ✔️Универсальный разборный каркас под два вида баков: горизонтальный — для тяжелого мусора или пескосоляной смеси, вертикальный — для легкого или объемного мусора. ✔️Умная колонка повышает настроение и привлекает внимание. ✔️Личные вещи можно перевозить в небольшой корзине на тележке. Компания уверена в пользе своего продукта, поэтому готова предоставить тележку EWA для уборки территории в двухнедельный тест-драйв. ➡ Оставить заявку на сайте Реклама. АО "НКТ" ОГРН 1122310011262 ИНН 2310166480 Erid 2Vtzqvs2poa